Какие документы должен предоставить застройщик покупателю недвижимости перед оформлением сделки?

Приобретение недвижимости в новостройках всегда сопряжено с некоторым риском. Строительство может затянуться, дом по каким-либо причинам может быть не введен в эксплуатацию, банк может отобрать недвижимость в счет кредитного долга (об этом мы писали ранее) и прочее – любая из этих неприятных ситуаций может возникнуть в случае, если покупатель не побеспокоится о том, чтобы изучить всю необходимую документацию по строительству. Какие именно документы следует требовать у застройщика? На что в них обращать внимание? Сегодня Homsters.kz внимательно изучает эти вопросы.

Что вам нужно знать о застройщике?

В первую очередь покупателю и его юристу следует изучить документы, которые способны подтвердить юридический статус застройщика и историю его проектов. В идеале у застройщика стоит запросить полный пакет таких документов:

• документы, подтверждающие наименование, юридический и физический адрес застройщика;
• документы со сведениями обо всех, кто является учредителем в компаниях, участвующих в строительстве. В них должно быть указано название юрлица-учредителя и ФИО учредителей, если это физические лица;
• справка о том, что осуществлена госрегистрация (перерегистрация) юрлица;
• лицензия, выданная проектной компании и разрешающая вести деятельность с целью организации процесса строительства и возведения жилых зданий;
• проекты всех жилых домов, возведенных застройщиком в течение последних трех лет (тут же должно быть указано расположение этих объектов, точный срок введения каждого из них в эксплуатацию);
• документы, которые подтверждают право компании на земельный участок (такое решение выдает акимат – он предоставляет право на землю);
• заключение аудиторской компании, где проводится анализ деятельности по организации строительства жилых зданий компанией за последние 12 месяцев.

Изучение и проверка этих документов позволяют провести общую юридическую оценку благонадежности компаний, участвующих в строительстве. Но, прежде, чем требовать такой большой список нужно понимать, что далеко не все застройщики готовы, например, раскрывать структуру собственников и давать другие дополнительные документы. Больше потенциального покупателя должны интересовать документы по строящемуся объекту.

Что вам следует знать об объекте строительства?

Кроме вышеперечисленных документов, следует уделить внимание бумагам, относительно конкретного объекта, который вас заинтересовал. В этот список можно включить:

• разрешение на проведение строительных работ по конкретным этапам, которое выдает ГАСК;
• указание на расположение и описание данного объекта соответственно проектной и сметной документации;
• любые сведения, что описывают каждый этап строительства и срок его окончания;
• все сведения о компании, выступающей генеральным подрядчиком.

Кроме этого, вы можете провести поиск необходимых сведений по государственным реестрам и в СМИ.

Получить все указанные документы вы должны беспрепятственно, поскольку они не являются секретными. Если же застройщик, подрядчик или другое юрлицо, участвующее в строительстве не выдает вам документацию, тогда это повод задуматься о законности и выгодности будущей сделки для вас.

Сервисы проверки

Для проверки документов вы можете воспользоваться специальными онлайн-сервисами. Например, удостовериться в действительности лицензии на сайте www.elicense.kz.

Некоторые (но еще не все) строительные компании в РК объединились в Ассоциацию застройщиков Казахстана (АЗК), которая также имеет свой онлайн-ресурс – www.azkz.kz. Впрочем, если среди ее членов вы не обнаружили застройщика, у которого решили приобрести квартиру в новостройке, то это еще не повод ему не доверять.

А вот то, что продавец находится в списке недобросовестных застройщиков, должно вас насторожить. Заключать сделку в этом случае мы не рекомендуем. Найти перечень таких застройщиков вы можете здесь. Впрочем, не забывайте следить за новостями, поскольку данный список периодически обновляется.

На что стоит обратить внимание в договоре?

Далее мы хотим перечислить самые популярные неприятные ситуации, которые могут возникнуть из-за неточностей в документах:

• Цена за м² на протяжении строительства может измениться. Когда в вашем договоре не указана четкая цена за м², то, скорее всего, со временем она изменится в бóльшую сторону. Фиксированная стоимость защитит вас от подобного риска.
• Отличие между площадью по факту и той, что прописана в документах. Когда подобная разница не превышает 5-10%, обычно стороны воздерживаются от предъявления друг другу претензий. Это обычно оговаривается в договоре. Если изменения площади значительны, то застройщик предлагает покупателю доплатить за дополнительно появившиеся метры. Если же площадь по факту оказалась меньше – разницу в стоимости вам должны вернуть. Внимательно читайте эту часть договора.
• Плохое качество отделки. Если застройщик по договору должен отдать вам квартиру в новостройке с чистовой отделкой, а вместо этого предлагает помещения с черновой отделкой, вы можете законно потребовать завершение работ или же возмещение стоимости невыполненных работ.
• Несоблюдение сроков. Если ранее подобная ситуация была скорее нормой, чем нарушением, то сегодня специалисты отмечают снижение такой тенденции. Причиной этого считают ужесточение контролирующих мер со стороны государственной власти и значительное развитие отечественного рынка недвижимости. Для этого в договоре должен прописываться размер неустойки, который выплачивается в случае задержки сроков сдачи. Тем не менее, получить возмещение неустойки может быть не просто – будьте готовы отстаивать свои права в суде.
• Недоделки после сдачи. Обычно в договорах прописывается, что в случае обнаружения недоделок до окончания срока гарантии, вы можете потребовать их устранения или же возмещения вам суммы соразмерной затратам на устранение недоделок. Настаивайте на выполнении этого пункта.

Итак, основные вопросы по документам мы разобрали. Если же вы хотите уточнить какой-либо момент, тогда смело обращайтесь к сотрудникам Homsters.kz, которые абсолютно бесплатно проконсультируют относительно объектов, имеющихся на страницах онлайн-сервиса.

Хотите что-то спросить или уточнить? Позвоните нам или задайте вопрос в комментариях.

План строительства кредитного жилья в 2019 году (по данным КДС МИИР РК)