Покупка квартиры с обременением: что важно знать перед сделкой

На рынке недвижимости всё чаще встречаются объекты, отмеченные как «в залоге». Для покупателей это может звучать тревожно, но покупка квартиры с обременением вполне возможна и часто проходит без проблем — при условии, что соблюдены все юридические нюансы. Разберёмся, что означает такой статус и как безопасно провести сделку.

Что такое залог на недвижимость

Когда квартира или дом выступает обеспечением по кредиту, на объект накладывается обременение. Это и есть залог. Владелец продолжает жить в жилье, но не может свободно распоряжаться им — продавать или дарить жильё можно только с разрешения банка.

Если заёмщик перестаёт платить кредит, недвижимость переходит к банку и реализуется через суд и аукционы. В обычной добровольной продаже такого риска нет — кредит погашается, обременение снимается, и право собственности переходит покупателю.

Как понять, что объект действительно в залоге

Самый надёжный способ — попросить продавца оформить справку форма-2 на eGov. В этом документе отражены любые ограничения: аресты, запреты, залоги.

Кроме того, в базе регистратуры виден зарегистрированный договор залога. Он привязан к объекту до тех пор, пока кредит полностью не погашен.

Разрешено ли продавать заложенные квартиры

Да, такая продажа абсолютно законна. Но без участия банка ничего не получится: оригиналы документов хранятся у кредитора, а нотариус при проверке автоматически увидит обременение.

Опасно ли покупать жильё с обременением

Плюсы есть: банк тщательно проверяет все документы перед тем, как взять квартиру в залог. Значит, объект юридически чист.

Риски возможны только на этапе расчётов. Поэтому важно соблюдать правильную процедуру.

Как проходит сделка при покупке за наличные

Чаще всего схема выглядит так:

1. Покупатель гасит остаток кредита продавца.
2. Банк снимает обременение.
3. После выхода документов стороны заключают договор купли-продажи.
4. Покупатель передаёт продавцу оставшуюся сумму.

Если деньги за погашение кредита переданы «в руки» и без договора, существует риск, что продавец передумает продавать квартиру. Поэтому важно всё фиксировать документально.

Как обезопасить себя

Чтобы покупка квартиры с обременением прошла безопасно:

✔ Оформляйте предварительный договор купли-продажи

Он прописывает обязанности сторон и защищает покупателя лучше, чем задаток.

✔ Проводите все платежи через банк

Идеальная схема — оплатить долг через транзитный счёт с указанием назначения платежа.

✔ Указывайте в договоре:

• адрес и кадастровый номер квартиры,
• номер договора залога,
• суммы и сроки платежей,
• срок, в течение которого должен быть заключён основной договор после снятия обременения.

Можно ли купить заложенную квартиру в ипотеку

Да. Проще всего — если и продавец, и покупатель работают с одним и тем же банком.

Схема выглядит так:

1. Банк покупателя выдаёт гарантийное письмо.
2. Продавец по нему получает оригиналы документов.
3. Стороны заключают ДКП у нотариуса.
4. Право собственности регистрируется.
5. Банк перечисляет деньги продавцу после регистрации нового залога.

Обычно расчёт поступает в течение двух недель.

Стоит ли покупать такую недвижимость

У покупки квартиры с обременением есть преимущества:

• юридическая чистота,
• часто более низкая цена.

Главный минус — сроки. Иногда всё проходит за пару дней, но бывает, что снятие обременения затягивается.

Итог

Квартиру в залоге покупать можно и безопасно, если соблюдать процедуру: проверять документы, проводить расчёты через банк и правильно оформлять договоры. При грамотном подходе покупка квартиры с обременением ничем не отличается от обычной сделки — кроме того, что иногда она оказывается выгоднее.

Читайте также: «Прогноз рынка недвижимости»: чего ждать в 2026-м

Все актуальные новости из мира недвижимости в нашем приложении homsters