Будущее рынка недвижимости Казахстана: экономика vs. традиции

Рынок недвижимости, представляя собой привлекательный инвестиционный и социально-важный актив, очень чувствителен не только к экономическим, но и к характерным для каждой страны или региона ментальным особенностям. Поэтому правильное представление о его состоянии, развитии, динамике цен можно получить только при учете всех воздействующих на него факторов. Лишь некоторые из них можно считать однозначно позитивным или негативным. Как правило, все эти аспекты взаимосвязаны друг с другом и способны влиять на рынок недвижимости положительно или отрицательно. В этой статье мы попробуем разобраться, от каких факторов зависит развитие рынка недвижимости Казахстана, и как они влияют на рынок.

Экономика всему голова

К экономическим факторам, которые могут влиять на рынок недвижимости, можно отнести: уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы, ипотечное кредитование. Разумеется, это не полный список, но точно самые важные.

По правде говоря, все эти факторы влияют на рынок, количество предложений и цены не напрямую, а через спрос или предложение. Например, развитие инфраструктуры влияет не стоимость квадратных метров через спрос. Если рядом с новым домом или целым жилым комплексом нет транспортных артерий, школ, детсадов, супермаркетов, то спрос на него вряд ли будет большим, а значит и цены придется пониже ставить, но как только все эти объекты появятся в округе, объектом заинтересуются, и девелопер сможет немного поднять цены на квартиры в новом комплексе. Так же работает это правило и на вторичном рынке.

Но влияние факторов далеко не всегда однозначно и зависит от ряда нюансов. Считается, что серьезный экономический кризис неизбежно вызывает спад на рынке и снижение цен на недвижимость. Вроде бы все ок, но это правило работает обычно при затяжном кризисе, а вот в краткосрочной перспективе экономическая нестабильность и девальвация, напротив, подхлестывают спрос, «заставляя» людей вкладывать деньги в надежные активы, среди которых и недвижимость. Отчасти так случилось и в Казахстане после девальваций 2014 и 2015 годах, когда был зафиксирован рост сделок купли-продажи жилья. Затем рынок пришел в себя и начал жить прежней жизнью с неудовлетворенным спросом, который перманентно в силу разных причин, то повышался, то понижался.

Инфляция, кредиты и нефть

Еще один неоднозначный фактор – инфляция. С одной стороны, она тормозит инвестиционную активность и приводит к удорожанию кредитов, а значит приводит к сокращению спроса, с другой – совсем как девальвация повышает спрос на недвижимость в качестве средства хранения денег. Ипотечные кредиты в Казахстане не просто дорожают,  кроме этого условия их выдачи ужесточаются ежеквартально. Так, первоначальный взнос вырос с 30% до 40%, а максимальный срок уменьшился с 20 до 15 лет. То есть ипотечные займы становятся менее доступными для широкой аудитории.

Нельзя обойти вниманием и такой фактор как цены на нефть, хотя исходя из «влиятельности» этого фактора на экономику Казахстана, нам следовало бы начать статью именно с него. Падение цен на нефть серьезно повлияло на всю экономику республики, не говоря уже о рынке недвижимости. Ведь именно динамика цен на углеводороды спровоцировала девальвацию тенге. Несмотря на февральский запрет на валютные «ценники» на квартиры, многие казахстанцы до сих пор привязывают стоимость своих квадратных метров к долларам. Это сдерживает цены на недвижимость на достаточно высоком уровне несмотря на то, что с сентября прошлого года цены на жилье в долларовом эквиваленте существенно снизились.

Но не все так безнадежно! Имеется и ряд положительно влияющих на рынок недвижимости факторов:

— повышенный спрос на первичное и вторичное жилье как средство сохранения капитала;

— снижение долларовых цен (это хорошо не только для тех, кто имеет валютные накопления, но и для рынка в целом – этот тренд означает постепенную стабилизацию перегретого рынка);

— наращивание объемов государственных программ по обеспечению населения жильем, например, программы «Нурлы Жол», «Доступное жилье – 2020».

Азиатский расклад

Безусловно, состояние экономики в настоящее время имеет решающее значение для дальнейшей динамики показателей рынка недвижимости, но нельзя забывать и о особенностях местного рынка жилья, которые определяются менталитетом местного населения. Основная характерная черта казахов в отношении недвижимости заключается в том, что значительная часть семей старается приобрести просторное жилье, в котором вместе с пожилыми родителями живут младшие дети со своими семьями. Это проявление почитания и заботы об отце с матерью существует в наших традициях испокон веков, рассказала вице-президент объединенной ассоциации риелторов Казахстана Нина Лукьяненко.

«Как правило, они ориентируются на частный сектор, потому что это удобно. Есть место вечером чаек попить, беседку поставить, развести приусадебное хозяйство. Зимой спрос на такие жилые объекты, конечно, снижается, но традиционно восстанавливается в весеннее и летнее время. В этот период спрос на дома в частном секторе и на квартиры распределятся на паритетной основе», — пояснила она.

Хотя, конечно, есть примеры европейского подхода в семьях, когда все дети имеют отдельное жилье. Но и тут азиатский уклад жизни влияет на рынок недвижимости, добавила наша собеседница, поскольку семьи в южной части Казахстана имеют от двух детей и больше, при том что это самый густонаселенный регион. То есть покупка жилья для каждого из них повышает спрос на жилье в регионе, пояснила г-жа Лукьяненко.

За кем последнее слово?

После рассмотрения основных факторов, влияющих на рынок жилой недвижимости Казахстана, впору задаться вопросом, кто победит: экономика, которая в последний год «раскачивает» и «понижает» рынок, или традиции, которые способствуют увеличению спроса на жилье, а значит и его постепенное восстановление?

До конца года, конечно, экономические факторы будут серьезно «давить» на рынок, но все больше экспертов считают, что основной вектор развития экономической ситуации в стране, а значит и рынка недвижимости, будет задавать государство. Его политика и взвешенные решения, направленные на стабилизацию рынка, положительно повлияют на скорость преодоления нынешнего кризиса. Кроме того, стоит помнить, кризисы, согласно экономической теории, вещь не однозначно негативная, а даже необходимая.

И это вовсе не философский взгляд на ситуацию, а очень даже прагматичный. Ведь кризис – это, прежде всего, возможность, возможность для активного развития бизнеса или выгодной покупки изрядно подешевевшего жилья.