Тұрғын үйдің заңды тазалығын тексеру: барлық аспектілері
Үй алу барысында мәміленің тазалығына алдын ала қамқорлық жасау керек. Осылайша, сіз өзіңізді келесі мәселелерден қорғайсыз, егер сатушы немесе сатып алушы алаяқ болып шықса, олардың пайда болуы әбден мүмкін.
Жылжымайтын мүлікпен мәмілелер әрқашан жоғары бағаға ие болады, бұл мәміле қатысушысының назар аудармауынан қолма-қол ақшаны алғысы келетіндердің саны әрқашан жоғары болады дегенді білдіреді. Пәтерді заңды тазалыққа қалай тексеру керектігін түсіну үшін заңгерге хабарласу керек, өйткені тек оқытылған адам ғана «тұңқырлар» туралы барлық ақпаратқа ие болады. Әрбір әрекетке қабілетті адамға сотқа жүгіну құқығы берілген, яғни мәміле бұзушылықтармен жасалған болса, оны жарамсыз деп тану қаупі әрқашан бар.
Пәтердің заңды тазалығын қалай тексеруге болады: ерекшеліктері
Адвокатпен байланысқан кезде оның қызметтерінің көлемін анықтаңыз. Әрине, мәміленің тазалығын бағалау құны сатылатын тұрғын үй орналасқан аймаққа, сондай-ақ маманның әрекеттерінің кешеніне байланысты әр түрлі болуы мүмкін. Демек, еліміздің орталығына жақын жерде мұндай қызмет құны 150 мың теңгеге дейін жетсе, шалғай өңірлерде 5 мың теңгеге маманның қызметін пайдалана аласыз. Дегенмен, мұндай шығындарға транзакцияның тазалығын толыққанды тексеруге сенуге тура келуі екіталай – маман, ең төменгі сомаға Құқықтық кадастрдан тиісті құжатқа ғана тапсырыс береді. Қомақты сомалар үшін барлығы тексеріледі:
– заң немесе шарт бойынша ауыртпалықтардың болуы;
– қарыздардың болуы;
– шарт бойынша тараптардың өкілеттіктері;
– сотта талаптардың болуы және т.б.
«Мәміленің тазалығы» түсінігі қатаң түрде реттеледі Қазақстан заңнамасында нысан жоқ. Бұл термин анағұрлым шартты болып табылады және мәміле объектісіне қатысты белгілі бір проблемалардың болуы туралы объективті ақпарат алуға арналған маман әрекеттерінің жиынтығын білдіреді. Маман сатып алу кезінде пәтердің тазалығын қалай тексеру керектігін жылжымайтын мүлік нарығында мәмілелер жасау тәжірибесіне және заңнамалық нормалардың ерекшеліктеріне сүйене отырып анықтайды. Мәміле қатысушылары әрқашан пәтерді тексеруге тырысатын мақсаттарды сипаттайық:
– жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару бойынша мәміледе ықтимал қылмыстық құрамдарды анықтау (келісімшарттың немесе тараптардың әртүрлі аспектілеріне сілтеме жасайды);
– Клиент үшін барлық мүмкін болатын жағымсыз салдарларды белгілеу;
– құжаттардың талаптарға сәйкестік дәрежесін белгілеу;
– барлық факторлар мен жағдайларды түсіндіру; сот талқылауының нысанасына айналуы мүмкін және т.б.
Айта кету керек, баспана сатып алу кезінде тәуекелдерді азайту мүлдем мүмкін емес. Себебі, заң әлі күнге дейін әрекетке қабілетті адамның сотқа шағымдану құқығын шексіз береді. Сіздің ойыңызша, сіз біржақты дұрыс болсаңыз да, сотқа бару жүйкеңізді жұқартады. Дегенмен, әрбір әлеуетті сатып алушы пәтердің заңды тазалығын тексеру кезінде тәуекелдерді азайта алады.
Маман барлық ақпаратты жинағаннан кейін клиент бірнеше деңгейдегі ақпаратты алады. «Жасыл түс» деп аталатын, алынған ақпарат мүлікті сату бойынша мәмілені жасау кезінде ең аз тәуекелдерді көрсететінін көрсетеді. «Қызыл түс» жарияланған жағдайда келісім-шартқа қол қоюдан бас тартқан дұрыс. Бұл келісімнің кейбір аспектілерінде үлкен тәуекелдер бар, соның салдарынан келісім жарамсыз деп танылуы мүмкін деген сөз. «Сары» деп көрсету кезінде кейбір тәуекелдер әлі де анықталады. Олар әлі сын көтермейді, бірақ мәміле жасасудан бас тартқан дұрыс. Төтенше жағдайларда сізді кейінірек қорғауға бағытталған шаралар кешенін әзірлеуге болады.
Неліктен жылжымайтын мүлікті сатып алушылар заңгерлік кеңеске мұқтаж?
Жылжымайтын мүлікпен мәміленің тазалығын тексеру әдістемесі
Тиісті жұмыс тәжірибесі мен заңгерлік білімі жоқ адам мәміленің тазалығына объективті баға бере алмайтынын бірден атап өткен жөн. Шарттың нормаларын жан-жақты талдап қана қоймай, сонымен қатар жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару бойынша мәмілелерді тексеру саласындағы ұзақ мерзімді тәжірибеге негізделген тәжірибеге сену қажет. Кейде сатып алынған пәтерлердің заңды тазалығын қалай тексеруге болатынын түсіну үшін жақсы дамыған қабілет қажет. Бұл кейде шарт жасасуда шешуші болып табылады. Пәтердің тазалығын толық тексеру мыналарды қамтиды:
– меншік құқығы туралы куәліктерді, иеліктен шығару құқығына сенімхаттарды, шарттарды қоса алғанда, құқық белгілейтін құжаттардың болуын анықтау;
– осы мәмілені жасайтын тұлғалардың өкілеттіктерін тексеру;
– барлық тұлғаларды анықтау осы мүлікке ие болуы немесе оған қатысы болуы мүмкін;
– объектіге ауыртпалықтарды тексеру (әдетте, банктегі кепіл);
– тергелетін жылжымайтын мүлік объектісіне қатысты бұрынғы жасалған мәмілелерді зерделеу, олардың заңдылығын кейіннен кері күшін жоюға болмайтындай тексеру;
– объектінің жағдайын, оның шарттық талаптарға сәйкестігін тексеру;
– кейіннен жаңа үй иесіне зиян келтіруі мүмкін коммуналдық төлемдер бойынша берешектерді тексеру;
– объектінің жаңа иесінің иелігіне, пайдалануына және билік етуіне есептеу және беру әдістерін анықтау.
Егер мәмілеге шетелдік қатысса, онда зерттелетін шарт аталған тұлға резиденті болып табылатын елдің заңнамасының нормаларына сәйкес келетінін де анықтау қажет. шетел азаматы.
ХҚО-да маман объектінің құқықтық сипаттамаларының, сондай-ақ оның техникалық ерекшеліктерінің ауыртпалықтарының болуын көрсететін анықтама алады. Коммуналдық төлемдер мен олар бойынша қарыздарға қатысты барлық құжаттар коммуналдық қызмет көрсетушілерден талап етіледі. Өз кезегінде тұрғын үйге құқық белгілейтін құжаттарды оны иеліктен шығаратын тұлғадан алуға болады. Барлық төленген және төленбеген салықтар туралы уәкілетті тұлғаның өтініші бойынша салық комитетінде немесе бөлімінде біле аласыз. Сіз сондай-ақ пәтердің жоспарын және азаматтарды тіркеу кітабын сұрауыңыз керек – егер біз тұрғын үй мәртебесі бар жылжымайтын мүлік туралы айтатын болсақ, оның болуы міндетті болып табылады.
Тексеру мөртаңбалардың немесе бланкілердің жоғалған ретінде тіркелгенін анықтауды қамтиды. Бұл да маңызды құжаттың жалған немесе жалған емес екенін түсіну үшін – бұл да тәжірибені қажет етеді. Кейбір жағдайларда алаяқтар құқық белгілейтін құжаттардың телнұсқасын пайдаланады, әртүрлі сатып алушылардан екі рет ақша алады – олардың біреуіне құжаттың телнұсқасын, екіншісіне түпнұсқасын береді. Сондай-ақ актілерде түзетулердің болуына назар аударыңыз.
Тиісті мемлекеттік тіркеусіз тапсырыс берушілерге берілген телнұсқалар әрқашан сатып алушыны ескертуі керек. Ең алдымен, мұндай тіркеудің неге жоқ екенін анықтап, қосымша тексеру жүргізу керек. Пәтердің заңды тазалығы сізді болашақта қауіп-қатерден сақтайды.
Тұрғын үйді тексеру
Егер сіз барлық құжаттар дұрыс ресімделетініне және сатушыға жылжымайтын мүлікті иеліктен шығару құқығы берілгеніне сенімді болсаңыз да, ғимараттың немесе пәтердің өзін тексеру керек. Сізге құжаттар берілген нысанның дәл сізге көрсетілген нысан екеніне көз жеткізіңіз. Бұл салада алаяқтық фактілері де бар.
Көбінесе қаладан шалғай тұратын немесе елді мекеннің ерекшеліктерін білмейтін адамдар мұндай алаяқтықтың әдістерімен кездеседі. Сатушы оларға мүлде басқа жерде шарт жасасып, лайықты баспана көрсетеді. Содан кейін сатып алушы көрсетілгеннен әлдеқайда нашар, мүлдем басқа тұрғын үйдің иесі болып шықты. Сондай-ақ құқық бұзушылар көше, кооператив, саяжай атауларындағы ұқсастықтарды пайдаланып, жаңылыстыруда. сатып алушылар.
Қала сыртында жылжымайтын мүлік сатып алғанда абай болыңыз. Сізге сәнді коттеджді көрсетуге болады, сіздің пікіріңізше, ол біршама қымбатқа түседі. Қулық иесі тек элиталық тұрғын үйдің жанында орналасқан кеңейтім үшін құжаттарды берген болуы мүмкін. Осылайша сіз сарайдың сатып алушысы боласыз.
Мемлекеттік органдарда жылжымайтын мүлікті тексеру
BTI-да сіз егжей-тегжейлі тұрғын үй жоспарын және оның техникалық төлқұжатын аласыз. Сатушы сізге көрсеткен затты сатып алатын-алмайтыныңызды орнатыңыз. Техникалық паспорт тұрғын үйдің схемасына сәйкес келуі керек. Мемлекеттік сәулет-қала құрылысы кеңесі қабырғаларды жылжытуға, мүліктің конфигурациясын өзгертуге бағытталған басқа әрекеттерді орындауға рұқсат бермесе, сатып алудан бас тартқан дұрыс. Сонда сізге айыппұлды төлеу жүктеледі, ал заңсыз ұзартуларды заңдастыру арзанға түспейді.
Кейбір жағдайларда пәтердегі заңсыз өзгерістерді заңдастыру әдетте мүмкін емес, мысалы, ванна бөлмесін беру. Бұған заң бойынша жол берілмейді. Қайта жоспарлауды жүзеге асыру кезінде жалға берушіде мыналар болуы керек:
– ГАСК-ның қайта құру іс-шараларына рұқсаты;
– БТИ ұсынған қорытынды;
– сот шешімі, егер ол сот арқылы жүзеге асырылса.
Кадастрлық нөмірі бар нысанның көрсетілген мекенжайда орналасқанын тексеріңіз. Бұл техникалық сипаттамалары өзгерген пәтерді сатып алу кезінде, сондай-ақ көше атауын өзгерту кезінде өте маңызды – бұл әрекеттердің барлығы сіздің мүдделеріңізді қорғайды.
