Бірнеше девальвациядан кейін тұрғын үй мәселесі не және қалай өзгергенін сарапшы, жылжымайтын мүлік сатып алушыларға арналған Homsters.kz онлайн қызметінің жетекшісі Олеся Мельникова айтып береді.
Құрылысшылар азырақ сәнді тұрғын үй салуда
— Соңғы бір-екі жылда сұраныс шағын тұрғын үйлердің пайдасына өзгерді. Теңгенің құнсыздануы, халықтың нақты табысының төмендеуі, тиімді сұраныстың азаюы және ипотекалық несиелендіру шарттарының қатайтылуы қазақстандықтарды өз мүмкіндіктері мен қажеттіліктерін өлшеуге және шын мәнінде көтере алатын баспана сатып алуға мәжбүр етті.
Біз қайталама тұрғын үй тізімдерінің дерекқорындағы баға динамикасын үнемі қадағалап отырамыз және тұрғын үй құнының төмендеуінің жалпы тенденциясымен 1- және 2 бөлмелі пәтерлер соңғы айларда олар іс жүзінде арзандаған жоқ, ал кейбір кезеңдерде тіпті қымбаттады. Бола тұра 3 бөлмелі және үлкенірек пәтерлер арзанырақ және нарыққа қарағанда тезірек болды.
Бастапқы нарық, құрылыс компаниялары да осы үрдіске бейімделіп, соңғы екі жылда элиталық кластағы жаңа жобаларды бастамай-ақ, арзанырақ эконом және бизнес кластағы тұрғын үйлерді салуға кірісті. Тіпті, ең төменгі ауданы жақсы әрлеуі бар пәтерлер бойынша ұсыныстар бар, бұл біздің күткендей, бүгінде баспананы жалға алатын студенттер мен жас отбасыларды қызықтырады. Өз жинақтарыңыздан бастапқы жарнаны төлеп, құрылыс салушының бөліп төлеу бағдарламасын немесе несиені пайдалана отырып, сіз ай сайынғы төлемдері жалдау құнына жақын баспанаға қол жеткізе аласыз.
Астана мен Алматыдағы сұраныстың айырмашылығы неде
— Қазір Алматыда кім көп пәтер сатып алады? Алматылықтар немесе «көптеп келе ме?»
– Қазақстанда дәстүрлі түрде негізгі және қосымша тұрғын үйге сұраныстың басым бөлігін тұрғын үй жағдайын жақсартқысы келетін жергілікті тұрғындар құрайды, бірақ өңір тұрғындарының сұранысы біршама қарапайым. Менің ойымша, бұл шағын қалаларды айтпағанда, бес ірі қаланың ішінде екі еседен астам ерекшеленетін тұрғын үй құнының үлкен айырмашылығына байланысты.
— Ал Астанада?
– Бұл жерде Астана ерекше көзге түседі – қарқынды дамып, еңбек ресурстарын тартып жатқан жас елорда, әрине, баспанаға мұқтаж. Мұнда келушілердің сұранысы жоғары. Әйтсе де, объективтілік үшін ресми статистикаға сүйенсек, елордаға халықтың ағылуы бәсеңдеп бара жатқанын айта кеткен жөн. Егер 2009-2011 жж. Астана қаласы бойынша ішкі көші-қонның жылдық сальдосы (келгендер минус кеткендер) 30 мың адамнан асты, одан кейінгі жылдары ол 17-19 мың адамға дейін төмендеді, ал 2015 жылдың соңында бұл көрсеткіш теріс болды. Алматыда керісінше, 2012 жылдан бері төрт есе өсті – 2015 жылы 40 мың адамға дейін.
— Әрине, қайталама нарықта ұсыныстың белгілі бір қысқаруы байқалады. Оның үстіне бұл қысқаруды жасырын деп атауға болады. Мысалы, соңғы бірнеше айда біздің сайтта екінші кезектегі тұрғын үйді сату туралы хабарландырулар көбейді. Тұрақты нарықта бұл баспана табу оңайырақ болғанын білдіреді, бірақ қазіргі нарық жағдайында бәрі керісінше — қолайлы жылжымайтын мүлікті сатып алу қиындап барады. Бұл, ең алдымен, жарнамалардағы жоғары бағаға байланысты. Кейбір сатушылар мәміледе маржа болу үшін жоғары бағаларды белгілесе, басқалары жылжымайтын мүліктерін ағымдағы бағамен сатуға дайын болмағандықтан және олардың көтерілуін күтіп отыр.
Бірінші жағдайда, нақты ақшасы бар тұрақты сатып алушы бастапқы бағадан 30% дейін жеңілдікті жоя алады. Бірақ екінші нұсқа — бұл санның өте жасырын қысқаруы сатылатын тұрғын үй. Пәтерді немесе үйді сатудың қажеті жоқ, мысалы, кеңірек үй сатып алу үшін сатушы теңіз жағасында ауа-райын күтіп, нақты сатып алушыға қолайлы жылжымайтын мүлікті табуға «кедергі жасайды».
Қызық, ең қымбат үйлер қандай? Сталиндік ғимарат? Әлде жаңа ғимараттар ма?
— Бұл сұраққа біржақты жауап беру өте қиын. Өйткені, пәтердің құны тек салынған жылына ғана емес, сонымен қатар орналасқан жері мен инфрақұрылымына, үй мен пәтердің жай-күйіне — жөндеу жұмыстарының болуына немесе әрлеу сапасына, тұрғын үй класына және басқа да көптеген факторларға байланысты. факторлар. Мысалы, Алматының Алтын алаңындағы үш бөлмелі жақсы жөндеуден өткен пәтер жаңа ғимараттардағы, бірақ қаланың тарихи орталығынан шалғайдағы аудандардағы бірдей кадрдағы пәтерлерден бірнеше есе қымбатқа түседі.
— Алматы мен Астананың ең қымбат аймақтары қандай?
— Нарықта сәнді жылжымайтын мүліктің тұтас сегменті бар. Бұл өз заңдарымен өмір сүретін өте қызықты нарық сегменті. Мұндағы баға шаршы метріне 500 мың теңгеден басталады. Мұндай элиталық тұрғын үйлерде маған белгілі шаршы метрдің бағасы шамамен 5 миллион теңгені құрайды, бірақ бұл қазірдің өзінде толық әрлеуі, дизайнерлік интерьері және кең ауқымды қосымша қызметтері бар сәнді пәтерлер.
Мұндай тұрғын үй кешендерінде жоғары сапалы құрылыс материалдары мен жұмыстары, абаттандыру, ойын алаңдары, күзет, автотұрақ міндетті болып саналады, құрылыс компаниялары сатып алушыларды спорт клубтары мен СПА орталықтарымен, стандартты емес архитектуралық шешімдерімен және объектілердің орналасуымен тартады. Алматыда бұл кешендердің көпшілігі жақсы экологиясымен әйгілі тау бөктерінде, ал Астанада орталық бөлігінде орналасқан. қалалар, сондай-ақ Президенттік саябаққа іргелес аумақтар.
Сатушылар сараңдықтан жалықпайды
Экономистер қазір жылжымайтын мүліктің шығынға батып бара жатқанын айтуда. Қазақстанда тұрғын үй бағасы айқын көтерілген қалалар бар ма?
– Жоғарыда айтып өткенімдей, қайталама нарықтағы баға барлық нысандарға тым қымбат. Біріншіден, сатушылар әрқашан жоғары бағамен сатқысы келеді, сатып алушылар әрқашан мүмкіндігінше арзан сатып алғысы келеді, демек, жарнама бағасы мен нақты транзакциялардың параметрлері арасында белгілі бір айырмашылық бар. Екіншіден, бүгінде бірқатар факторларға байланысты объектінің нақты құнын бағалау тек сатып алушыға ғана емес, көбінесе тәжірибелі жылжымайтын мүлік маманына да қиынға соғады, өйткені нарықтағы мәмілелердің нақты сомалары туралы ақпарат. қоғамдық емес. Статистика комитетінің сандары да мәмілемен ілеспе төлемдерді азайту мақсатында сатып алу-сату шартының сомасын төмендетпеудің қалыптасқан тәжірибесіне байланысты бағалардағы шындықты әрең көрсетеді.
Бірақ нысандардың қымбаттаған баға белгілері сатып алушыларды іздеуге кедергі келтірмейтінін айта кету керек қолайлы нысандар. Біз нысандардың барлық түріне сұранысты үнемі қадағалап отырамыз, сұраныс бар деп айта аламын, сатып алушылар қолайлы нысандарды тауып, сауда жасап, баспана алады. Айтпақшы, ресми статистика 2016 жылдың 9 айында транзакциялар санының 2015 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 13%-дан астам өскенін хабарлайды. Сонымен қатар, мен айтқанымдай, бастапқы бағадан жеңілдік 30% жетуі мүмкін.
Бастапқы тұрғын үйдің кемшіліктері
— Екінші үйлер тым қымбат деп ойлайсыз ба? Неліктен? Ескі тұрғын үйлердің қандай кемшіліктері бар?
– Білесіз бе, адамдар айтқандай, екі түрлі болады… Біздің жағдайда бұл тіркесті былай жалғастыру орынды: ескі баспананы қалайтындар және жаңа ғимаратты қалайтындар. Шынында да, іс жүзінде сатып алушылар әртүрлі типтегі объектілерді таңдай отырып, екі нұсқаны да сирек қарастырады. Әлеуетті сатып алушылардың белсенділігін қадағалайтын біздің сарапшылар сатып алушылардың әдетте нарықтың бір сегментіне назар аударатынын және ондағы сәйкес опцияны таңдайтынын растайды.
Бастапқы тұрғын үйді сатып алушылар, әдетте, оны неғұрлым кең және ыңғайлы орналасуларға, заманауи коммуникацияларға, тұрақтардың болуына, ұқсас өмір салты бар көршілеріне, сондай-ақ құрылыстың бастапқы кезеңінде сатып алуға ақша үнемдеуге және жөндеу жұмыстарын жүргізу мүмкіндігіне байланысты таңдайды. және өз жобасы бойынша жобалау. Сонымен қатар, қайталама тұрғын үйлерде олар жоғары пайыздан ұялады инженерлік желілер мен үйлердің тозуы, тар орналасулар, алаяқтармен кездесу қаупі және т.б.
Керісінше, кейбір адамдар нарықтағы ұсыныстардың кең таңдауына және қаланың кез келген ауданын таңдау мүмкіндігіне, оның ішінде әдетте жаңа ғимараттар аз болатын орталыққа, тез арада қоныстану мүмкіндігіне байланысты екінші реттік тұрғын үйді қалайды. пәтер және дамыған инфрақұрылым. Жаңа ғимараттардағы дайын тұрғын үйлердің жанкүйерлерін ұзақ мерзімді құрылыс немесе аяқталмаған құрылыс қаупі, жөндеуге үлкен материалдық және уақыт шығындары, жаңа аумақтардағы инфрақұрылымның баяу дамуы шатастырады.
Адал емес риэлторлардың әрекетінен қалай аулақ болуға болады
— Пәтерді қалай іздеу керек, таңдау кезінде қандай критерийлерге назар аудару керек, адал емес риэлторларға қалай жол бермеу керек және келісім-шартқа отырғанда нені ескеру керек?
Жылжымайтын мүлікті сатып алу кезінде көптеген нюанстар мен тұзақтар бар. Нысандар туралы нақты ақпарат жоқ, жекелеген объектілерге бағаның нақты деңгейі туралы түсінік жоқ, нысанның заңды тазалығы мен тарихын тексеру қиын, риэлторлардың кәсіби деңгейі төмен. Бұл дайын емес сатып алушының алдында тұрған сұрақтар мен мәселелердің кейбірі ғана.
Әрине, мамандандырылған онлайн-қызметтердің көмегімен Интернетте іздеуді бастау керек. Мұнда сіз көптеген сүзгілерді пайдалана отырып, қолайлы нысанды тауып қана қоймай, құны мен макеттері мен фотосуреттері туралы тексерілген ақпаратты көре аласыз, сонымен қатар ыңғайлы карта форматында ұқсас объектілер туралы ақпаратты көре аласыз және тұрғын үй құны туралы түсінік ала аласыз. таңдалған аймақ. Мұнда сіз сатушымен тікелей байланысып, оны сұрай аласыз барлық сұрақтарыңыз, қарауды ұйымдастырыңыз.
Сонымен қатар, сіз онлайн платформалар Интернеттегі жарнамалары бар тақталар ғана емес екенін түсінуіңіз керек. Қазақстанда онлайн-платформалар белсенді түрде дамып келеді, олар іс жүзінде риэлторды алмастыратын бірқатар қосымша қызметтерді ұсынады.
Егер біз қайталама жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы айтатын болсақ, онда сіз көмекшісіз — риэлторсыз немесе заңгерсіз жасай алмайсыз.
Біріншісі қолайлы нысанды іздеуге көмектессе, екіншісі құжаттардың дұрыс толтырылуын бақылайды. Достар мен таныстардың сәтті транзакциялар туралы оң пікірлеріне сүйене отырып, мұндай көмекшілерді іздеген дұрыс. Бұл жағдайда ауызша сөз тамаша құрал болып табылады. Бірақ жақсы риэлторды Интернетте өздігінен табылған объектіні қарау кезінде де табуға болады.
Ең дұрысы, мұндай көмекшілермен қарым-қатынас жақсы ресімделеді қағаз – тараптардың міндеттемелері мен жауапкершілігін, оның ішінде риэлтор сізге қанша объектіні көрсетуге міндеттенетінін, мәміле үшін құжаттар пакетін кім жинайтынын, қызмет көрсету құнын және т.б. қарастыратын келісімнің көмегімен. алаяқтардан сақтандыру әдістері өзара байланысты, мысалы, риэлтор мен нотариустың қызметтерін пайдаланбау болып табылады.
Пәтердің өзін, үйді, ауданды тексеруді ұмытпаңыз: оған күннің әртүрлі уақытында барыңыз, сантехниканы, есептегіштерді және коммуналдық төлемдерді тексеріңіз, қайта құрудың заңды екенін және пәтерде кім тіркелгенін тексеріңіз, пәтердің және иелерінің тарихы, көршілерден үй туралы сұраңыз, аумақты аралаңыз, көлік және әлеуметтік инфрақұрылымды зерттеңіз.
Пәтер доллардан жақсы
Қазір көптеген қазақстандықтар жылжымайтын мүлікке инвестиция салғанша доллар немесе еуро сатып алған дұрыс деп санайды. Сіз қалай ойлайсыз?
– Соңғы екі-үш жылда жылжымайтын мүлікке инвестициялық сұраныс шынымен де айтарлықтай төмендеді, бұл жылжымайтын мүлік нарығындағы және экономикадағы күрделі жағдайды ескерсек, түсінікті. Мәмілелердің көпшілігі тұрғын үй жағдайын жақсарту немесе бірінші пәтерді сатып алу болып табылады.
Дегенмен, менің ойымша, соңғы бір жыл немесе бір жарым жыл ішінде орын алған бағаның осындай елеулі құлдырауынан кейін инвестициялық құрал ретінде жылжымайтын мүліктің тартымдылығы арта түседі. Өзіңіз бағалаңыз: теңгедегі баға девальвацияға дейінгі деңгейге қайта оралуда, доллармен есептегенде баға екі есеге жуық төмендеді, 2017 жылдан бастап ЖІӨ өсуі мен мұнай бағасының өсуі күтілуде. Мұның бәрі тұтастай алғанда экономикаға және оның сегменттерінің бірі ретінде жылжымайтын мүлік нарығына қолдау көрсетеді, қазірдің өзінде 2017 жылы бағалар тұрақтанады, ал кейбір сегменттерде олар тіпті өсе бастауы мүмкін. Мысалы, қазірдің өзінде 20 «шаршыға» дейінгі шағын пәтерлердің бұрын айтылған жаңа сегменті. Құны 4,5 миллион теңгені құрайтын жақсы әрлеумен және бөліп төлеу мүмкіндігімен бұл жалдамалы пәтерге бос ақша салудың жақсы нұсқасы.
Айтпақшы, салынып жатқан нысанда жылжымайтын мүлікті сатып алу, негізінен, инвестиция үшін жақсы идея. Әсіресе, қазір «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» заңға бастапқы жылжымайтын мүлікті сатып алушылардың құқықтарын қорғауға бағытталған түзетулер күшіне енді. Шынында да, жағдайға байланысты, құрылыстың бастапқы кезеңінде пәтер сатып алғанда, сіз 30% дейін үнемдей аласыз.
Жалдау ақысы *** он бір жылдан кейін ғана төленеді
— Жалға беру үшін пәтер сатып алу әлі де тиімді бизнес пе?
– Бұл «пайдалы» деген сөздің мағынасына байланысты. Жылжымайтын мүлік ұзақ мерзімді инвестиция болып табылады, сондықтан жалға берілетін пәтерді сатып алғанда, бұл ұзақ мерзімді жоба екеніне дайын болуыңыз керек.
Сонымен қатар, егер біз жалға алу үшін пәтерді мақсатты сатып алу туралы айтатын болсақ, онда әдетте бұл күнделікті жалдау. Өзіңіз бағалаңыз, Алматының қақ ортасынан құны 10 миллион теңге тұратын бір бөлмелі пәтер алып, ай сайынғы жалдау ақысы 70 мың теңгені құрайтын болса, бұл нысанның өтелу мерзімі кемінде 12 жыл болады. Бұл «бос тұрған» мүліктің және жабдықты жөндеуге және сатып алуға инвестициялау мүмкіндігін жоққа шығаратын болсақ. Күнделікті жалға алу пәтерді тезірек төлейді, бірақ бұл бизнеспен айналысу керек. Немесе пәтер сатып алып, мамандандырылған компания басшылығына жалға беріңіз.
— Тұрғын үйді жалға бермекшілер жаңа үйлерге назар аудара ма, әлде қайталама нарыққа ма?
— Күнделікті жалға алу үшін олар жаңа ғимаратты таңдайды, ұзақ мерзімді жалға алу үшін екі тұрғын үй түрі де қолайлы. Кез келген жағдайда бұл соншалықты маңызды емес — ескі үй немесе жаңа. Менің ойымша, орналасу маңыздырақ – қаланың орталық бөлігі, негізгі көрікті жерлерге жақындығы, көлік айырбастаулары немесе қаланың іскерлік бөлігі.
— Тұрақты табыс алу үшін тамаша тұрғын үй кеңістігі қандай болуы керек?
— Мен бұл жерде мінсіз тұрғын үй алаңы туралы емес, жалға алушылардың сұранысын қанағаттандыратын тұрғын үй алаңының сапасы туралы айтар едім. Біреуге жаңа жөндеуден өткен пәтер қажет, ал біреу қымбат емес, бірақ жоғары сапалы жиһазбен жақсы косметикалық жөндеуге қанағаттанады. Бұл әр түрлі сегменттер, әртүрлі жалға алушылар және сәйкесінше әр түрлі табыс деңгейлері.
