Покупка жилья или главное, на что обращать внимание

В рамках купли-продажи недвижимости могут возникнуть различные угрозы мошенничества. Слишком низкая стоимость жилья порой не является свидетельством выгодности предложения, скорее она может демонстрировать наличие подводных камней.

Выбор квартиры: основные аспекты

Если вы нашли квартиру на вторичном рынке по выгодной цене – не спешите радоваться, для начала изучите при покупке квартиры подводные камни. Они могут быть связаны с юридической чистотой объекта недвижимости, а также умышленными недобросовестными действиями продавца. Начните с базовых вещей: при покупке квартиры следует проверить правоустанавливающие документы:

• свидетельство о праве собственности на жилье;
• договор купли-продажи, меня, дарения или другая сделка, на основании которой объект перешел к нынешнему продавцу;
•  удостоверение личности продавца;
• наличие у него правомочий на отчуждение недвижимости.

Закон допускает получение справки об обременениях на недвижимость в ЦОНе, это же можно сделать и на сайте правительства, заранее обеспечив наличие электронной подписи. Покупка квартиры предполагает получение и других документов, в том числе:

• в департаменте юстиции справки об истории переходов права собственности, в которой отражены основания смены собственников, наличие каких-либо обременений в прошлом и так далее;
• архивной выписки, которую можно получить в паспортном столе.
  В архивной выписке вы найдете данные о количество прописанных в жилье людей, об их выписке в результате тех или иных юридически значимых действий.

Особенностью получения этих документов можно считать то, что они предоставляются исключительно собственнику или тому, кто располагает доверенностью от собственника. Если эти документы вам отказываются предоставить, значит, с высокой долей вероятности перед вами мошенник. Узнайте, какая история перехода права собственности на недвижимость. Если собственник меняется часто, это должно стать причиной возникновения ряда вопросов. В этом случае лучше отказаться от покупки. Практика применения норм законов в судах показывает, что расторжение одной из сделок по отчуждению недвижимости может повлечь цепную реакцию в виде расторжения и других договоров – лучше с этим не сталкиваться.

Обратите внимание на то, кто прописан в доме. Если окажется, что среди них – несовершеннолетние лица, то их права защищаются в установленном порядке. Лицо, продавшее квартиру, которое не учло интересы несовершеннолетних, может впоследствии стать ответчиком в судебной инстанции. И сроки, в течение которых это может произойти, обширны. Общие сроки – три года, но отсчет они начинают с момента, когда лицо уже стало совершеннолетним и узнало о нарушении своего права или должно было узнать.

Брачные отношения и отчуждение жилья

Если вас интересует, на что обратить внимание при покупке квартиры еще, то узнайте, состоит ли в браке продавец жилья. Установите, какого именно числа был оформлен переход права собственности на жилье к супругу – если в тот момент он уже был в браке, то его второй супруг или супруга по закону являются сособственниками, а значит, для отчуждения недвижимости понадобится его согласие. Однако, если недвижимость была передана в результате безвозмездной сделки, она будет являться единоличной собственностью одного человека. Пример – передача жилья по договору дарения.

В выписке также проверьте, в результате чего была приобретена продавцом недвижимость. Если речь идет о наследовании, то узнайте, о чем именно идет речь – о наследовании по закону или по завещанию. Закон защищает права близких родственников, в первую очередь, несовершеннолетних детей. Существует понятие обязательной доли в наследстве, поэтому, даже если завещание было оформлено, а права несовершеннолетних не были учтены, впоследствии оно может быть вполне обоснованно быть оспорено в судебном порядке.

Выходом может стать составление соглашение нотариусом, в котором стороны придут к соглашению о необходимости возмещения потерь, если какое-то лицо будет восстановлено в правах относительно объекта недвижимости.

Дееспособность продавца: проверка

Обратите внимание на стиль речи продавца, даже на то, как он выглядит. Если он неопрятен, его речь не связана и не логична, то лучше заручиться справкой с медицинского учреждения, которая подтвердит его дееспособность. Хоть это и неудобно и хлопотно, обратитесь в медицинское учреждение – это избавит вас от проблем впоследствии. Закон гласит, что сделки, совершенные недееспособным лицом, будут признаваться недействительными. Однако для этого необходимо будет опекунам или иным уполномоченным лицам впоследствии обратиться с соответствующим иском в суд.

Квартира также может отчуждаться и по доверенности. Вы должны установить, является ли живым лицо, продающее квартиру. Попытайтесь понять, почему продажа осуществляется через представителя по доверенности. Лишь убедительные причины должны заставить вас заключить сделку с продавцом, который предпочел действовать через поверенного. Помните, что «черные риэлторы» предпочитают реализовывать имущество именно через доверенность. Проверьте и саму доверенность – не закончились ли у нее сроки, не была ли она отозвана и соответствуют ли указанные там полномочия поверенного сделке, которую он планирует с вами заключить.

Перепланировка квартиры

К сожалению, именно перепланировка объекта недвижимости часто становится основной проблемой и краеугольным камнем в сделке. Если фактические состояние квартиры и технический план не соответствуют, то уже можно считать, что была произведена незаконная перепланировка. Это означает, что лицо, намеревающееся тем или иным способом произвести отчуждение жилья, столкнется с проблемами длительного характера. Для начала ему необходимо будет узаконить все изменения, которые он произвел в отношении объекта недвижимости.

Если компетентная организация проведет строительную экспертизу и установит, что работы были проведены правильно, то управление архитектурно-строительного контроля согласует перепланировку. В этом случае можно сказать, что вам повезло. Но если функциональное назначение строений будет изменено, то все будет гораздо хуже – вам необходимо будет понести траты на восстановление первоначального положения. Такие же плачевные последствия собственника ждут в том случае, если он примет решение вмешаться в инженерные системы дома. Следует отметить, что в такие коммуникации, как водоснабжение, вентиляция, газообеспечение и тому подобное не следует вносить никаких изменений. Лучше заранее позаботиться о наличии всех документов, чем впоследствии устранять все формальные упущения и нарушения.

Собственник должен получить техническое заключение после того, как все штрафы будут уплачены, а все недостатки будут устранены. При этом штрафы могут достигать значительных сумм. Гораздо дешевле будет изначально позаботиться о наличии всей необходимой документации. Если вы изначально не утвердили все предстоящие перепланировки, то вас будут ждать лишь разочарования.
В этом случае существуют два пути развития ситуации – вы можете поручить собственнику обеспечить законность перепланировок. Пусть он сам разбирается с тем, что делал ранее, предоставив вам жилье с условием полной юридической чистоты. С другой стороны, вы можете отказаться от приобретения недвижимости – вам решать. В противном случае бремя устранения всех этих недостатков будет возложено на вас. Также вы можете закрыть глаза на существующие проблемы, используя это как аргумент для существенного уменьшения покупной цены.

Исчерпывающих рекомендаций о том, как защитить себя от мошенников, быть не может – однако выше мы представили основные моменты, на которых следует обращать внимание. Мошенники совершенствуют способы обмана, поэтому лучше обращаться к специалисту, который будет действовать исходя из ситуации и проверит все важные моменты. Будет оправданно, если вы до покупки недвижимости подготовите список вопросов, которые необходимо будет адресовать продавцу. Не надо стесняться ставить его в неудобное положение – если у него с законом все в порядке, то он ответит на все вопросы без проблем, а вы, в свою очередь, сможете обеспечить защиту своих прав.