Калининградтағы бастапқы жылжымайтын мүлік нарығы: шетелдіктер үшін баспананы қайдан және қалай сатып алуға болады?

Бүгінде Калининградта ондаған құрылыс компаниялары бар. Олардың көпшілігі белсенді құрылыс нысандарын салуда – қаланың кез келген ауданында сіз салынып жатқан немесе жаңадан салынған үйлерді таба аласыз. Жаңа ғимараттан үй сатып алу – бұл, сөзсіз, баспана мәселесін шешудің ең қолайлы жолы. Дегенмен, бұл қадам кейбір қауіптермен бірге келеді. Мысалы, сіз сенімділікті тудыратын әзірлеушіні таңдауыңыз керек, қолайлы аймақтағы ұсыныстарды зерттеп, құжат айналымына үлкен мән беруіңіз керек. Әсіресе, Ресей қалаларының өмірімен таныс емес адамдар үшін қиын. Біз шетелдіктер туралы айтып отырмыз.

Ақылмен таңдаңыз: Калининградтағы қандай әзірлеушілерге сенуге болады?

Жаңа ғимаратта пәтер сатып алу кезінде назар аудару керек бірінші нәрсе – құрылыс салушы компанияның беделі. Калининградтағы құрылыс нарығының белсенді даму қарқынына және осы нарыққа қатысушылардың көптігіне қарамастан, компаниялардың аз ғана бөлігі ғана сенімге лайық.

Белгілі бір әзірлеушіге толық сенім артқанның өзінде, сіз басқа параметрлерді ұмытпауыңыз керек: пәтердің құны, қаланың ауданы, құрылыс компаниясы мен сатып алушының өзара әрекеттесу ерекшеліктері. Әзірлеушілердің таңдауын жақсырақ шарлау үшін арнайы талаптардан өтуді ұсынамыз. Төменде біз негізгі таңдау критерийлерін атаймыз, сондай-ақ оларға ең жақсы сәйкес келетін әзірлеушілердің шамамен тізімін береміз.

1. Жылжымайтын мүлiктiң күтiлетiн күні: ен тиiмдiсi – «толық цикл» компаниясы

Қаржы мәселесі әлеуетті үй сатып алушыларды алаңдататын шығар. Статистикалық мәліметтерге сәйкес, «шаршыға» ең төмен бағаны «толық циклді» әзірлеушілер – нысандарды салу, коммуникациялар, инфрақұрылымды дамыту бойынша барлық жауапкершілікті өз мойнына алатын компаниялар ұсынады.

Мұндай құрылысшылар жаңа үйлер салып қана қоймайды, сонымен қатар құрылыс материалдарын өздері өндіреді, бетон және асфальт шығаратын кәсіпорынды иеленеді, құрылыс жұмыстарын ғана емес, сонымен қатар инфрақұрылымды құру және нысандарды жақсарту бойынша кешенді шараларды жүзеге асырады. Нәтиже – жаңа ғимараттардың тамаша сапасы.

2. Ким Сенімдірек? Коммерция емес үйымдарды таңдау

Үй сатып алу – бұл сіздің жан тыныштығыңыз ақшадан әлдеқайда маңызды болған жағдай. Мүмкін, ең сенімді және дәлелденген Калининград әзірлеушісі деп санауға болады » Калининград облысының тұрғын үй-әлеуметтік құрылыс қоры «. Бұл коммерциялық емес ұйымды қала билігі бақылайды, бұл да оның сенімділігін жақтайды. Сондай-ақ бұл қордың тұрғын үйді қолжетімді бағамен сататынын және түрлі әлеуметтік бағдарламалардың белсенді қатысушысы екенін ескерген жөн.

Қор нысандарының көпшілігі шетте салынған, ал ең тартымды нұсқа Гагарин көшесіндегі (Калининградтың орталық ауданы) тұрғын үй кешені болып саналады. Үйдің орналасқан жеріне қатысты шағымдар бар. Мысалы, жол қозғалысы өте белсенді, сондықтан көптеген адамдар жағымсыз экологиялық жағдайды айтады. Алайда, іс жүзінде бұл сезілмейді. Сонымен қатар, Калининградтың осы бөлігінің тамаша көлік қолжетімділігін көптеген адамдар қосымша артықшылық деп санайды.

3. Қызмет көрсету сапасы: әзiрлеушiлер қандай қызмет түрiн ұсынады?

Әрбір сатып алушы жылжымайтын мүлікті сатып алудың тек пайдалы және қауіпсіз болғанын ғана емес, сонымен қатар мүмкіндігінше қарапайым және ыңғайлы болғанын қалайды. Калининградта мұндай талаптарға сәйкес келетін әзірлеушілер бар – құрылысты жүзеге асыратын бөлімшелері бар компаниялар топтары және жылжымайтын мүлік ұйымдары (сонымен қатар басқа функцияларды орындайтын кәсіпорындар). Топқа мыналар кіруі мүмкін:

• жобалық бюро;
• жиһаз және екі қабатты терезелерді өндіруші;
• коммуникацияларды қосатын монтаждық компания;
• конструкторлық кеңсе;
• салынған объектілерге қызмет көрсететін басқарушы компания;
• сауда нүктелері және т.б.

Мұндай компаниялар болашақ тұрғындардың кез келген мәселесін тез және тиімді шешеді: олар баспана алудың құжаттарын рәсімдеуге көмектеседі, коммуналдық қызмет көрсетеді, заманауи инфрақұрылыммен қамтамасыз етеді.

4. Сегменттік топ: тұрғын үйге келген компаниялар люкс

VIP класты жылжымайтын мүлік сатып алушыларды ең алдымен өзінің ыңғайлы орналасуына байланысты тартады (мұндай үйлер қала орталығында және басқа да беделді аймақтарда салынып жатыр). Екінші артықшылығы – нысандарды салуға және инфрақұрылымды құруға ерекше көзқарас. Заманауи тұрақ, тыныш лифтілер, жабық іргелес аумақтар – осы және басқа бонустар кешен тұрғындарының жайлылық деңгейін айтарлықтай арттырады.

Құрылыс салушылар құрылысты озық технологияларды қолдана отырып жүзеге асырады, тұтынушыларға мінсіз сапа объектілерін ұсынады. Мұндай үйлердегі пәтерлердің бағасы өте жоғары, бірақ 100% негізделген.

5. Таңдау үшін өте көп! Бір мезгілде бірнеше тұрғын үй кешенің саладын компанияр

Ең алдымен, мұндай әзірлеушілер сенімдірек деп саналады. Бұл олардың қарамағында екі, үш немесе одан да көп нысандарды салу үшін пайдаланылған әсерлі активтерге ие болуына байланысты. Сонымен қатар, белгілі бір әзірлеушімен ынтымақтасу туралы шешім қабылдау арқылы сіз тамаша тұрғын үй кеңістігін оңай таба аласыз, өйткені бірнеше үй бірден сіздің көзқарасыңызда болады. Тағы бір бонус – ашықтық. Құрылыстың үлкен көлемімен айналысатын компаниялардың мәртебесін бақылау оңайырақ. Сатып алушылар жағдайды үнемі қадағалап, нысандардың құрылыс барысын бақылай алады.

Барлық аталған құрылыс салушылар жергілікті жердің инфрақұрылымына және меншікті басқарушы компанияларға назар аударатынын ескеріңіз (бұл оларға тұрғындарға бірқатар коммуналдық қызметтерді ұсынуға мүмкіндік береді). Тұрғын үй аяқталмай жалға беріледі:

• орнатылған терезелер;
• металл кіреберіс есіктері бар;
• тұрғын үй розеткалармен жабдықталған;
• жиынтық коммуникациялар.

Жылжымайтын мүлікке ие болғаннан кейін жаңа қоныстанушылар тек сәндік жұмыстармен айналысуы керек.

Калининград жылжымайтын мүлік нарығын талдауды аяқтай отырып, біз қаланың барлық аудандарының оң және теріс жақтарын бөліп көрсетеміз. Сатып алушылар үшін ең тартымды нұсқа – Селма, жаңадан салынған үйлердің 100% дерлік тұратын кең аумақ. Ол абаттандырылған, тамаша инфрақұрылымы бар және Калининградтың орталық аймағымен жақсы бәсекелесе алады. Оның үстіне, Орталықтан айырмашылығы, мұнда экологиялық жағдай жақсы, көлік қозғалысы аз. Селмада жаңа мектептер мен балабақшалар тұрақты түрде салынуда, мұнда сіз қаланың ең танымал дүкендерін таба аласыз, және әр кешен өз ойын алаңымен, автотұрақпен және т.б.

Балтық аймағы кем емес тартымды болып саналады (шетін қоспағанда). Бірде ол шақырылды мүмкін, ең криминогенді, қазіргі уақытта бұл беделдің ізі жоқ. Аудан көркем, дамыған инфрақұрылымы бар. Кішкентай нюанс: біз Балтық аймағының шетінде уақытты ысырап етуді ұсынбаймыз – тұрақты кептелістерге байланысты Орталыққа жету өте қиын болады.

Советский және Мәскеу перспективаларындағы үйлер жайлы тұрғын ауданда пәтер тапқысы келетіндердің барлығына назар аударуға тұрарлық. Жергілікті жылжымайтын мүліктің басты артықшылығы – Орталықтан орташа қашықтық, жақсы экологиялық жағдай және дамыған инфрақұрылым.

Жаңа ғимараттан пәтерді қалай сатып алуға болады?

Калининградта жылжымайтын мүлікті сатып алу механизмі, негізінен, кез келген басқа қаладағы ұқсас процедурадан еш айырмашылығы жоқ. Ресей Федерациясының басқа жерлеріндегі сияқты, үлестік қатысу туралы келісімдерге жиі қол қойылады (егер біз салынып жатқан нысандағы пәтер туралы айтатын болсақ). Егер сіз қазірдің өзінде салынған үйде үй сатып алуды жоспарласаңыз, стандартты схеманы ұстаныңыз – құрылыс салушымен немесе оның мүдделерін білдіретін жылжымайтын мүлік компаниясымен сату-сатып алу келісімін жасаңыз. Әрі қарай, біз аталған механизмдердің екеуін де қарастырамыз, енді біз сізге бас тартуға болатын алгоритмдермен танысуды ұсынамыз.

Брондау келісімі

Брондау келісімдері қалада өте танымал (қағаз мәміледе негізгі құжат ретінде қарастырылады). Бұл процедураның мағынасы құрылыс компаниясы салынып жатқан нысандағы таңдалған тұрғын үйді тапсырыс беруші үшін «брондауға» міндеттенетіндігінде. Басқаша айтқанда, мұндай келісімге қол қою арқылы сіз пәтер алмайсыз, тек оны беру туралы жазбаша уәде аласыз. Енді үй ешқашан аяқталмағанын немесе құрылыс салушы компания жиналған ақшамен белгісіз бағытта жоғалып кеткенін елестетіп көріңіз – алданған инвесторлардың құқықтарын қорғау мүмкін емес. Сонымен қатар, мұндай келісім-шарттар мемлекеттік мекемелерде тіркелмеген, сондықтан сатып алушы бір тұрғын үй алаңының бірнеше рет сатылмайтынына ешқандай кепілдік алмайды.

Тағайындау келісімі

Көбінесе сатып алушыларға құрылыстың басында инвестиция салып, салынып жатқан нысандағы пәтерге құқықтарын сату ұсынылады. Бұл көбінесе ең тиімді шешімге айналатын заңды рәсім. Алайда, егер азамат құрылыс компаниясының сенімділігіне сенімді емес немесе басқа да жағымсыз белгілерді байқап, құрылыстағы үлесін сатқысы келсе, ол тәуекелдерге дайын болуы керек.

Барлығы бірқалыпты болуы үшін үлестік қатысу шартының сауатты орындалуын қадағалаңыз (214-ші заңға қараңыз). Басқару туралы келісімдер ресми инстанцияларда тіркеледі, сондықтан сіз бір тұрғын үй алаңы бірнеше рет сатылмайтынына сенімді бола аласыз. Және тағы бір кеңес: құрылыс компаниясының жағдайын мұқият зерттеңіз. Егер сіз тіпті ең кішкентай проблеманы көрсеңіз құрылыстың аяқталуын бұзуы мүмкін, тапсырмаға келіспейді.

Бірлескен инвестициялау туралы келісім

Мұндай келісімге қол қою арқылы әлеуетті жаңадан келген адам сатып алушы да, акционер де болмайды, сондықтан келешекте ол тиісті заңнамалық актілермен өз құқықтарын қорғай алмайды. Осындай келісімнің негізінде мүліктің болашақ иесі құрылыс компаниясының өзі ұшырауы мүмкін барлық тәуекелдерге келіседі. Мысалы, құрылыс салушы банкротқа ұшыраса, акционер барлық аударылған қаражаттан айырылуы мүмкін. Жаңа ғимарат пайдалануға берілмесе, ақшаны қайтару немесе акционерлік қоғамды жауапкершілікке тарту мүмкін емес.

Алдын ала сатып алу

Көбінесе құрылыс компаниялары алдын ала сатып алу-сату шартын жасасуды ұсынады. Оның негізінде құрылыс салушы құрылыс жүргізілген сәттен бастап белгіленген уақыт кезеңінен кейін сатып алушымен үлестік қатысу шартына қол қоюы керек. Болашақ үлескер, өз кезегінде, кепілдік салымды енгізуге міндетті – нақты сома шартта көрсетілген және мүліктің түпкілікті құнына байланысты.

Шын мәнінде, мұндай құжат әлеуетті жаңадан келген адамға ешқандай кепілдік бермейді – әзірлеушімен проблемалар туындаған жағдайда, сот ақшаны қайтарады деп үміттенудің қажеті жоқ. Келісімшарт мемлекеттік органдарда тіркелмеген, сондықтан құрылыс салушы мұндай қағаздарға салынып жатқан нысандағы пәтерлердің санына емес, шектеусіз мөлшерде сатып алушылармен қол қоя алады.

Вексельді сатып алу

Бұл процедура да ең сенімсіз болып саналады: вексельдерді сатып алғанда, сіз құрылыс компаниясынан тұрғын үй құқығын емес, тек үй салуға және оны сіздің меншігіңізге беруге «уәде» аласыз. Мұндай вексель белгіленген уақытта аяқталған тұрғын үйге айырбастау үшін үшінші тарап компанияларынан сатып алынады немесе құрылыс салушыдан алынады. Көптеген адамдар үшін процедура сенімді болып көрінеді, бірақ тәуекел өте жоғары. Біріншіден, сатылған вексельдер еш жерде тіркелмейді – құрылыс компаниясы оларды өтей алатынынан көбірек тарата алады. Екіншіден, әзірлеушілерге өздерінің вексельдерін сату немесе қаражатты сотқа беру қиындықтары туындаған жағдайда, бұл проблемалық болады.

Осылайша, сіз жылжымайтын мүлікті сатып алудың жоғарыда аталған екі әдісіне ғана жүгіне аласыз:

• үлестік қатысу шартын жасау;
• аяқталған мүлікті сатып алу-сату шартын жасау.

Шетел азаматтары жылжымайтын мүлік сатып ала ала ма?