Аналитика рынка первичной недвижимости Казахстана: итоги 2021 года и прогноз на 2022 год
Прошлый год обозначился безостановочным ростом цен во всех сегментах первичной недвижимости Казахстана. Удорожание квадратного метра эксперты связывают с рядом факторов, среди которых рост стоимости стройматериалов, массовое снятие пенсионных накоплений и спрос, превышающий предложение. Подробнее о динамике цен на новостройки Алматы и Нур-Султана в прошлом году и прогнозы на следующий год читайте в нашем материале.
Рост цен и его причины
Своим мнением касательно ситуации на рынке новостроек в 2021 году с Homsters.kz поделился Виктор Микрюков, президент Объединения юридических лиц «Ассоциация Застройщиков Казахстана». «С начала года в связи с введением программы по использованию пенсионных накоплений для приобретения жилья начался ажиотаж, который повлиял на стоимость квадратного метра. Наибольший рост в стоимости на первичную недвижимость случился, когда подорожали строительные материалы. Например, в соотношении с прошлым годом, цены на арматуру, цемент повысились на 55%, на бетон – 30%, тогда как цена на инертные материалы за последний год повысилась более чем на 100%. В среднем, цены на первичное жилье за год поднялись на 13.8%, на вторичное – 23.6%», — отмечает Виктор Микрюков.
Таким образом, наиболее весомой причиной роста цен на новостройки стало значительное удорожание стройматериалов.
«В 2021 году в Казахстане ухудшилось экономическое состояние в сфере строительства в связи с удорожанием строительных материалов, конструкций и изделий. В такой ситуации явно прослеживается взаимосвязь между подорожанием стройматериалов и увеличением цен на жилье, но стоимость материалов происходит существенно быстрее, чем рост цен на недвижимость. Так, в октябре этого года стройматериалы стали дороже на 28%, тогда как новое жилье подорожало на 13,8%. Удорожание стройматериалов поставило под давление рентабельность строительных компаний во всех странах Евросоюза, что чревато невыгодными проектами», — комментирует Виктор Микрюков.
Рассмотрим подробнее, как за прошлый год выросли цены в разных сегментах первичной недвижимости Алматы и Нур-Султана по данным Homsters.kz.
Динамика цен в разных классах недвижимости Алматы в 2021 году
При взгляде на предоставленные данные легко можно заметить, что значительный рост цен произошел во всех, без исключения, сегментах. Более всего цены за квадрат выросли в классе «бизнес» — на рекордных 17%. Если округлить числа, то мы увидим, что сейчас стоимость метра достигла, в среднем, 539 тыс. тенге, а всего год назад медианное значение составляло 460 тыс. тенге. Таким образом, за последние 12 месяцев бизнес-класс подорожал на целых 78 тыс. тенге. Цены на новостройки эконом- и комфорт-класса выросли равномерно (в среднем на 13%), а вот элитная недвижимость в процентном соотношении подорожала меньше всего (на 4.2%).
Следующие графики демонстрируют темпы роста цен на первичную недвижимость Алматы разных классов:
Наиболее резкие перепады цен наблюдаются в элит-классе, где видим так скачки, так и проседания. Стремительно росли цены начиная с февраля прослеживается на недвижимость бизнес-класса. Эконом- и комфорт-классы дорожали более умеренно, однако за последние два месяца 2021 года цены на все сегменты первички выросли одинаково быстрыми темпами.
Динамика цен в разных классах недвижимости Нур-Султана в 2021 году
Значительный рост стоимости объектов в новостройках Нур-Султана отмечен абсолютно во всех сегмента. Примечательно, что эконом-класс подорожал менее всего — на 7,81%, а вот в самом востребованном комфортном сегменте рост цен достиг 14,93% (43,4 тыс. тг.). Наряду с жильем комфорт-класса, стремительно подорожали новые элитные дома. Здесь стоимость возросла на впечатляющие 74,6 тыс. тенге.
Темпы роста цен на столичную первичку можно проследить, взглянув на представленные ниже графики:
Наиболее стремительно в 2021 году выросли цены на элитную недвижимость. Первичка эконом-класса начала резко дорожать лишь с начала осени. Замедление роста и даже проседание цен в классах «комфорт» и «бизнес» прослеживается в летние месяцы, что вероятнее всего связано со снижением спроса в этот период.
Бюджет покупателя недвижимости в 2021 году
О ситуации на рынке можно судить по тому, в каких ценовых диапазонах велись поиски. Если в 2020 году, по данным Homsters.kz, бюджетное жилье в Алматы покупатели искали в пределах 12-13 млн, то в 2021 верхний предел заметно вырос и достиг 15-16 млн тенге. Довольно много алматинцев искали недвижимость за 18 млн, значительный спрос прослеживается и в диапазоне 20-25 млн. При цене объекта свыше 32 млн тенге спрос начинает ощутимо ослабевать. Медианное значение в 2021 году составляет 20 млн тенге.
Среднестатистический бюджет покупателя в Алматы
В Нур-Султане предпочтения покупателей изменились не так сильно. Если в 2020 году жители столицы стремились приобрести жилье за 12-13 млн тенге, то в 2021 году максимальный ценовой спрос сосредоточился в диапазоне 13-14 млн тг. При этом, бюджетная вилка у жителей Нур-Султана довольно широкая — люди интересуются квартирами, стоимость которых находится в пределах 10-25 млн тенге. Затем спрос заметно падает, ощутимо сокращаясь с каждым новым миллионом. Медианное значение находится на уровне 17 млн тенге.
Среднестатистический бюджет покупателя в Нур-Султане
Прогнозы на 2022 год
По прогнозам экспертов, в 2022 году цены на первичную недвижимость продолжат расти, что связано, в первую очередь, с повышением себестоимости строительства.
«В 2022 году ожидается большой объём строительства жилья от частных застройщиков, при этом спрос на квартиры будет на достаточном уровне. Влияние пенсионных денег на цены уже снизилось. Сейчас больше сказывается рост стоимости стройматериалов. Тренд связан с ажиотажем на этом рынке. Спрос на квартиры рождает рост предложений, следовательно, потребность в материалах увеличивается. Это отражается на стоимости жилья, и мы идём по кругу. Стабилизации, а тем более снижения цен не ожидается.
В этом году первичка подорожала на 13.8 %. Если застройщики повысят цену пропорционально затратам, квартиры могут подорожать ещё на столько же, в итоге — до 20 %», — прогнозирует президент Ассоциации Застройщиков Казахстана Виктор Микрюков.
Можем предположить, что 2022 год будет непростым как для Казахстана, так и для мирового рынка недвижимости.
