Жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару мәмілесін жарамсыз деп тану: негіздері мен салдары

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 157-бабында мәмілені жарамсыз деп танудың негіздері жан-жақты реттеледі. Келісім тек сот тәртібімен – шешім негізінде осылай деп танылады. Мәмілені Қазақстан Республикасында жарамсыз деп тану мүдделі тұлға талап арыз бергеннен кейін туындайды. Сот талқылауы бәсекелестік сипатқа ие – екі жақтың дәлелдері зерттеледі, сонымен қатар дәлелдемелер де зерттеледі.

Талапкер мәмілелер бойынша талап қою мерзімі ішінде талап қоюы керек. Шарттың нысаны сақталмаған, шартты әрекетке қабілетсіз адам, қауіп төніп әрекет ететін тарап жасаған және басқа да негіздер бойынша шешім талапкердің пайдасына болады. Кейде жылжымайтын мүлік келісім-шарттарында сатушы ретінде меншік иесінің өкілеттігі жоқ адам шығады. Бұл жағдайда мәмілені жарамсыз деп тану құқық қорғау органдарының жұмысымен қатар жүргізілуі керек, өйткені ол кезде біз қылмыстық құқық бұзушылық туралы айтып отырмыз, өйткені алаяқтық белгілері бар.

Шарттың жарамсыздығына негіздер

Негіздерді Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 158-бабында табуға болады. Шартты Қазақстан Республикасының жарамсыз деп тануы, егер мәміле жасасу қылмыстық мақсатты көздесе, мүмкін болады. Сондай-ақ тараптар азаматтық-құқықтық немесе жария-құқықтық міндеттемелерді орындаудан қасақана жалтаруға тырысатын мәміле жарамсыз деп танылады. Егер шарт заң нормаларына да қайшы келсе, ол да жарамсыз деп танылады. Мәмілені жарамсыз деп тануға мүмкіндік беретін басқа негіздерді қарастырыңыз:

• рұқсаттың болмауы (мысалы, дұрыс ресімделмеген сенімхат немесе оның жарамдылық мерзімі);
• шарт бойынша тараптардың бірі кәмелетке толмаған бала болса (оның жылжымайтын мүлік сияқты объектімен азаматтық-құқықтық мәмілелерді жасасуға жеткілікті құқық қабілеттілігі жоқ);
• шарт бойынша тарап – әрекетке қабілетсіз немесе әрекет қабілеттілігі шектеулі адам (мысалы, психикалық ауруы анықталған адам және оның әрекет қабілеттілігін шектеу туралы сот шешімі);
• шарт бойынша тарап аффект немесе өзге де себептер (мас күй) салдарынан өз әрекетінің сипатын барабар түрде қабылдай алмаса;
• мәміленің шынайы себептері мен оның маңызды шарттары әдейі бұрмаланған адам адасу жағдайында әрекет етті;
• мәжбүрлеу (психикалық немесе физикалық зорлық-зомбылық) жағдайында шарт жасасқан тұлға;
• шарт бойынша екінші тарапқа зиян келтіруге арналған үшінші тұлғамен арам ойлы сөйлесу арқылы шарт жасалған.

Көптеген елдердің Азаматтық кодексінің жалпы ережелерінде жалған немесе ойдан шығарылған мәміле сияқты ұғымдар қарастырылған. Олар Қазақстанның заңнамасында да бар. Егер жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шарттары осындай деп танылса, олар сәйкесінше жарамсыз деп танылады.

Мәмілені жарамсыз деп тану механизмі

Жылжымайтын мүлікті сату туралы заң мәмілені құқықтық салдарға әкеп соқпайтын (жарамсыз) келісім ретінде танудың әртүрлі әдістерін қарастырады. Тарап аумақтық юрисдикцияға сәйкес сотқа талап қоя алады. Сондай-ақ, нормативтік құқықтық актілерде көрсетілген негіздердің бірі анықталған жағдайда мәміле жарамсыз деп танылады.

Мысалы, мұндай жарамсыз мәміле мерзімі өтіп кеткен сенімхат бойынша немесе нотариаттық нысанды сақтамай жасалған шартты қамтиды. Немесе басқа жағдай – мәміле жасалғаннан кейін біраз уақыттан кейін әрекет қабілеттілігі шектеулі болғандықтан тараптың шартқа қатысушы болуға құқығы болмағаны белгілі болды. Бұл жағдайда екінші тарап сотқа талап арызбен жүгінеді, өз талаптарын негіздей отырып, мемлекеттік бажды төлейді. азаматтық және азаматтық іс жүргізу заңнамасының нормалары. Талап арызды қарау шеңберінде сот сараптамасы тағайындалады. Шартты жарамсыз деп танудың осы немесе басқа сценарийлеріне байланысты оның салдары да ажыратылады.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілесін тоқтатудың салдары

Оқиғаларды дамытудың бірнеше нұсқасы бар. Демек, заңда екі жақты реституция деген ұғым бар. Сату заңы бойынша бұл шарт бойынша алынғанның барлығын қайтаруды білдіреді. Сатушы мүлікті қайтарады, ал сатып алушы ақшаны қайтарады. Дәл осы себепті келісім-шарттарда ықтимал бұзылған жағдайда жағымсыз салдарларды болдырмау үшін әрқашан кадастрлық емес, тұрғын үйдің нақты құны көрсетіледі. Тұрғын үй құнын өтеуге де кейде рұқсат етіледі.

Егер жылжымайтын мүлікті иеліктен шығарудың қылмыстық әдісі туралы айтатын болсақ, онда қозғалған қылмыстық істің бөлігі ретінде мүлікті тәркілеу туралы айтуға болады. Бұл жағдайда материалдық зардап шеккен тарап қылмыстық процесте азаматтық талап қоя алады.

Сатып алушы мен сатушы арасында зиян келтіру үшін жасалған қасақана сөз байласу белгісі болса үшінші тұлға, мемлекет ақшаны да, мүлікті де тәркілей алады. Егер зорлық-зомбылық, қорқыту, қысым көрсету фактілері анықталса, сіз өз құқығыңыздың бұзылғаны туралы білген сәттен бастап бір жылдан кешіктірмей сотқа шағымдануыңыз керек. Есіңізде болсын, азаматтық сот ісін жүргізуде талап қою мерзімін есептеудің тұтас механизмі бар.