Пәтерді сату шартын бұзу - сатушы мен сатып алушыны білу үшін қажет нәрсенің бәрі

Кейде жылжымайтын мүлікті сату шартын жасағаннан кейін тараптардың бірі оны бұзғысы келеді. Оның себебі тұрғын үй бағасының күрт өсуі, барлық меншік иелерінің рұқсатынсыз сатылуы, техникалық жағдайына қатысты жаңа фактілердің ашылуы және т.б. Бұл жағдайда сатушы/сатып алушы мәміледен бас тартуға бейім. Бірақ оны тоқтату негіздері істің нәтижесіне әсер ететінін есте ұстаған жөн.

Жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату шартын бұзу үлгісі

Тоқтату мерзімінен бұрын тоқтатуды білдіреді. Алайда, бұл құжатты тіркеуге дейін, егер тараптар онда жазылған келісімдерді орындамаса ғана жасалуы мүмкін. Олар толық орындалған жағдайда, бұдан былай шартты бұзу мүмкін емес. Бірақ сіз басқа жолды пайдалана аласыз – құжатты жарамсыз деп тану.

Әдетте, негізгі міндеттемелер шартта көрсетіледі. Оларға мыналар жатады:

• тұрғын үй үшін төлем (сатып алушыға қатысты);
• пәтерден үзінді көшірме және оны беру (сатушыға қолданылады).

Сондай-ақ, шартта қосымша міндеттемелер көрсетілуі мүмкін – сатушының коммуналдық қарыздарды төлеуі, сатып алушының белгілі бір мерзімге дейін аванстық төлемді ұсынуы және т.б. Бұл мәселені толығырақ түсіну үшін келісімшарт үлгісін зерттеген жөн Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлікті сату.

Заң не дейді?

ҚР Азаматтық кодексінің 401-бабында шартты бұзудың 3 нұсқасы қарастырылған.

1. Соттың қатысуынсыз тараптардың келісімі бойынша.
Егер екі тарап пәтерді сату шартын бұзуға келіссе, нотариус куәландыратын өзара келісім-шарт жасалады. Бұл мәмілені тоқтатудың ең оңай жолы. Ол орындалмаған келісімшартты бұзуды қамтиды.

2. Даулар немесе талаптар туындаған жағдайда сот арқылы. Шағымды бір немесе басқа қатысушы бере алады.
Егер тараптар арасында дау туындаса, онда шарт сот тәртібімен бұзылады.

Бұл процедураның өзіндік ерекшеліктері бар, атап айтқанда:

• біржақты тәртіпте талап қоюдан бұрын сіз басқа тараппен сөйлесіп, әрекеттеріңіздің себептерін түсіндіруіңіз керек – мүмкін, міндеттемелер орындалады. Себептерін көрсете отырып, пәтер сатып алу шартын бұзу ниеті туралы өтініш жазу қажет;
• Егер 30 күн ішінде екінші тарап дауды шешуге шара қолданбаса, сотқа жүгінуге болады.

Назар аударыңыз! 30 күннің орнына басқа кезеңді көрсету де қолайлы. Сондықтан келісімшартты мұқият оқып шығу керек.

3. Қатысушылардың бірі шарт талаптарын орындаудан бас тартқан кезде біржақты бұзу.
Талаптар болмаса да, адам келісім-шарттан бас тарта алады. Жағдайлар оның шарттарын орындауға мүмкіндік бермейді. Сондай-ақ, тарап құжатта мерзімдер болмаған жағдайда немесе ол жасалған актілерге өзгерістер енгізілген жағдайда бас тартуға құқылы.

Білу маңызды! Басқа қатысушыға бір жақты бас тарту туралы 1 айдан кешіктірмей ескертіледі.

Пәтерді сату шарты бұзылды – енді не болады?

Сот шешімі жарияланғаннан кейін немесе келісімге қол қойылғаннан кейін тараптардың міндеттемелері тоқтатылады. Шартты бұзылды деп тану қатысушыларға ақшаны, мүлікті өтеуді талап ету құқығын береді. Егер құжаттың тоқтатылуына оның тармақтарының бұзылуы себеп болса және тараптардың бірі шығынға ұшыраса, олар да өтелуге жатады. Сот шешімінде шарттың әрбір тармағы бойынша барлық проблемалық тармақтар көрсетілуі тиіс.

Девальвацияның әсері қандай?

Қазақстан валютасы долларға шаққандағы құнсызданғаннан кейін келісім-шартта көрсетілген баға нарықтық бағадан төмен болып кеткені белгілі болды. Содан кейін сатушы келісім-шартты бұзып, пәтерді одан әрі жаңа баға бойынша сату мақсатында қайтаруды қалауы мүмкін. Бірақ құнсыздану құжатты тоқтатуға жеткілікті себеп пе? Бұл сатып алушы үшін нені білдіреді?

Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексінде валюта бағамының өсуі келісімшартты бұзуға негіз болып танылатын тармақтар жоқ. Мұндай өзгертулер тараптардың рұқсатымен ғана енгізіледі.

Заңда міндетті тіркеуі бар мәміле тіркелген күннен бастап аяқталды деп танылатыны да атап көрсетілген. Шартты бұзу тараптардың келісімі бойынша немесе егер екінші тарап шартты елеулі түрде бұзған болса, бір тараптың өтініші бойынша сот арқылы мүмкін болады. Бұзушылық, егер ол екінші тарапты шарт бойынша алуға құқығы бар нәрседен елеулі түрде айыратын залалға әкеп соқтырса, елеулі болып саналады. Осылайша, шарт талаптарын адал орындаған сатып алушының алаңдауына еш негіз жоқ.

Пәтерді сатудың стандартты шартын жарамсыз деп қалай тануға болады?

Транзакция жарамсыз деп танылған кезде ол автоматты түрде жойылады. Дегенмен, тиісті талап қою үшін заңды негіздер қажет. Олар Азаматтық кодекстің 159-бабында жазылған. Оларды толығырақ қарастырайық.
1. Мәміле жүргізуге рұқсат жоқ. Мысалы, пәтерді сатуды меншік иесі емес, оның уәкілетті өкілі жүзеге асырады. Алайда, сенімхаттың өзінде оны сату құқығы жоқ.
2. Пәтердің иесі бала болып табылады және ол баланың анасының/әкесінің немесе басқа ресми өкілінің келісімінсіз сатылған.
3. Психикалық ауруға байланысты сатушының немесе сатып алушының әрекетке қабілетсіздігі. Бірақ бұл жағдайда, егер адамның әрекетке қабілетсіздігі мәміле жасалғанға дейін болғаны расталса, сот шартты бұзады.
4. Келісімшартқа қол қою кезінде сатып алушы/сатушы адекватты емес жағдайда болды – ауыр ауру, ол сананың бұлыңғыр болуына, есірткінің немесе алкогольдің әсер етуіне және т.б. Содан кейін адамның өзі сотқа жүгінуі керек. Ол қайтыс болған жағдайда мүдделі тұлғалар (мысалы, балалар) сотқа талап қоюға құқылы.
5. Тараптардың бірі адасты. Мысалы, пәтердің сапасына қатысты. Егер қате абайсыздықтың салдары болса, келісімшартты бұзу мүмкін емес.
6. «Кездейсоқ мәміле». Яғни, қатысушылардың бірі белгілі бір жағдайларға байланысты қолайсыз шарттары бар келісімге қол қойып, екінші тарап бұл жағдайды пайдаланған кезде.
7. Меншiк иесi әрекетке қабiлетсiз адам немесе бала болып табылады, ал шартқа уәкiлеттi адам өз пайдасын көздей отырып қол қояды.
8. Мәміле мәжбүрлеу, алдау, күш қолдану арқылы жасалған.
9. Тараптардың өкілдері өз араларында зиянды келісім жасаса, сатып алушы мен жылжымайтын мүлік иесінде барлық ақпарат болмады.
10. Пәтерді сатып алу-сату шартының нысаны және оның мазмұны қолданыстағы заңнамаға сәйкес келмейді.

Келтірілген шығынды кім өтейді?

Мәміле жарамсыз деп танылғаннан кейін әрбір қатысушы шарт бойынша алғанының барлығын қайтаруға міндетті. Егер тараптардың бірі алаяқ деп танылса (көбінесе бұл сатушы), ол мүлікті қайтара алмайды. Оны мемлекет тәркілейді.
Егер бір қатысушы мәмілені бұзуға кінәлі болып, екінші тарапқа зиян келтірсе, сот одан өтемақы өндіріп алады.

Жарамсыздық пен күшін жоюдың айырмашылығы неде?

Мәмілені жарамсыз деп тану соттың құзыретіне жатады, ал оны тоқтату тараптардың келісімі бойынша соттың қатысуынсыз жүзеге асырылады. Бірақ екі жағдайда да салдары бірдей болады.

Егер пәтер көп уақыт бұрын сатылған болса

Мәмілені жарамсыз деп тану туралы өтініш беру үшін заңды негіздер туындаған сәттен бастап 12 ай уақыт беріледі. Құжатқа қоқан-лоққы арқылы қол қойылған жағдайда – қатерлер тоқтатылған күннен бастап 12 ай.