Тапсырма шарты бойынша пәтерді сату: сатушының мүмкіндіктері мен сатып алушының тәуекелдері
Үлестік құрылысқа қатысушы ол сонымен қатар үлескер болып табылады, тұрғын үй пайдалануға берілгенге дейін өзінің тұрғын үй құқығын сата алады. Сатушының мотивтері көп болуы мүмкін. Бұл қаржылық қиындықтар, егер үлестік құрылысқа қатысу инвестициялық жоба болса және сату кезіндегі тұрғын үйдің нарықтық құны инвестицияланған қаражат көлемінен айтарлықтай асып кетсе, ақша табуға деген ұмтылыс.
Талаптарды басқаға беру көбінесе латынның «cessio» сөзінен аударғанда «цессия» деп аталады, ол «тапсыру», «беру» дегенді білдіреді. Төменде біз жылжымайтын мүлік инвесторы тұрғын үйді толығымен төлеген және оны сатып жатқан жағдайды қарастырамыз. Теориялық тұрғыдан алғанда, бұл жағдайда үлескер құрылыс салушының мұндай сатуға келісімін алмау керек (егер шартта талап етілмесе). Іс жүзінде әзірлеушілер келісім-шартта үлескердің құқықтар берілген жағдайда компанияны хабардар ету міндетін белгілеуге тырысады.
Сонымен, басқаға беру шарты бойынша бұл сатып алынатын пәтер емес, сатып алушының құрылыс салушыдан үлестік қатысу шарты бойынша өз міндеттемелерін орындағаннан кейін құрылыс салушыдан пәтер алуға құқығын растайтын құжат. Тиісінше, мұндай келісімді жылжымайтын мүлікпен мәміледегідей тіркеудің қажеті жоқ, сондықтан бұл оңайырақ және жылдамырақ және, әрине, қауіптірек. Тапсырманы орындауға нотариус көмектеседі. Ол әдетте барлық қажетті құжаттардың бар-жоғын және шынайылығын тексереді.
Тапсырма шарты бойынша сатуды тіркеу кезіндегі тәуекелдер
Мұндай мәмілені қарастырған кезде сатып алушы үйді тікелей сату мәмілелеріне қарағанда, құқықтарды беру кезінде алаяқтық қаупі жоғары екенін білуі керек. Бұл мынаған байланысты:
- пәтердiң өзi әлi көл жетiмдi емес, ол құрылыс сатысында, сондықтан әзiрлеушiге қатысты тәуекелдер бар, оны толығырақ көрiге болады. Мунда;
- қосымша сілтеме пайда болады – тұрғын үй құқығын кесіп өтетін үлескер. Егер акционер алаяқ болса, онда ол өз талаптарын бірнеше сатып алушыға беруге тырысуы мүмкін.
Өзіңізді қалай қорғауға болады?
Тиісінше, болашақ баспанаға талап ету құқығын сатып алған адамның үйренері көп. Мысалы, мынаны тексеру керек:
- құрылысшының сенiмдiлiгi. Сіз формальды бөліктен бастауыңыз керек – құрылыс салушының құрылыс қызметіне рұқсаттарды және салынып жатқан объектінің жобалық құжаттамасын зерттеу (жерге құқық, құрылысқа рұқсат, құрылыс кезеңдері, мерзімі). Бұл әзірлеуші бұрын нені және қалай салғанын зерттеу.
- салынып жатқан объекті үшін ықтимал проблемалардың болуы (құрылыс басталғаннан кейін белгілі болған қолайсыз қоршаған инфрақұрылым және т.б.). Проблемалардың жанама белгісі тұрғын үй құқығынан бас тартқысы келетін үлескерлердің үлкен саны болуы мүмкін.
- өз құқығын басқаға беретін үлескердің тұрғын үйге құқықтары, оның ішінде төлемді растайтын құжат. Осы үлестік келісім бойынша қарыздың жоқтығы туралы мөрі бар фирмалық бланкіде әзірлеуші компаниядан қосымша анықтама алу өте қажет.
- салынып жатқан пәтерге ауыртпалық салынбаған.
Ресми түрде, жоғарыда аталғандардың барлығын мұндай тексеруді нотариус жасайды, бірақ сатып алушының жеке қырағылығы ешқашан артық болмайды. Мәмілені құқықтық қамтамасыз ету үшін маманды жалдау өте қолайлы. Тапсырма шартына қол қою үшін әзірлеушінің келісімін алу да пайдалы, дегенмен мұндай келісімді алу заңмен талап етілмейді.
Тапсырма шартын жасасуға арналған құжаттар
- тұрғын үй құрылысына ұлыстық қатысу шартының тұпнұсқасы немес сатушының құқығын қуалаңдыратын басқа құжат болашақ әке. Мәміле жасалғаннан кейін ол тапсырма шартымен бірге сатып алушыда қалады;
- үлесті төлеу бойынша қарыздың жоқтығы туралы құрылыс салушының құжаты (төлемдер емес, жоғарыда айтылғандай мөрі бар құрылыс бланкісінде әзірлеуші компанияның растауы). Мәміле жасалғаннан кейін ол да сатып алушыда қалады;
- екі жақтың жеке куәліктері;
- талап ету құқығынан бас тартқан тұлға үшін жылжымалы мүлік кепілін тіркеу тізілімінен үзінді көшірме (егер бұл пәтердің өзі емес, құқықтар болса, олар жылжымалы мүлік болып саналады);
- ерлі-зайыптылардың екі жағынан мәміле жасауға келісімі немесе сатушының (немесе сатып алушының) некеде тұрмағанын растайтын құжат;
- егер мұндай талап үлестік қатысу шартында көрсетілсе, құрылыс салушының келісімі.
Назар аударыңыз, талап ету құқықтарын басқаға беру тек өтеліп қана қоймайды (бұл жағдайда оған қарсы талаптар қойылады). Егер құқықтар тегін берілсе, онда бұл жағдайда қайырымдылық ережелері жұмыс істейді. Екі жағдайда да ерлі-зайыптылардың (ерлі-зайыптылардың) мәмілеге келісімі қажет, өйткені сатып алу үшін ерлі-зайыптылардың бірлескен қаражаты пайдаланылды деп есептеледі.
«Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының Заңы
2016 жылғы қазанда қолданысқа енгізілетін «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Қазақстан Республикасының 2016 жылғы 7 сәуірдегі № 486-V Заңында (дәлірек айтқанда 13-бап) «Үлескердің құқықты басқаға беруі тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарт бойынша талап қоюға ол шарттың бағасын төлегеннен кейін ғана немесе егер уәкілетті компания азаматтық заңнамаға сәйкес қарызды жаңа үлескерге беруге келіскен жағдайда бір мезгілде жол беріледі. қолма-қол ақшасыз тәртіпте Қазақстан Республикасының.
Яғни, шын мәнінде, болашақ тұрғын үйге құқықты бастапқы үлескер ішінара төлесе де, беруге тыйым салынбайды. Алайда заңгерлер бұл мәселеге қатысты әзірге пікір білдірген жоқ. Сірә, сіз 2016 жылдың қазан айына дейін күтуіңіз керек, ол заң күшіне еніп, онда қандай да бір құқық қолдану тәжірибесі пайда болады. Ол да айқынырақ болады үлестік келісімнің өзі қаншалықты жиі қолданылатыны (жаңа заңға сәйкес).
