Соңғы жылдары Қазақстан Республикасында жылжымайтын мүліктің бір шаршы метріне бағаны тұрақтандыру үрдісі байқалуда. Бұл сатушылар мен құрылыс салушыларға тұрғын үйді белсенді сатуға мүмкіндік береді – нәтижесінде 2015 жылмен салыстырғанда 2016 жылы тұрғын үйге сұраныс шамамен 15 пайызға өсті. Дегенмен, егер сізге ипотека немесе жалға берілетін тұрғын үй ұнаса, онда сіз өзіңіздің қаржылық мүмкіндіктеріңізге назар аударып, күшіңізді есептегеніңіз жөн.
Бұл көбінесе адамдар пәтер жалдап, жалдау ақысын төлеп, өз пәтерін армандаған кезде болады. Қазақстандағы тұрғын үй мәселесін ипотека арқылы шешуге болатын болса, неге жалдау ақысын төлеу керек. Сіз сондай-ақ тұрақты төлемдерді жасайсыз, бірақ уақыт өте сіз тұратын бұл нысан сіздің меншігіңізге айналады. Бастапқы төлемді төлеуге ақшаңыз болған кезде ұсыныстар неғұрлым тартымды болып көрінеді. Дегенмен, мұндай ұсыныстарға жүгінбес бұрын, ипотекаға пәтер алуға тұрарлық па екенін анықтау үшін есептеулер жүргізіп, барлық тараптарды таразылау керек. Ипотекалық жалдау бойынша қанша артық төлейтініңізді және пәтерді жалға беруді жалғастырып, содан кейін біржолғы тұрғын үй сатып алсаңыз, қанша ұтып алатыныңызды түсінуіңіз керек. төлем.
Пәтер құны 12 миллион теңге болатын жағдайды елестетіп көріңізші. Бұл сома 36 000 долларға тең. Тіпті алдын ала жарна жасауға 4 миллион теңгеңіз бар деп елестетіп көрейік. Астанада немесе Алматыда тұрғын үйді жалдау ақысы ай сайын 100 000 теңгені құраса (өңірлерде бұл сома шамамен 50 000 теңгені құрайды) ай сайынғы табысыңыздың 300 000 теңге екенін растауға мүмкіндігіңіз бар делік.
Ипотека сценарийі
Сарапшылар коммерциялық банктердің ипотекалық несиелендіруге қатысты ұсыныстарын үнемі қадағалап отырады. Тұрғын үй мәселесін және Қазақстанның Жинақ банкінің ұсыныстарын қарастырған жөн — кез келген жағдайда, 2017 жылдың қаңтар айындағы кезең үшін бұл қызметтің соңғы пайдаланушысы үшін ең тиімді болды. Сбербанк үшін ипотекалық ұсынысты есептеулер келесідей ұсынылуы мүмкін:
- несие мерзімі: 10 жыл;
- тұрғын үй бағасы: 12 млн теңге;
- шарт жасасу кезіндегі жарна: 3 600 000 теңге;
- банктік несие: 8 400 000 теңге;
- банк мөлшерлемесі: 14,6 пайыз;
- комиссия 2,7% немесе 205 мың теңге;
- ай сайын төленетін сома: 133 мың теңге;
- жалпы сомасы 7 600 000 теңге артық төлем.
Барлық төлемдердің нәтижелері бойынша біз пәтердің құнын есептейміз. Жарна сомасы 3 600 000 плюс 15 960 000 (несие төлемдерінің сомасы) плюс 205 мың (комиссиялық алымдар) құрайды. Пәтердің бастапқы бағасы 12 млн теңге болса, сіз 19 765 000 теңге төлейсіз. Бұл жағдайда біз барлық төлемдердің уақтылы болуын ескере отырып, төлеуге тура келетін сома туралы айтып отырмыз. Кешіктіруге жол берген жөн, өйткені айыппұл туралы ережелер дереу іске қосылады.
Бұл ретте барлық банктер бастапқы жарнаның 30 пайызын ғана қабылдай бермейді. Көбінесе бұл сома 40% құрайды. Артық төлемнің кейбір түпкілікті сомалары пәтер құнынан екі еседен асады. Атап айтқанда, егер ипотека Альфа-Банк арқылы берілсе, ақырында 27 000 000 теңгеге жуық төлеуге тура келеді.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінен ипотеканың ерекшеліктері
Адам үш жыл бойы жалдау ақысын төлеп, пәтер сатып алу үшін ақша жинайтын мысалды қарастырған жөн. Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі шеңберіндегі мысалды қарастырайық. Үш жыл үш ай ішінде Тұрғын үй құрылыс жинақ банкіне 150 000 теңге төлеп, одан кейін «Бастау» бағдарламасы бойынша алты жылға ипотека алу мүмкіндігіне ие боласыз. Банк салымында ай сайын 14% өсетін 3 000 000 теңгені сақтайсыз. Мұндай схемамен жалпы артық төлем 910 000 теңгеге тең болады. Тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі пәтер үшін тек 7,6% артық төлеуге мүмкіндік береді.
Тұрғын үй мәселесінің аспектілері: жалдау бағасы
Сіз он жыл бойы пәтер алу үшін ақша жинайтын сценарийді қарастырыңыз — осы уақыт ішінде сіз жалдамалы үйде тұрасыз. Біреу ақылға қонымды түрде қарсы болады — мұндай схеманың мәні неде, бұл кезеңде жалға алу бағасы көтерілуі мүмкін, соңында балалар көтерілуі мүмкін. Демек, он жыл бойы айына 100 000 теңге төлесеңіз, 12 жылдан кейін 12 000 000 теңге жұмсайсыз.
6 пайыздық орташа жылдық инфляцияны ескеру қажет. Айта кету керек, ұлттық экономиканың жағдайына байланысты ренталық төлемдердің өсуі немесе азаюы болады. Қазақстанның Ұлттық банкі депозиттер бойынша орташа пайыздық мөлшерлеме туралы мәліметтерді жариялады. Мәселен, теңге бойынша 12,8%, айналымдағы валюта бойынша 1,7% болды. Жалдау ақысын төлеу қажет болғандықтан, ай сайын депозитте деп елестетіп көрейік 50 000 теңгеге кейінге қалдырылды.
Осылайша, бастапқы капиталы 3 000 000 теңге болса, инфляцияны есепке алғанда түпкілікті жинақ 14 059 919 теңгені құрайды. Соңғы өсім 369 пайызды құрайды. Осыған ұқсас есептеулер он жыл ішінде шетел валютасындағы депозиттегі өсім 236 пайызды құрайтынын анықтауға мүмкіндік береді.
Сіздің табысыңыз көрсетілген сомадан сәл артық және сіз ай сайын 100 000 теңге сала аласыз делік. Бұл ретте ұлттық валютада он жыл ішінде инфляцияны есепке алғанда өсім 644 пайызды құрайды. Егер біз тұрақты валюта туралы айтатын болсақ, онда он жылдағы өсім 454% құрайды.
«Нұрлы жер» бағдарламасы
Қазақстанда жаңа үйлерден пәтер сатып алушылар үшін тартымды «Нұрлы жер» бағдарламасы бар. Егер сіз оның шарттарын қабылдасаңыз, онда он жыл бойы артық төлем стандартты банктік бағдарламалардағыдай маңызды болмайды. Сонымен, баспананың бастапқы құны 12 000 000 теңге болғанда, сіз 16 920 794 теңге төлейсіз. Артық төлем 41%-ға тең болады.
Ипотека әрқашан айтарлықтай қымбат және бұл Қазақстандағы несиелеудің ерекшеліктеріне ғана қатысты емес. Оған өтініш білдірген адам үшін жақсы тұрақты табыс болуы керек — банктер қаржылық мүмкіндіктері төмен адамдарға жай ғана ипотека бермейді. Теңге бағамы жиі өзгеретініне қарамастан, есептеулер ақшаны ұлттық валютада үнемдеу тиімді екенін көрсетіп отыр.
