Профессиональная проверка квартиры перед покупкой

Чтобы новая квартира не преподнесла своим хозяевам неприятных сюрпризов, эксперты рекомендуют проверить жилплощадь перед покупкой.  Нередкими становятся случаи, когда после состоявшегося приобретения жилья обнаруживаются коммунальные долги, новые претенденты на квадратные метры или другие проблемы. Чтобы избежать таких ситуаций, нужно знать, как проверить квартиру при покупке. Это поможет юридически правильно оформить сделку и получить законные права на владение площадью.

Грамотная помощь в проверке квартиры

1. Если сделка оформляется посредством агентства недвижимости, тогда за правильное составление документации отвечают риэлторы.
2. Многие покупатели подключают к процессу нотариусов. Уполномоченные лица проводят онлайн регистрацию документов в специальной государственной базе. В таком реестре сразу видна история недвижимости, возможные обременения и указаны все официальные владельцы квартиры.
3. Проверкой занимается служба безопасности финансового учреждения – банка, через который оформляется ипотека. Также подключаются нотариусы, с которыми сотрудничает выбранная структура.

Вывод можно сделать один — грамотно оформленная покупка квартиры не обойдётся без нотариуса.

В каких случаях необходимо подключать специалистов, которые профессионально проверят квартиру?
• Первым поводом для проверки станет факт приватизации жилплощади. Здесь важно изучить все условия, указанные в правоустанавливающей документации.
• «Сомнительной» считается квартира, в которой зарегистрирован или проживает нервно больной человек, страдающий алкоголизмом или осужденный.
• Обязательно проверяются прежде отсуженные квадратные метры.
• Сомнения должны вызывать квартиры, в которых прописаны лица, находящиеся под опекой, несовершеннолетние или с ограниченными физическими возможностями.
• Проверяются и документы апартаментов, принадлежащих застройщику.

Чтобы узнать, кому принадлежит приватизированная квартира, потребуется уточнить перечень всех собственников, которые участвовали в процедуре и зарегистрированы по указанному адресу. По законам Казахстана, до 1995 г. в документы не требовалось вносить несовершеннолетних детей. Поэтому, по факту проведённой покупки, не обнаруживались дополнительные собственники, официально указанные в правоустанавливающих бумагах. Если рассматривать с юридической стороны, то сделки производились без согласия несовершеннолетнего, который позднее (после совершеннолетия) имел право отсудить принадлежащие ему квадратные метры. И закон был на стороне прежнего совладельца.
Встречаются ситуации с официальными отказами жильцов от прав на приватизированное жильё. При этом проживающие оформляют пожизненную возможность пользоваться квадратными метрами. В этом случае потребуется не только узнать, кто является собственником квартиры, но и проверить всю информацию по проживающим лицам. Потому, как даже суд не сможет заставить таких жильцов выписаться.

Очень «скользкой» считается безвозмездная приватизация. Здесь выясняют, на кого зарегистрирована квартира, и кто является супругом(ой) или ближайшим родственником. Регистрация последних в документах на недвижимость не обязательна.

Как проверить документы на новую квартиру?

Для владельцев жилья, отправленного под снос, актуальным становится вопрос, как проверить документы на квартиру, предоставленную взамен старой. В этом случае эксперты советуют проверить в договорной документации:
1. когда точно будет предоставлено новое жильё;
2. сумму компенсации, за которую будет оформлена покупка квартиры в новом месте;
3. размеры, расположение и планировку новой предоставленной жилплощади.

Всегда можно оспорить решение, вынесенное на суде, если продана квартира «с правом собственности». Важно проверить, кто прописан в квартире и имеет право пользоваться квадратными метрами, чтобы исключить неожиданное появление «новых» или «старых» хозяев. К таким объектам относятся брошенные квартиры или дома, которые отданы «под восстановление».

Самыми сложными считаются ситуации, в которых одновременно в роли владельца и продавца выступает человек с психическими отклонениями, алкогольной (наркотической) зависимостью. Тогда проверяется не только владелец квартиры, проживающий по конкретному адресу, а и возможные родственник, которые смогут отсудить жильё. Последний факт будет одобрен посредством судебного решения, принятого на основании физиологического состояния владельца.

Если история с недвижимостью пересекается с описанными ситуациями, то рекомендуется воспользоваться услугами профессиональных нотариусов, юристов или риэлторов. По поводу последних – не лишней окажется проверка репутации агентства недвижимости.

Перед оформлением покупки…

Какие вопросы потребуется выяснить перед тем, как приступить к оформлению покупки квартиры?
Перед юридическим оформлением факта приобретения квартиры потребуется полная проверка жилплощади. Эксперты делятся советами о том, как узнать кто прописан в квартире, является собственником или имеет право на пользование жилплощадью.

1. Проверка всех зарегистрированных жильцов, которые позже смогут предъявить свои права.

Для начала потребуется выяснить, при каких обстоятельствах нынешний владелец получил право на недвижимость. Такие проверки помогают исключить наличие ущемлённых наследников или других претендентов на квадратные метры. Подобные ситуации часто происходят с жильём, которое передаётся по наследству. Именно по этим причинам банки не рискуют рассматривать только переоформленную недвижимость в качестве имущественного залога.

Дополнительно придётся проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Также установить наличие/отсутствие арестов или залогов. Важными становятся и вопросы, как проверить историю квартиры, и что должно входить в перечень бумаг?

Правоустанавливающими считаются следующие документы:
• разные виды договоров (купли-продажи, дарения, мены, ренты);
• имеющие силу судебные решения;
• правовое свидетельство, позволяющие принять наследство.

Важно обратить внимание на чистоту и грамотность оформленных бумаг. В них не допускаются помарки, опечатки, исправления. Последние обязательно заверяются печатью с личной подписью нотариального представителя. Для всех договорных документов является обязательной регистрация в единой государственной системе учёта.

В документах могут присутствовать обязательные к выполнению условия. Если нарушено соблюдение таких пунктов, то сделка будет расторгнута. К примеру, если покупка квартиры, перешедшей по официально оформленному наследству, запрещается на протяжении указанного срока, то заверенный в этот период договор будет считаться недействительным.

Ещё одну рекомендацию, как проверить чистоту сделки при покупке квартиры, дают эксперты. Потенциальному покупателю необходимо потребовать от продавца (владельца) справку, что на конкретную жилплощадь отсутствует судебное обременение. Для этого собственником квадратных метров предоставляется документ из кадастрового центра – заказать получение такой информации может только владелец.

2. Выписка из истории.

Многие спрашивают, как узнать, кто является действующим собственником квартиры? Для выяснения вопроса потребуется от официально действующего продавца предоставление выписки из истории квартиры, в которой будет четко указано, кто действительно имеет право на квадратные метры, и сколько раз менялся владелец. Последний факт должен насторожить, если за небольшой период (можно рассматривать год) поменялось несколько собственников. Это свидетельствует о возможных мошеннических действиях с площадью.

Важная информация, указанная в выписанной справке:
• официальное оформление ареста на жильё – ордер;
• факт залога;
• действующая ипотека;
• наличие судебных споров.
При факте последних важно выяснить, какое решение было принято, а также найти документальное подтверждение такой информации.

3. Наличие правильно оформленного техпаспорта.

Для проверки такого вопроса техпаспорт может предоставить только продавец. Там же будет приложен и официальный план квартиры. Поэтому потребуется изучить заверенное и явное количество комнат, расположение проёмов и перестенков. Эти пункты должны совпадать. Если выявлен факт различий, значит была сделана незаконная перепланировка, которую продавец должен правильно оформить.

4. Проверка личности продавца.

Нет ничего странного в том, что покупатель попросит у продавца документ, подтверждающий личность последнего. Если продажей занимается доверенное лицо, то и в этом случае должен быть соответствующий, нотариально заверенный, документ с пунктами о полномочиях представителя.
Большие риски связаны с квартирами, продажей которых занимаются органы опеки. Владельцами таких площадей являются несовершеннолетние или инвалиды. Поэтому все проверки и разрешения важно получать вместе с официально назначенным опекуном. Такой совет поможет избежать ошибок или мошенничества.

5. Наличие других претендентов стать собственниками квартиры.

Многие проблемы можно исключить с помощью решения вопроса: «Как узнать, кто прописан в квартире?». Для этого покупателю потребуется потратить время и лично встретиться со всеми претендентами на квадратные метры. Такие вопросы в полномочиях нотариусов или риэлторов. Но практика показывает, что лучше самостоятельно заняться проблемой. Важно отыскать официальных и возможных родственников, чтобы обсудить факт покупки жилья. Очень плохо, если в списке окажутся лица, подписи которых были подделаны.

Ещё одним способом выяснить, кто прописан в квартире, станет личная беседа с каждым из проживающих. Покупателю могут предоставить информацию о выехавших или пропавших родственниках. От этих прописанных также потребуются разрешения.

• Разведённые предоставляют судебные решения, в которых указаны имущественные права и претензии.
• При подписании разрешений должны лично присутствовать обладатели прав на жилплощадь.
• Если собственники дети – требуется присутствие опекунов и разрешений от соответствующих органов.

6. Наличие/отсутствие долгов.

По этому пункту потребуются заверенные и соответственно оформленные документы, подтверждающие факт юридической чистоты объекта. Также необходимыми будут квитанции об исправной оплате коммунальных услуг и действующих налогов.

Способы избежать контакта с мошенниками

Не стоит пользоваться услугами частных маклеров. Лучше обратиться в заранее проверенное агентство. Обещания об отсутствии хлопот и оперативном решении поставленных вопросов также должны насторожить. В этом деле необходимые бумаги оформляются в положенное время.

Любые факты соответствия жилья требуемым условиям заверяются и регистрируются официально. Часто помогает (неофициально!) и информация, полученная при беседе с соседями. Если большинство опрашиваемых указывает на определённый факт – лучше его проверить.