«Сатып алушы нарығы» – Қазақстанда қазір қалыптасқан қайталама жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды осылай сипаттауға болады, дейді жылжымайтын мүлікті сатып алушыларға арналған Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі Мария Рен. Оның айтуынша, ұсыныс көлемі дағдарысқа дейінгі деңгейде қалды, ал сұраныс девальвация, теңгедегі бағаның өсуі, ипотекалық несие беру шарттарын қатайту және басқа да бірқатар факторлардың әсерінен айтарлықтай қысқарды.
Әңгімелесушінің айтуынша, қайталама нарық әлі де тоқырауда, транзакциялар аз, тұрғын үйдің нақты бағасы төмендеуде. «Сатушылардың көпшілігі өз мүліктерінің бағасын одан әрі төмендетуге дайын емес, бұл сатып алушыларды сапасы ұқсас баға деңгейінде жоғарырақ болатын жаңа ғимараттарға назар аударуға мәжбүр етеді», — деп атап өтті сұхбаттасушы.
Параметрлер жаңаға өзгертілді
Дағдарыс кезінде тұтынушылардың қалауы айтарлықтай өзгерді, деп жалғастырады Мария Рен. «Егер бұрын көптеген қазақстандықтар банктік ипотека есебінен үлкен, кең пәтерлерді сатып алуға бейім болса, қазір сатып алушылардың көпшілігі тәбеттерін азайтты. Бүгінгі таңда қайталама нарықта да, бастапқы нарықта да 1-2 бөлмелі пәтерлерге сұраныс басым. Бастапқы нарықта ауданы 16-25 шаршы метр студиялық пәтерлердің көптеген ұсыныстары пайда болды. м құны 4,5-6 млн теңгені құрайды. Сонымен қатар, мұндай бағаға жақсы әрлеуі бар пәтерлер де бар », — деді спикер өз бақылауымен.
Оның айтуынша, тағы бір қызық тенденция бар: сатып алушылар жаңа баспанаға көбірек көңіл бөлуде, өйткені ескі тұрғын үй қорының сапасы көп нәрсені қаламайды. «Біздің бағалауымызша, бүгінде нарықтағы транзакциялардың 60%-ы жаңа ғимараттардан пәтер сатып алу . Бірақ бұл үрдіс қайталама нарықта да өзекті», — дейді сарапшы.
Мәселен, оның айтуынша, қазақстандықтардың 52%-ы 2000 жылдан кейін салынған үйлерден пәтер сатып алғанды жөн көреді, бұл Homsters.kz сайтындағы екінші кезектегі тұрғын үйге сатып алушылардың өтініштерін талдаудан көрінеді. Ескі тұрғын үйге сұраныс айтарлықтай төмен: Homsters.kz сайтындағы «екінші қолды» сатып алуға өтінімдердің 27%-ы 1980-90-жылдары салынған нысандарға, 21%-ы 1980 жылға дейін салынған үйлердегі пәтерлерге тиесілі. «Әртүрлі қалаларда жаңа баспанаға сұраныс жағдайы, әрине, әртүрлі. Демек, елордада жаңа ғимараттар көп, сондықтан оларға деген сұраныс, мысалы, Алматыдағыдан жоғары – 64% 36%, – дейді Мария Рен.
Жалпы, қайталама нарықтағы жаңа ғимараттар мен жаңа тұрғын үйге деген сұранысты қоссақ, сатып алушылардың 80%-ға жуығы жаңа баспананы қалайды екен. Ескі тұрғын үй қорына сұраныс күтілуде сарапшы, құлдырауды жалғастырады, бұл бастапқы нарықта тұрақты баға деңгейін сақтай отырып, «екінші» бағаларды төмендетеді.
«Екінші қолға» сұраныс әркелкі
ЖҚСБ Тәуекелдерді басқару департаментінің директоры Талғат Байдосов 2017 жылдың бес айының қорытындысын қарастыратын болсақ, қайталама тұрғын үй бағасының шамалы төмендеуі тенденциясы байқалатынын атап өтті – республика бойынша орта есеппен 1% шегінде.
«Сонымен қатар, бағаның төмендеуі негізінен тұрғын үйге сұраныстың біркелкі еместігіне байланысты. Мәселен, мысалы, елордада еңбек ресурстарының көші-қоны шешуші фактор болып табылады — бұл тұрғын үйге сұранысты арттырады, тұрғын үй жылжымайтын мүлік бағасы өсуде. Өңірлерде бағаның төмендеуіне халықтың табыс деңгейінің төмендігі себеп болып отыр.
Жалпы, әңгімелесушінің атап өтуінше, қайталама тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығында мәмілелер сатушылар ұсыныстың сұраныстан асып кетуіне байланысты үлкен жеңілдіктер ұсынған кезде жедел сату бойынша жасалады. Осылайша, сатуға арналған ұсыныстар санынан мәмілелердің үлесі құрайды 10%-дан аспайды.
Орталықтан шетке дейін
Сондай-ақ Талғат Байдосов қазақстандықтардың қалауы шағын өлшемді пәтерлерге ауысқанын атап өтті, бірақ бұл бірінші кезектегі нарықта, бұл мемлекеттік тұрғын үй құрылысы бағдарламасы бойынша (үшінші және төртінші жайлылық класы) салынған тұрғын үй.
Сонымен қатар, оның айтуынша, нұсқаулықтар тұрғын үйлердің орналасуына қатысты да өзгерді және бұл үрдіс құрылыс салушыларға қатысты. «Бұған дейін қала орталығындағы жылжымайтын мүлік сұранысқа ие болатын. Сұранысқа мән берген құрылысшылар қала орталығынан үйлер салуды жоспарлаған. Бірақ қазір қала орталығында тегін жер телімдерінің жоқтығынан құрылыс салушылар өз мүдделерін қала шетіндегі жаңа шағын аудандарға немесе облыс орталықтарына жақын орналасқан елді мекендерге көшіруде. Оның үстіне, әңгімелесушінің айтуынша, олардың қызығушылығы қорытындылаумен қатар жүреді барлық қажетті инженерлік коммуникациялар мен әлеуметтік нысандардың құрылысы.
Жалған жарнамалардың орнына
Тұрғын үй нарығындағы жаңа трендтер тақырыбын жалғастыра отырып, Мария Рен сонымен қатар сату форматтарының өзгеріп жатқанын атап көрсетеді. «Барған сайын көбірек иелері өз мүліктерін сатудың эксклюзивті форматына ауысуда. Жарнама риэлторлар арқылы кейбір мәліметтер базасына түсіп, әртүрлі сайттарда көбейгенде, объектінің фотосуреттері жалған жарнамалар үшін пайдаланылғанда, оның көмегімен сатып алушылардың назарын аударған кезде схема ұмытылады. Бұған барлығы наразы — сатушылар да, сатып алушылар да, кәсіби риэлторлар да », — дейді сарапшы.
Эксклюзивті сату схемасы, деп түсіндіреді ол, иесінің нысанды сату құқығын мәмілені толығымен сүйемелдейтін бір делдалға беретінін білдіреді: пәтерді және жақсы фотосуреттерді бағалаудан бастап онлайн жарнамаға және нотариуспен мәмілені жабуға дейін. «Сондықтан бүгінде көп адамдар жұмыс істеуге ұмтылады нарықтағы кәсіпқойлар», — деп түсіндіреді сұхбаттасушы.
Талғат Байдосов соңғы кездері жарнамаларда бөліп-бөліп сату ұсынысын жиі кездестіруге болатынын, әңгіме негізгі және қосалқы жылжымайтын мүлік туралы болып жатқанын айтады. «Мұндай сатылымдардың үлесі күн сайын артып келеді. Мәселен, Астанада 20-ға жуық құрылыс компаниясы баспананы бөліп төлеуге ұсынады. Жаңа ғимараттардағы пәтерлер негізінен үшінші және төртінші жайлылық кластарында сатылады. Бұл жағдай коммерциялық банктерден ұзақ мерзімді қаржыландырудың болмауына және ипотекалық несиелердің тоқтатылуына байланысты», — деп түсіндіреді спикер.
Бағалар: қайталама нарық не көрсетеді?
«Біздің мәліметтер бойынша, сәуір-мамыр айларында «екінші» бағаның аздап өсуі байқалды. Бағалар сәуір айының соңынан бастап көтеріле бастады және мамырда өсуді жалғастырды, мұны сатып алушылардың қайталама нарықтағы дәстүрлі жазғы тоқырауға дейін объектілерді сатып алуға деген ұмтылысымен және, әрине, осы фонға қарсы сатушылардың ұмтылуымен түсіндіруге болады. өз нысандарын жоғары бағаға сатады», — дейді Мария Рен. Алайда, оның айтуынша, бұл уақытша үрдісті нарықтағы кері өзгерістер деп санауға болмайды – баға бұрынғы жылдардағыдай тез болмаса да, төмендей береді.
Сарапшы өткен жылы қайталама нарықта қайталама нарықтағы бағаның төмендеу қарқыны екі есе төмендегенін еске салады. 2015 жылы Астана мен Алматыда тұрғын үйлердің доллар бағасы шамамен үштен біріне төмендеді (теңгедегі бағалар, өз кезегінде девальвация раундына байланысты 15-20%-ға өсті), 2016 жылы орташа доллар мен теңге бағалар — 15-17%-ға.
«Алайда, баяулауына қарамастан, қайталама нарықта әлі де бағаны төмендетуге мүмкіндік бар. Жоғарыда атап өткенімдей, тұрғын үй қоры ескіруде, үйлерді күрделі жөндеу жұмыстары жеткілікті көлемде жүргізілмейді. Осыған байланысты ескі тұрғын үй кейбір сатып алушылар алдында өзінің тартымдылығын біртіндеп жоғалтуда. Бұл өз кезегінде сұраныстың және сәйкесінше бағаның төмендеуіне әкелуі мүмкін. 2000 жылдан кейін салынған жаңа баспанаға сұраныс әлі де бар. Осыны негізге ала отырып, бағаның тағы да 4-6%-ға төмендеуін күтеміз. Сонымен қатар, жазда сұраныстың дәстүрлі маусымдық құлдырауы аясында «қайталама» тауарлардың бағасы тезірек төмендеуі мүмкін», — деп болжайды Мария Рен.
Талғат Байдосов қайталама тұрғын үй нарығы бірте-бірте тұрақталып келе жатқанын, бірақ оның түбіне әлі жете қоймағанын айтады. «Халықтың табысының төмендеуіне негізделген және олардың тез қалпына келуіне негіз болмағандықтан, бағаның шамалы теріс үрдісі жыл соңына дейін сақталады деп күтілуде», — дейді сарапшы. Қазіргі уақытта қалалар бойынша бағалар арасындағы айырмашылық айтарлықтай, мысалы, Ақтөбе, Қызылорда, Семей, Талдықорған, Таразда Астана мен Алматыдағы бағалардан екі еседен астам төмен, деп түйіндеді ол.
