ОСИ на замену КСК что это и зачем нужно
КСК (кооперативы собственников квартир), которые просуществовали почти 30 лет, совсем скоро перестанут управлять многоквартирными домами.
В январе 2020 года вступила в силу реформа, согласно которой кооперативы отстранили от руководства домами. Сначала на переходный период дали два с половиной года — до 1 июля 2022-го. Но из-за разных сложностей работу КСК продлили до 1 июля 2023 года, передаёт krisha.kz
Уже через месяц все кооперативы должны ликвидировать. Вместо них будут работать:
- ОСИ — объединения собственников имущества;
- НСУ — непосредственное совместное управление
- ПТ – простые товарищества;
Чем эти формы отличаются, и какие требования к ним предъявляют рассмотрим снизу
Что такое ОСИ, ПТ, НСУ
Основная суть реформы — домом должны управлять сами жильцы.
Условия выбора новых форм управления:
НСУ можно организовать в доме, где меньше 16 квартир.
ПТ — от 16 до 30 квартир.
ОСИ — больше 30 квартир.
* ОСИ — юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Необходим устав и государственная регистрация в юстиции. Председатель ОСИ избирается из числа собственников и может заключать договоры с поставщиками услуг и субъектами сервисной деятельности.
* ПТ — простое товарищество, где жильцы сами управляют домом. Юрлицо не образуется. Регистрации и устава не требует. Жильцы выбирают доверенное лицо и с помощью доверенности дают ему полномочия на управление домом.
* НСУ — дома могут объединяться и управляться одной управляющей компанией.
Для создания ОСИ требуется согласие 51 % собственников. В случае с ПТ — доверенности от 100 % жильцов.
Отличия новых форм от КСК
В КСК деньги распределялись на много домов и какие-то оставались без финансирования.
А новые формы управления работают по принципу «один дом — один счёт». То есть все деньги, которые собирают жильцы дома, пойдут только на него.
Как выбрать ОСИ, ПТ или НСУ
Собственники квартир или нежилых помещений должны:
- Провести собрание и выбрать ОСИ, ПТ или НСУ, а также совет дома.
- Выбрать председателя ОСИ, доверенное лицо ПТ или представителя НСУ.
- Направить в КСК уведомление о смене управления.
- Составить акт приёма-передачи финансовой, технической документации и технических средств по дому.
- Составить смету расходов на управление и содержание, установить размер ежемесячных взносов на один год.
- Предоставить оба документа на рассмотрение совету дома и общему собранию жильцов.
Что будет, если не выбрать новую форму
В законе «О жилищных отношениях» (ст. 42) сказано, что собственники квартир и нежилых помещений для управления домом и финансирования его содержания ОБЯЗАНЫ выбрать одну из новых форм управления.
Если в доме уже существует управляющая компания, нужно избрать новую форму управления, а потом либо заключить с этой компанией договор о сотрудничестве, либо отказаться от её услуг.
Если жильцы не смогут определиться, то жилищная комиссия акимата назначит управляющую компанию на один год. В новых ЖК застройщикам дали право привлекать временных управляющих на шесть месяцев. Затем людям нужно определиться и выбрать подходящий вид управления.
Если КСК не отдадут документы на дом новым управляющим, их будут ликвидировать в принудительном порядке через суд. А неопределившиеся жильцы не смогут участвовать в льготных госпрограммах для ремонта домов.
Плюс таких программ — государство даёт в рассрочку большую сумму денег на дорогостоящий ремонт (крыша, фасад, замена лифта и т. д.), а жильцы отдают деньги в течение семи лет. Эта программа подходит тем, чьи дома требуют срочного ремонта, а нужную сумму ещё не накопили.
Кто контролирует ОСИ, ПТ и НСУ
Сами жильцы. Больше никто.
Высшим органом власти в кондоминиуме, так по закону называется дом с небольшим земельным участком под ним с указанием жилых площадей и общедомового имущества, как и прежде, является общее собрание собственников.
Есть ли подводные камни в новых формах
Есть.
Главное отличие — в ОСИ нужно содержать председателя, а также платить за услуги бухгалтеру. Зарплата каждого должна быть не ниже минимальной по закону, в 2023 году это 70 тыс. тенге. Всё это за счёт ежемесячных взносов жильцов. Соответственно, в ОСИ платежи будут выше.
В ПТ чуть полегче — домом управляют совместно, через доверенное лицо, которому по закону зарплату платить необязательно. Именно поэтому с начала реформы жильцы многоэтажек создавали чаще всего ПТ, а не ОСИ.
Переходу на новые формы управления в Казахстане подлежат чуть больше 50 тыс. многоквартирных домов. С начала реформы ОСИ были созданы в 5.5 тыс. объектах. ПТ появились почти в 40 тыс. домов. Однако теперь большая часть из них должна будет перейти на НСУ. На это дали два года.
Кто должен утверждать тарифы на содержание дома
Собрание собственников.
К содержанию дома относится ремонт и поддержание в хорошем состоянии всего общего: общедомовых инженерных сетей, крыши, подвала, подъездов, фасада.
В рамках реформы на маслихаты возложена обязанность утверждать минимальные размеры этих взносов. Жильцы на собрании могут утвердить рекомендованную сумму или принять решение о сборе более высокой. Максимальных лимитов нет.
Сколько денег нужно собирать на капитальный ремонт
Сбор денег на капитальный ремонт тоже обязателен по закону. Норма о таких накоплениях была принята в 2011 году.
Сначала размер взноса составлял 0.02 МРП, или 50 тенге за квадрат. С принятием реформы плату снизили до 0.005 МРП. В этом году она равна 17.25 тенге за квадрат.
Например, ежемесячный сбор на капремонт за трёхкомнатную квартиру общей площадью 70.3 кв. м в 2023 году составляет 1 213 тенге.
Что будет, если не платить за капремонт
Если в доме отремонтировали крышу или установили новый лифт, а собственник не платит взносы, то управляющие и акимат вправе подать на него в суд. При этом задолженность не аннулируется при переезде, а остаётся на бывшем владельце.
