Особенности участия в сделках, когда недвижимость является предметом судебного разбирательства

Спор, связанный с недвижимым имуществом – один из самых распространённых видов спора. Проигравшая сторона так или иначе несет финансовые потери, поэтому покупателю перед заключением сделки, стоит дважды подумать стоит ли приобретать недвижимость, которая является предметом судебного разбирательства. Для этого покупатель должен оценить возможные для него последствия, а также взвесить все за и против.

Особенностью участия в такого рода сделках является то, что покупатель должен знать о всех возможных для него рисках. В данной статье специалисты с юридической фирмы «Артюшенко и партнеры» раскроют основные из них.

Недействительность сделки

Основной риск участия в сделках с оспариваемым имуществом заключается в возможном признании судом сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

Исходя из судебной практики самым распространенным видом гражданско-правового спора является оспаривание сделок.

В соответствии с Гражданским кодексом Республики Казахстан (далее – «ГК РК») суд может признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной в следующих случаях:

• Сделка не соответствует требованиям законодательства Республики Казахстан;
• Сделка совершена без необходимого разрешения либо после окончания срока его действия;
• Сделка преследует цели недобросовестной конкуренции или нарушает требования деловой этики;
• Сделка совершена малолетним лицом (не достигшим 14 лет), несовершеннолетним, достигшим 14 лет без согласия законных представителей;
• Сделка совершена недееспособным лицом либо лицом, ограниченным в дееспособности;
• Сделка совершена лицом, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значения своих действий или руководить ими;
• Сделка совершена вследствие заблуждения либо под влиянием обмана, насилия, угрозы;
• Сделка является кабальной, т.е. совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях;
• Сделка совершена вследствие злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной;
• Сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, учредительными документами, либо с нарушением уставной компетенции.

Вышеуказанные основания являются общими для всех видов сделок. Если мы возьмем только сделки, связанные с недвижимым имуществом, то большинство из оснований, перечисленных в ГК РК, являются частными, единичными случаями по отношению к недвижимости. К примеру, это такие основания, как сделка, совершенная недееспособным, малолетним лицом, нарушение требований деловой этики и т.д.

Самым распространенным основанием признания сделки с недвижимым имуществом недействительной является не соответствие ее требованиям законодательства Республики Казахстан.

Если сделка не соответствует законодательству, эта сделка не может служить основанием для возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей, в частности возникновения права собственности на недвижимое имущество.

В судебной практике наиболее часто встречаются иски по оспариванию отчуждения недвижимости без согласия супруги/супруга.

Закон не запрещает совершать сделки с недвижимостью даже при наличии действующих судебных разбирательств, за исключением случаев, когда в отношении недвижимости судом приняты меры по обеспечению иска, о которых речь пойдет ниже.

Однако, стоит с осторожностью заключать такие сделки, поскольку стопроцентный результат разрешения дела никто не может предвидеть. Безусловно споры бывают разные: от взыскания задолженности по коммунальным платежам до оспаривания права собственности.

Если спор возник об оспаривании права собственности на недвижимость и суд признает сделку недействительной, то к ней будут применены последствия недействительности, которые заключаются в возврате всего полученного по сделке, т.е. последствия в виде реституции.

Так, в соответствии с п.3 ст.157-1 ГК РК при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возврата в натуре (в том числе, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) — возместить стоимость подлежащего возврату имущества, стоимость пользования имуществом, выполненных работ или оказанных услуг в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены настоящим Кодексом или иными законодательными актами Республики Казахстан.

В случае наличия оснований для признания сделки недействительной, недействительность сделки наступает с момента ее совершения, такая сделка не порождает никаких юридических последствий.

Следует отметить, что возврат всего полученного по сделке (реституция) является не единственным последствием ее недействительности. Нормативное постановление Верховного Суда Республики Казахстан «О некоторых вопросах недействительности сделок и применении судами последствий их недействительности» разъясняет, что иные последствия недействительности сделки предусмотрены в пунктах 4 и 5 статьи 157 (конфискация), статье 260 (виндикация) и других нормах ГК РК.

Виндикация является защитой права собственности и выражается в истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения. К примеру, если сделка совершена лицом, которое не имело право ее совершать, то последствия недействительности наступают именно в виде виндикации.

Суды в каждом конкретном случае устанавливают является ли сделка по отчуждению имущества возмездной или безвозмездной, приобретатель является добросовестным или недобросовестным, имущество выбыло из владения собственника по его воле или помимо его воли.

Безусловно для покупателя участвовать в сделках, когда недвижимость является предметом судебного разбирательства, очень рискованно. Следует помнить, что недобросовестный собственник может намеренно заключить сделку купли-продажи недвижимости с целью уклонения от ответственности.

Наличие ареста

Если предметом судебного разбирательства является недвижимость, то в большинстве случаев, сторона, инициирующая спор, будет просить суд об обеспечении иска путем наложения ареста на недвижимость. Это дает гарантию стороне, что за время рассмотрения спора в суде имущество не будет отчуждено третьим лицам.

На практике, если спор связан с оспариванием права собственности или с разделом имущества, суды удовлетворяют требования стороны об обеспечении иска путем наложения ареста на имущество. Это означает, что собственник до разрешения спора не сможет распоряжаться своим имуществом.

Арест, наложенный судом, регистрируется в правовом кадастре, как обременение. Если покупатель приобретает недвижимость с обременением, он не сможет зарегистрировать право собственности на такое имущество, пока обременение не будет снято.

В соответствии с п.1 ст.155 ГК РК сделки, подлежащие в соответствии с законодательными актами обязательной государственной или иной регистрации, считаются совершенными с момента регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами. Отказ в регистрации должен быть оформлен в письменном виде и возможен лишь со ссылкой на нарушение требований законодательства.

Право собственности на имущество подлежит обязательной государственной регистрации. Соответственно, при наличии ареста, собственность не будет зарегистрирована, и сделка будет считаться не заключенной.

Наличие юридических притязаний

Сам факт подачи иска в отношении недвижимого имущества может быть зарегистрирован в правовом кадастре, как юридическое притязание.

Так, согласно пп.13) ст.1 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» юридические притязания — юридические факты, которые свидетельствуют об оспаривании третьими лицами либо наличии интереса в отношении прав на недвижимое имущество.

В соответствии с п.1 ст.53 Закона Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» по заявлению заинтересованных лиц могут быть зарегистрированы юридические притязания, в том числе факт подачи искового заявления, обжалования или опротестования судебных актов, решение об изъятии земельного участка, соглашение (расписка) о задатке, предварительный договор и иные факты.

Юридическое притязание не является обременением, т.е. не влияет на право распоряжения собственником своим имуществом, что означает возможность свободного отчуждения недвижимости. Притязание носит лишь информативный характер, как бы показывая заинтересованным в имуществе лицам, что в отношении этого имущества есть спор.

На практике после судебного разбирательства лицо, подавшее заявление в регистрирующий орган о регистрации притязания, забывает его снять. В справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество это притязание будет отображаться и при последующих сделках может влиять на принятие решения потенциальным покупателем о покупке такой недвижимости.

К сожалению, Законом Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» не предусмотрен порядок снятия юридических притязаний. Исходя из практики, юридическое притязание снимается по заявлению лица, его наложившее. Если же лицо отказывается подать заявление о снятии юридического притязания, оно может быть снято по решению суда.