Бірінші немесе екінші – Forbes.kz

Дағдарыс тұрғын үй нарығының стратификациясына қалай ықпал етті

Тұрғын жылжымайтын мүлік нарығы 2017 жылы алдыңғы дағдарыс жылдарындағыдай үлкен өзгерістер әкелген жоқ. Соңғы үш жылда Алматы мен Астанада жылжымайтын мүліктің доллар бағасы екі есеге жуық төмендеді, бірақ экономикалық факторлардың әсерінен баспана қазақстандықтардың көпшілігі үшін қолжетімді бола қойған жоқ. Сарапшылардың пікірінше, биылғы жылы нарықта байқалған негізгі үрдістер 2016 жылдың басында белгіленді және олар негізінен 2015 жылғы девальвацияның салдары болып табылады.

Негізгі тенденциялардың қатарында сұраныс пен ұсыныстың әртүрлі тенденциялары бар нарықты бастапқы және қайталама деп нақты бөлу, кішігірім пәтерлерге қызығушылықтың артуы және жаңа құрылыстардың пайдасына ескі тұрғын үй қорынан бас тарту болып табылады. Басты тенденция – тұрғын үй сатып алуды қаржыландыру бойынша мемлекеттік бағдарламаларды белсендіру және екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді кезең-кезеңімен қалпына келтіру.

Дағдарыс кезеңіндегі қиындықтарға қарамастан, жылжымайтын мүлікке сұраныс артып келеді, бұл статистика да, ойыншылар да растайды. Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитетінің мәліметінше, 2017 жылдың қаңтар-қыркүйек айларында жасалған тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 28,4%-ға – 138 106-ға қарсы 177 308-ге артық. Қазақстан риэлторлар қауымдастығы, 2016 жылы 2015 жылмен салыстырғанда транзакциялардың 14%-дан астам өскенін көрсетті. Мұнда дәстүрлі түрде Астана мен Алматы көшбасшы болып табылады.

Инвестиция құралы ретінде қазақстандық жылжымайтын мүлік бүгінде бірнеше жыл бұрынғыдан әлдеқайда тартымды емес – қауымдастық сарапшыларының пікірінше, кейде пәтер жалдағаннан гөрі ақшаны депозитте сақтау тиімдірек. Соған қарамастан, жаппай инвесторға қолжетімді құралдар жиынтығының шектеулі болуына байланысты, сондай-ақ девальвациялық күтулерден кейін кейбір қазақстандықтар әлі де болса баспана сатып алуды инвестициялау механизмі ретінде қарастырады. Инвестициялық қызығушылық бастапқы нарықта жеке объектілермен ұсынылады; егер шетелдік жылжымайтын мүлікке инвестициялар туралы айтатын болсақ, онда кейбір сатып алушылар алыс шет елдердің нарықтарынан қайта бағдарланған. Санкт-Петербургтегі, Сочидегі және Грузиядағы пәтерлер үшін.

Трендтегі жаңа

Жылжымайтын мүлікті сатып алушыларға арналған онлайн-сервис Homsters.kz мәліметінше, 2017 жылы бастапқы нарыққа бұрын басталған сатып алушылар легі жалғасты. Сарапшылар нарықтағы транзакциялардың 60-65% сатып алу екенін атап өтті жаңа ғимараттардағы пәтерлер . «Бірнеше себептері бар. Бұл және тұрғын үй қоры сапасының одан әрі нашарлауы тұтынушылық сұранысқа тікелей әсер етеді. Сонымен қатар, мемлекет қазақстандықтарды баспанамен қамтамасыз ету және құрылыс индустриясын қолдау бойынша жұмысты жалғастыруда, бұл жаңа тұрғын үй кешендерінің сұранысын одан әрі күшейтеді. Өз кезегінде, құрылыс салушылар үшін несие мөлшерлемелерін субсидиялау соңғыларға клиенттерге жақсы ұсыныстар жасауға мүмкіндік береді», – дейді Мария Рен, Homsters.kz басқарушы серіктесі.

Жаңа баспанаға сұраныс тек бастапқы нарықта ғана өскен жоқ. Қайталама нарықтағы Homsters.kz сатып алушылардың өтінімдерін талдау бірінші жартыжылдықта 52% 2000 жылдан кейін салынған үйлердегі пәтерлерді, 27% – 1980-1990 жылдары салынған нысандарды, 21% – 2011 жылғы пәтерлерді сатып алуды жөн көргенін көрсетті. 1980 жылға дейін салынған үйлер. Алайда, жағдай басқаша қалаға байланысты. Астанада Алматыға қарағанда жаңа ғимараттар әлдеқайда көп және оларға деген сұраныс жоғары: елорда тұрғындарының 64 пайызы жаңа тұрғын үй кешендерінен баспана сатып алғысы келеді. Ескі тұрғын үй қоры басым және соңғы он жарым жылда елордаға қарағанда жаңа баспана азырақ салынған Алматыда әлеуетті сатып алушылардың үштен бірі ғана жаңа ғимараттан пәтер сатып алғысы келеді.

Қалай болғанда да, девальвациядан кейінгі шындық нарықтың әртүрлі сегменттерінің динамикасы мен сипаттамаларында елеулі айырмашылықтарды көрсетті. Шын мәнінде, дейді Мария Рен, бүгінде Қазақстанда бастапқы және қайталама нарықтар енді сегменттер емес, баға динамикасының, сұраныс пен ұсыныс ерекшеліктерінің әртүрлі үрдістері бар толық тәуелсіз нарықтар болып табылады. Бастапқыда, мысалы, екі жыл ішінде баға белгілеудің негізгі валютасы теңге болып табылады және бағалар динамикаға көп тәуелді емес. айырбас бағамы, ал екіншілік өз объектілерінің құнын әлі де шетел валютасына байланыстырады.

«Біріншіден, құрылыс салушылар ұлттық валютада баға белгілеуге көшті, екіншіден, құндағы импорттық құрылыс материалдарының үлесін барынша азайтты, бұл шаршы метр бағасының валюта бағамының ауытқуына тәуелділігін азайтты», – деп түсіндірді Рен. Жалғыз ерекшеліктер – элиталық жаңа ғимараттар (I класс), олар үшін көптеген құрылыс салушылар импорттық құрылыс материалдарының жоғары үлесіне байланысты құнын әлі күнге дейін шетел валютасына байланыстырады, бірақ премиум нарығы әрқашан өз заңдарына сәйкес дамиды.

«Бастапқы» және «екінші» дамудың көп бағытты тенденцияларына сәйкес олардың бағалық жағдайы да ерекшеленеді. Бастапқы нарықта жыл басынан бері бағалар іс жүзінде өзгеріссіз қалды: 0,5–1,5% аралығында ауытқулар болды. айқын жоғары немесе төмендеу үрдісі. Қайталама нарықта баға тұрақты түрде төмендеді: Астанада бір «шаршы» 340-345 мыңнан 310-315 мың теңгеге дейін және Алматыда 360-370 мыңнан 340-350 мың теңгеге дейін.

Дегенмен, нарық қайталама сегментте де бағаның ең төменгі шегіне жетті деп айту анық, сарапшылар мойындамайды. Екінші кезектегі тұрғын үй бұрынғысынша жоғары бағаланады, төмендеу шегі бар. Рас, мұндай жылжымайтын мүліктің көптеген иелері бір кездері оны сатып алу оларға қымбатқа түскенін, ал қазір олар бағаны айтарлықтай төмендететін көңіл-күйде емес екенін есте ұстайды. Екінші жылжымайтын мүліктің екі маңызды артықшылығы бар дейді Homsters.kz сарапшылары. Біріншіден, бұл пәтерлер қазірдің өзінде салынған, яғни оларда тұруға болады, екіншіден, ескі тұрғын үй қорында, әдетте, бай инфрақұрылым бар. Бірақ мұндай тұрғын үйдің сапасы үнемі нашарлайды, бірқатар стандартты жобалар үшін олар жақындап келеді стандартты қызмет ету мерзімінің аяқталуы. Сонымен қатар, ескі тұрғын үй қоры пәтерлердің кішірек түсірілімімен және ыңғайлы орналасуымен сипатталады. Осы факторлардың барлығы бір жолмен жаңа ғимараттарға сұраныстың артуына және соның нәтижесінде қайталама нарықтағы бағаның одан әрі төмендеуіне әкеледі. Қыркүйек-қазан айларында нарық күзге дәстүрге айналған сұраныстың артуы мен теңгенің құлдырауына байланысты бағаның өсуін көрсетеді, бірақ жыл соңына қарай, болжамдарға сәйкес, бағалар орташа есеппен тағы 1,5-2,5 төмендейді. %.

Жабыңыз, бірақ ренжітпеңіз

2015-2016 жылдары пайда болған және қазіргі уақытта сақталып отырған ең жарқын үрдістердің бірі сұраныс құрылымының шағын тұрғын үй пайдасына өзгеруі болды. Бұрын тұрғын үй несиесінің арқасында көпшіліктің кеңірек пәтер таңдау мүмкіндігі болған, бірақ екінші деңгейлі банктердің көпшілігінің ипотекалық бағдарламаларды тоқтата тұруы және ипотека беру тәртібін қатайтуы аясында қазақстандықтар өз пәтерлерін неғұрлым байсалды бағалай бастады. қаржылық мүмкіндіктер. Нәтижесінде «екінші қол» сегментінде үлкен пәтерлердің бағасы бір және екі бөлмелі пәтерлерге қарағанда тезірек төмендеді.

Жаңадан салынып жатқан ғимараттарда ықшам баспанаға сұраныс та артты. «Егер біздің ресурс арқылы берілген өтініштер туралы айтатын болсақ, онда баспана сатып алғысы келетіндердің 34,9%-ы бір бөлмелі пәтерге, 41,2%-ы екі бөлмелі пәтерге, 20,2%-ы үш бөлмелі пәтерге және небәрі 3,7%-ы бар пәтерге қызығушылық танытқан. төрт немесе одан да көп бөлме. Салыстырғанда өткен жылы I және II сыныптағы («элиталық» және «бизнес») объектілерге сұраныс төмендеді. 2017 жылдың бірінші жартыжылдығында 2016 жылдың екінші жартыжылдығымен салыстырғанда І сыныпты объектілер бойынша өтінімдердің үлесі 4,4-тен 2,6%-ға, II сынып объектілері бойынша – 46,7-ден 31,4%-ға төмендеді, ал III сыныпты объектілер бойынша («жайлылық») «) 39-дан 53,4%-ға дейін өсті. Өтініштер үлесінің 9,9-дан 12,6%-ға дейін өскені эконом-класс нысандары бойынша да байқалды, – дейді Мария Рен. Бұл ретте нарық қатысушылары сыныптар бойынша ұсыныс құрылымы іс жүзінде өзгермегенін атап өтеді.

Жеткілікті көлемдегі тұрғын үйлердің құрылысы биыл Астана мен Алматыда өткен халықаралық іс-шараларға дайындықпен қатар жүрді – біз ЭКСПО мен Универсиада туралы айтып отырмыз, олар үшін тиісінше 1400 және 2000 пәтерге арналған тұрғын үй кешендері салынған. Кейбір сарапшылар бұл туралы болжам жасады мұндай үлкен аумақтарды сату (Алматы жағдайында, оның үстіне ең беделді аудандарда емес) нарықтағы бағаның одан әрі төмендеуіне әкеледі, бірақ бұл болжамдар орындалмады. Homsters.kz сайтының хабарлауынша, Универсиадаға қатысушылар тұрған Атлетик ауылы тұрғын үй кешенінде 14 секцияның тек біреуі ғана тегін сатылып, ондағы пәтерлер тез сатылып кеткен, ал баспананың басым бөлігі бөлігі ретінде сатылған. мемлекеттік бағдарламалардың. Дәл осындай схема ЭКСПО аясында салынған тұрғын үйлерге де қолданылады, сондықтан мұндай үлкен аумақтарды босату бағаға немесе сұраныс пен ұсыныс динамикасына әсер етуі екіталай.

Өз ережелеріме сәйкес

Әзірлеушілер элиталық сегментке сақтықпен кіреді, дегенмен кейбіреулер премиум нысандардың құрылысы басталғанын хабарлады. Сонымен көктемде «ORDA INVEST» корпорациясы өз жобасын ұсынды Байсанат клуб үйі Астана қаласында (аяқталу мерзімі – 2018 жылдың III тоқсаны), ал «Базис-А» корпорациясы келесі жылдың II тоқсанында құрылысты аяқтауы тиіс. Ремизовка жеке тұрғын үйлері Алматыда.

Реннің айтуынша, элиталық жобаларды әзірлеу кезінде 2015 жылға дейінгідей пәтерлердің үлкен ауданына емес, құрылыс материалдарының сипаттамаларынан осы сыныпта қабылданған сапа деңгейіне сәйкестікке назар аударылады. ішкі және сыртқы сияқты инфрақұрылымның нюанстарына дейін әрлеу және жоспарлау сапасы. «Әзірлеушілер жобаның дұрыс маркетингіне – өмір салты тұжырымдамасын әзірлеуге, компания мен тұрғын үй кешенінің брендін құруға, тұтынушыларға жоғары сапалы қызмет көрсетуге, барлық БАҚ-та, әсіресе онлайн режимінде сатып алушылармен белсенді жұмыс істеуге инвестиция салуға дайын», – дейді сарапшы. .

Премиум сегменттегі бұрын жарияланған нысандардың барлығы аяқталуда немесе пайдалануға беріліп жатыр және белсенді сатылуда. Осы санаттағы нақты «трюк» – бұл пәтерлердің немесе резиденциялардың форматы; оның айырмашылығы «Элиталық» жаңа ғимараттардағы стандартты пәтерлер – бұл өзінің премиум-деңгейдегі инфрақұрылымы мен консьерж қызметінің болуы. Биылғы жылдың соңына дейін құрылыс аяқталып, пайдалануға беріледі деп күтілуде. Бақша резиденциясы Алматыда, елордада, The St. Regis Astana, The Ritz-Carlton резиденциялары аяқталды. Капитал нарығында күтілетін тағы бір нысан Абу-Даби Плаза болуы керек (аяқтау мерзімі – 2018 ж.), ол да резиденцияларды ұсынады. Бірақ, алдын ала мәлімет бойынша, олар сатылымға шықпайды, тек ұзақ мерзімге жалға беріледі.

Мемлекеттік бағдарламаларға қатысу

Соңғы бір жарым-екі жыл ішінде мемлекет жылжымайтын мүлік нарығында барған сайын көрнекті ойыншы болды. Өткен жылдың қорытындысы бойынша жылжымайтын мүлік құрылысына 830 миллиард теңгеге жуық инвестиция тартылды, оның ішінде мемлекеттік инвестициялардың үлесі шамамен 10 пайызды құрайды. Ойыншылардың пікірінше, мемлекеттік қолдау жылжымайтын мүлік секторына пайдасын тигізуі мүмкін. Инфрақұрылымдық құрылысқа инвестиция салу, ипотекалық несие мөлшерлемелерін субсидиялау, әлеуметтік жағынан аз қамтылған топтарға көмек көрсету бағдарламаларын әзірлеу – осы шаралардың барлығы өскен сұранысты қанағаттандыруға көмектеседі.

2017 жыл «Нұрлы жер» жаңа мемлекеттік тұрғын үй бағдарламасының бірінші жылы болды, құрылыс салушылар болжамы бойынша, орташа несие сомасы 15 миллион теңгені құрайтын шамамен 120 миллиард теңгеге 8 мыңға жуық несиені субсидиялауға мүмкіндік береді. Бағдарлама аясында ЕДБ ставкасы жылдық 17%-дан аспайтын, сыйақы мөлшерлемесінен 7%-ға дейін субсидиялайтын ипотекалық кредиттер бойынша субсидиялар беріледі. Маусым айының басынан бері 4,4 миллиард теңгеден астам сомаға 430-дан астам несие өтінімі мақұлданды. Бұл сегіз айда 1,14 трлн теңгені құраған банктердің жиынтық ипотекалық портфелімен салыстырғанда онша көп емес (бір жыл бұрынғыдан 11,4%-ға артық). Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің салымдары тамызда 473,4 млрд теңгеге дейін өсті – бір жылда 30,4%-ға.

Сондай-ақ қараңыз:

Қазақстандағы ең көп күткен премиум жаңа ғимараттар

Алматыдағы ең қымбат TK 10

Астанадағы ең қымбат 10 тұрғын үй кешені

Дереккөз: Forbes.kz