Астана мен Алматының жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай бүгінде бір қарағанда көңіл көншітпейді. Девальвацияға және одан кейін халықтың нақты табыстарының төмендеуіне байланысты негізгі және қосалқы тұрғын үйге сұраныс азайды. Сұранысты төмендететін тағы бір фактор банктердің ипотекалық несиелеу шарттарын қатайтуы болды.
Әзірлеушілер осы фактордың сату динамикасына әсерін жеке бөліп төлеу бағдарламаларын жасау арқылы өтеді, ал қайталама нарыққа ипотекалық несие көлемінің қысқаруы айтарлықтай әсер етті.
«Осы факторлардың фонында қазақстандықтар аумағы азырақ тұрғын үйді таңдай отырып, кеңірек пәтер сатып алу ниетінен бас тарта бастады», — дейді Homsters.kz үй сатып алушылар онлайн қызметінің жетекшісі Олеся Мельникова. «Қайталама нарықтағы жағдайды бақылай отырып, көктемде және жазда әртүрлі бөлмелердегі тұрғын үй бағасының көп бағытты динамикасын атап өттік: 3-4 бөлмелі пәтерлер ай сайын арзандаса, 1-2 бөлмелі пәтерлердің бағасы тұрақтанды немесе тіпті өсті. сәл».
Мельникованың айтуынша, тәжірибелі әзірлеушілер Дағдарыс басталғаннан бері сұраныс шағын тұрғын үйлердің пайдасына ауысады деп күтілуде. Сондықтан, екі жылдан бері олар сатып алушыларға III және IV сыныптағы объектілерді («комфорт» және «үнемді») ұсынып келеді. Бастапқы жылжымайтын мүлік нарығының бұл «демократизациясының» апотеозы жаңа сегменттің – шағын көлемді тұрғын үйлердің пайда болуы болды. Тұрғын үйдің жаңа класының жарқын мысалын атауға болады «Алма Тау» тұрғын үй кешені Алматыдағы «Элитстрой» компаниясы, мұнда сіз 4,2 миллион теңгеге ауданы 16 «шаршыдан» сәл асатын және жақсы әрлеуімен пәтер сатып ала аласыз. «Мұндай баспанаға сұранысты бүгінде пәтер жалдап жүргендер, атап айтқанда студенттер, балалары жоқ жас отбасылар және өңірлерден келген қонақтар қалыптастырады деп күтеміз», — деп болжайды Мельникова.
Бұл ретте нарықтағы жағдай да үмітсіз емес. Соңғы айларда қайталама жылжымайтын мүлік нарығы ең төменгі деңгейге жетті деген көзқарасты жиі естиміз. Homsters.kz деректеріне сүйенсек, қайталама нарықтағы баға 2015 жылғы девальвацияға дейінгі деңгейге жетті немесе жақындап келеді – шаршы метр үшін 340-370 мың теңге. Астана және Алматы қалаларында м. Еске салайық, бағалар шамамен осы және 2014 жылдың көп бөлігінде және 2015 жылдың бірінші жартыжылдығында жақын деңгейде болды. Бұл ретте Алматы және Астана қалаларында жылжымайтын мүліктің доллармен есептегенде орташа бағасы осы кезеңде 35-45%-ға, шаршы метр үшін 1,8 мың доллардан 1-1,1 мың долларға дейін төмендеді. м.
Тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің статистикасы да индикативті болып табылады, бұл оң үрдісті көрсетеді. Мәселен, Қазақстан Республикасы Статистика комитетінің мәліметі бойынша, 2016 жылдың үш тоқсанында өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда транзакциялар саны 13,3%-ға өсті. Республикалық жылжымайтын мүлік нарығы үшін ең қиын деп саналатын 2015 жылы мәмілелер саны да өсті – 2014 жылмен салыстырғанда 5,2%-ға.
Пайдалануға берілген тұрғын үй көлемі бойынша да көрсеткіштер өсіп келеді. Статистика комитетінің мәліметі бойынша, 2016 жылдың алғашқы сегіз айында 6,4 млн. м 5,6 млн және 4,4 млн шаршы метрге қарсы. 2015 және 2014 жылдардағы сәйкес кезеңдер үшін м. Жыл сайын пайдалануға берілген тұрғын үй көлемі де артып келеді: 2015 жылы ол 8,9 млн шаршы метрді құрады. м 7,5 млн шаршы метрге қарсы. м 2014 ж.
«Бұл сандар жылжымайтын мүлік нарығы шынымен де бағаның төменгі шегіне жақындап келе жатқанын және шыңынан баяу шығатынын білдіруі мүмкін. Әрине, әлі де құлдырауға мүмкіндік бар, өйткені экономика қысқа мерзімді перспективада өсудің алғышарттарын әлі көрсетпейді. Белгілі болғандай, ХВҚ 2016 жылы Қазақстанның жалпы ішкі өнімі 0,8%-ға төмендейді деп болжап отыр. Бұған дейін S&P Global Ratings халықаралық рейтингтік агенттігі биылғы жылы елдегі ішкі жалпы өнімнің нөлдік өсімі туралы болжам айтқан болатын. Алайда 2017 жылдан бастап барлық сарапшылар өсуді болжайды», — деп атап өтті Мельникова.
ХВҚ ЖІӨ өсімін 0,6%-ға, S&P Global Ratings – 2018 және 2019 жылдары тиісінше 2,2 және 2,5%-ға күтеді. Мұнай бағасының болжамды өсуімен бірге (жақында ВР басшысы алдағы 10 жылда бағаның 55-75 доллар аралығында құбылатынын айтты), бұл экономика мен жылжымайтын мүлік нарығына қолдау көрсетеді.
Жоғарыдан келген ынталандыру
Жылжымайтын мүлік нарығындағы басты оқиғалар – үкіметтің құрылыс саласын қолдау және жылжымайтын мүлік нарығын тұрақтандыру бойынша айтарлықтай табысты әрекеттері. Сондай-ақ, шаршы метрді сатып алушылардың қажеттіліктерін қанағаттандыру шараларын атап өтуге болады, оның ішінде қол жетімді тұрғын үйге арналған мемлекеттік бағдарламаны одан әрі дамыту, жылжымайтын мүлікпен операцияларды долларсыздандыру, сондай-ақ «Үлестік қатысу туралы» Заңға жақында енгізілген өзгерістер Тұрғын үй құрылысы».
Дегенмен, бұл шешімдердің көпшілігі негізгі және қайталама жылжымайтын мүлікті жаппай сатып алушыларға қатысты, сондықтан олар нарықтың жоғарғы сегментіне әсер етпейді, мысалы, ақпандағы операцияларды долларсыздандыру. Сәнді нысандардың баға белгілері әлі де долларға тығыз байланысты. Бұл, ең алдымен, импорттық материалдар мен интерьер заттарының, соның ішінде жиһаздар, сантехника, осындай нысандарды салу мен безендіруде қолданылатын тұрмыстық техниканың жоғары үлес салмағына байланысты. Егер үнемді және жайлылық класындағы объектілер үшін импорт үлесі 60-70%-ға жетсе, ең қымбат объектілер үшін бұл көрсеткіш 90-95%-ға жетуі мүмкін. Маржаның тарылуы жағдайында әзірлеушілер валюталық тәуекелдерді қабылдауға дайын емес.
Айта кету керек, сәнді жылжымайтын мүлік бағасын шетел валютасында белгілеу сатып алушыларды ерекше қызықтырмайды, өйткені олардың активтері теңгеге сирек бекітіледі. Еліміздегі ең қымбат нысандардың бірінің сатушысы айырбас бағамының шамалы ауытқуы кезінде клиенттермен қарым-қатынас жасау тәжірибесімен бөлісті: «Осылайша біз өз клиенттерімізбен биыл теңгенің құнсызданған кезеңдерінің бірінде хабарласқан болатынбыз. Олардың барлығы теңгелік эквиваленттегі нысандар бағасының көтерілуіне байсалдылықпен жауап берді, ешкім брондауды жойған жоқ».
Элитаның үнсіздігі
Әрине, дағдарыс дәстүрлі түрде құны 1 миллион доллар немесе одан да көп жылжымайтын мүліктер пулын қамтитын тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығының премиум сегментіне де әсер етті.Жыл басынан бері бағаның төмендеуі жалғасуда. Homsters.kz сайтының хабарлауынша, соңғы бір жылда кейбір жылжымайтын мүліктің нақты бағасы тағы 15-30 пайызға төмендеген.
Forbes Kazakhstan журналына сұхбат берген нарық сарапшылары ресми «баға белгілерінің» құлдырауын қадағалау қиын екенімен келіседі, өйткені әзірлеушілер өз нысандарының бағасын не ашық дереккөздерде жарияламайды, не оларды асыра бағалайды. Кейбіреулер үшін бұл әлеуетті сатып алушылармен келіссөздер жүргізуге арналған резерв, басқалары үшін бұл бір-екі жыл бұрын бірдей есептегіштерге мүлдем басқа ақша төлеген тұрғындардың ықтимал шағымдарынан сақтандыру.
Сегменттің жай-күйін бағалау үшін сипаттамалық жағдай осы жылдың басынан бері нарықта бір нысанға 1 миллион доллардан бастап баға санатында бірде-бір ірі жобаның жарияланбауы болып табылады. Бүгінде сатылымда не құрылысы аяқталып қойған, не 2018 жылдың бірінші жартыжылдығынан кешіктірмей жұмысты аяқтау жоспарланып отырған он-бір жарым жоба бар. Жоғарыда айтылғандай, бүгінгі күні әзірлеушілердің көпшілігі жаппай тұрғын үйге немесе бизнес+ немесе элиталық сегменттердегі өмір салты жобаларына назар аудара отырып, сәнді сегментке кіруге тәуекел етпейді.
Ауызша сөз
Қазіргі экономикалық жағдайда сатудың оң динамикасы туралы айту мүмкін емес. Дегенмен, құны 1 миллион доллар немесе одан жоғары тұратын тұрғын үй конвейерден ешқашан сатылған емес. Бұл сегменттің мақсатты аудиториясы өте тар, мүмкін, мұндай мүліктерді сатудың негізгі арнасы ауызша сөз болып табылады. Бір кәсіпкер пәтер немесе резиденция сатып алады, оның артынан достары немесе серіктестері арасынан тағы бір немесе екі сатып алушы келеді. Оның үстіне, көбінесе әзірлеушінің сату бөлімі сатып алушылардың өздері айтпайынша, бұл байланысты көрмейді.
«Алайда, сәнді тұрғын үйлер тек ауызша және офлайн (сыртқы жарнама және БАҚ-ты жылжыту) ғана емес. Қазақстан нарығында Homsters.kz онлайн сервисі жұмыс істеген бір жыл ішінде интернетте мұндай нысандарға сұраныс бар екеніне көз жеткіздік, — деп жалғастырды Мельникова. – Тұрғын үй іздеу парадигмасы түбегейлі өзгерді: жаңа жылжымайтын мүлік туралы ақпаратты алғаннан кейінгі екінші қадам сату кеңсесіне қоңырау шалу емес, ол туралы кез келген ақпаратты Интернеттен іздеу болды. Бұл эконом-класқа ғана емес, ең қымбат тұрғын үйге де қатысты. Сондықтан, біз сәнді қасиеттерді онлайн жылжыту және қорғасын өндіруде әзірлеушілермен белсенді түрде ынтымақтасудамыз. Сонымен қатар, біз шешімдерге сұранысты атап өтемізвизуализация – 3D графикасынан виртуалды шындық технологиясын пайдалануға дейін».
Әртүрлі люкс
Премиум класстағы тұрғын үй енді тек коттедждер мен пәтерлер емес. «Жерде» өмір сүргісі келетіндер қалалардағы коттедждердің орнына өз үйлерін таңдады, ал «қарапайым» көп бөлмелі пәтерлерді пәтерлер мен тұрғын үйлер алмастырды. Олар Қазақстандағы ең көп күтілетін жобалардың қатарында және Астана мен Алматыдағы ең қымбат тұрғын үйлер рейтингінде бірінші орындарды иеленеді.
Пәтерлер мен резиденциялар мен элиталық пәтерлердің негізгі айырмашылығы тұрғындарға қолжетімді ілеспе қызмет болып табылады — әдеттегі жеке аумақтан, күзет, бассейндер, спа орталықтары мен фитнес-клубтардан жеке консьерж қызметі мен әзірлеуші серіктестері беретін клубтық артықшылықтарға дейін. Қонақ үйлер базасында орналасқан пәтерлер мен резиденциялар да тұрғындарға қонақүйдің барлық инфрақұрылымына қолжетімділікті қамтамасыз етеді.
Сонымен қатар, қазақстандықтар мұндай нысандарды «кілтке тапсыру» шарты бойынша, әдемі әрлеуі мен интерьері дизайнерлік түрде сатып алады. Әзірлеушілер бұдан ақша таппаймыз деп мәлімдейді, бірақ бұл тәсілді клиенттермен жұмыс істеуде сатуды ынталандыру құралы ретінде ғана қолданады. Дизайнды әзірлеу және жабдықтау сатып алушыға бір шаршы метрге қосымша 30-35% тұрады және, әрине, онымен егжей-тегжейлі келісіледі.
Қазақстандағы ең көп күтілетін премиум жаңа ғимараттар
Алматыдағы ең қымбат 10 тұрғын үй кешені
Астанадағы ең қымбат 10 тұрғын үй кешені
