Кәмелетке толмағандардың жылжымайтын мүлікпен мәмілелерге қатысуының құқықтық аспектілері

Қолданыстағы заңдар баланың меншік иесі болуына толық мүмкіндік береді. Әрине, бұл объектіге билік ету өкілеттіктерін жүзеге асыруға шектеулер қояды.

Қамқоршылыққа рұқсат

Кәмелетке толмағандардың мүдделерін қозғайтын мәмілелер мемлекет тарапынан ерекше қорғалатындықтан, олар пәтерді сату немесе мүлікті өзге де жолмен иеліктен шығару үшін қорғаншы және қамқоршы органдардың рұқсатын талап етеді. Меншік иесінің (баланың) әрекет қабілеттілігінің болмауы мәмілелерді оның қорғаншылары жүзеге асыратынын білдіреді. Қорғаншылықтың ең көп тараған мысалдары баланың ата-анасына қамқорлық жасау болып табылады. Бірақ транзакцияны аяқтау үшін олардың жеке шешімі де жеткіліксіз – үшінші тарап органы қатысады. Бұл Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» заңымен реттеледі.

Пәтерді сатуға рұқсат беру кезінде қорғаншылық және қамқоршылық органы оның алдындағы факторларды зерттейді. Алдағы мәміле балаға зиян тигізбеуі керек, сондықтан оның қаржылық жағы, нақты құқықтық салдары, тіпті моральдық нормалары маңызды. Барлық мән-жайларды зерделеу қадағалау органының қорытындысының негізін құрайды. Ешбір жағдайда шарт жасасу нәтижесінде баланың өмір сүру жағдайлары нашарламауы керек.

Мәміле жасалған болса да, бұрынғылардан кем түспейтін балама өмір сүру жағдайлары қамтамасыз етілуі керек. Баланың өзінің пікірі де маңызды – егер келісім жасаудың заңдылығына күдік тудыратын факторлар болса, қорғаншылық және қамқоршылық органдары оң қорытынды бермейді. Бұл ретте жағдайды бақылауға тек қорғаншылық органдары ғана емес, жылжымайтын мүлік орталығы, сондай-ақ заңмен берілген өкілеттіктер бойынша нотариус та қатысады.

Мәмілелер жасау кезіндегі тараптың жас шектеулері

Ресми тұрғыдан алғанда, заң шығарушы балаларды екі жас тобына бөледі – 14 жасқа дейін және 14 жастан 18 жасқа дейін. Бұл жас аралықтары белгілі бір шарттарды өз бетімен жасасу мүмкіндігі тұрғысынан маңызды. Қазақстанда 14 жасқа толмағандарға мұндай мүмкіндік берілмейді. Олардың құқық қабілеттілігі, яғни өз әрекеттерінің салдарын объективті бағалау, нәтижесінде құқықтық қатынастарға түсу қабілеті жетіспейді. Бірақ балалардың мүдделері үшін олардың қорғаншылары әрекет ете алады – заң бойынша олар ата-ана бола алады, сот шешімі бойынша – басқа адамдар.

Мәмілелерді жасау кезінде шарттарға әрқашан қамқоршы қол қояды және шарттың қамқорлыққа алынушының мүддесі үшін жасалғаны туралы белгі қойылады. 14 жасқа толған кезде адам өз бетінше мәмілелер жасай алады, бірақ қорғаншысының рұқсатымен ғана. жазбаша түрде. Бұл мұндай кәмелетке толмаған баланың әрекет қабілеттілігі шектеулі екенін білдіреді. Заң бойынша барлық шектеулер баланың өз мүддесін қорғау мақсатында ғана әрекет етеді.

Қамқоршылардың келісімінсіз шарт жасасудың үшінші жолы бар – эмансипация. Азаматтық құқық теориясында бұл адамның әрекет қабілеттілігін толық алғандағы күйі. Кәмелетке толмаған адам, егер ол бір мезгілде тұрақты жұмыс істесе немесе заңды түрде кәсіпкерлік қызметті жүзеге асырса, ата-анасының келісімімен сот шешімімен эмансициялануы мүмкін – мұндай жағдайлар Қазақстанның құқық қолдану тәжірибесінде де белгілі.

Мәмілелердегі даулар

Заң бойынша ата-ананың екеуінен де рұқсат керек, бірақ тек бір ата-ана рұқсат беруге дайын болғанда не болады? Ерлі-зайыптылар ажырасу жағдайында және мүлікті бөлісуде деп есептейік. Әйелі өз үлесін сатқысы келеді делік, ал күйеуі баласын сақтап қалу үшін мүліктік құқықты қолдан жасауға тырысады. Ол балаға өз үлесін бергісі келеді. Алайда, кейіннен жұбайы онымен бірге кету үшін өз үлесін және баланың бір бөлігін сата алмайды. Қамқоршылық органдары екінші жұбайының келісімінсіз сатуға рұқсат бермейді.

Операцияны орындауға рұқсат алу жолдары

Қорғаншылық және қорғаншылық органының қорытындысына мүдделі тұлғалардың өтініші электронды үкімет сайты арқылы немесе ХҚО арқылы беріледі. Ұсынылатын құжаттар пакеті шарттың түріне, сондай-ақ ұсыну орнына байланысты әртүрлі болуы мүмкін:

• белгіленген нысандағы өтініш;
• тараптардың баламалы тұрғын үйдің болуы туралы мәлімдемесі;
• мектеп басшысы қол қойған мәмілеге баланың жазбаша келісімі;
• неке, баланың тууы туралы куәліктер және т.б.;
• өтініш берушілердің жеке куәліктері;
• мүлікке құқық белгілейтін құжаттар.

Егер құзырлы орган соған қарамастан тіркеу куәлігін берген болса, ол бір ай бойы әрекет етеді. Сонымен қатар, жаңа пәтерді сатып алу кезінде баланың оның ортақ иесі болатыны туралы ресми растау болуы керек. Пәтерді сатқан кезде оны сатудан түскен қаражаттың да баланың шотына оның үлесіне сәйкес түсуін қамтамасыз ету қажет.

Мәміленің нақты шарттары

Тұрғын үйді иеліктен шығару барысында балалардың құқықтарын бұзу жағдайлары Қазақстанның барлық жерінде кездеседі. Бұл әрқашан ниеттің болуы туралы емес. Кейде бұл кездейсоқ болады. Мысалы, кепілдік міндеттемелерді толтыру кезінде ата-аналар несиені уақытында төлемейді, нәтижесінде пәтер несие берушінің меншігіне өтеді. Немесе баспана сатып алғанда, балаға нысанның ортақ иесі ретінде кіруді ұмытады.

Тағы бір жиі кездесетін жағдай – пәтер некеде сатып алынған және баланың мүліктің иесі ретінде көрсетілген. Бұл жағдайда қалай ажырасуға болады? Жалпы ереже бойынша неке кезінде ақылы мәмілелер бойынша алынған мүлік ортақ болып табылады. Алайда баланың атына тіркелген мүліктік құқықтар мен объектілер бөлінбейді. Бұл активтер бұдан былай тек оған тиесілі болып саналады, сондықтан, егер ата-аналар балаға тұрғын үйді рәсімдеу кезінде осылайша алдауға тырысса, онда бұл мүмкін болмайды.

Банктер балалардың тұрғын үйге құқықтарының бар екенін біле тұра, мұндай жылжымайтын мүлікке ипотека беруге сирек келіседі, өйткені олар кейіннен оны алып қою және сату кезінде қиындықтарға тап болатынын біледі. Жасалғаннан кейін баланың құқықтары бұзылған мәмілелер Қазақстан соттарымен жарамсыз деп танылады, сондықтан оларды заң жүзінде зерделеу туралы алдын ала қамқорлық жасау қажет.