Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы тоқыраудан шығуға бет алуда
Freedom Finance жаһандық сарапшылары осылай деп есептейді.
Freedom Finance Global компаниясының Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын жан-жақты зерттеуі қоғамдық көңіл-күйдің кейбір аспектілерін ашты, сонымен қатар болашақ трендтерді талдауға мүмкіндік беретін кәсіби нарық қатысушыларының пікірлерін жарыққа шығарды. Бұл туралы 2 қазанда компанияның өзі хабарлады.
Зерттеу қазіргі уақытта нарықта нарықтық факторлармен де, нарықтың ықпалды қатысушысы болып табылатын үкіметтің тікелей шешімдерімен де туындаған тоқыраудың басым болуы туралы тұжырымдаманы қолдайды. Дегенмен, компания сарапшыларының пікірінше, ұзақ мерзімді перспективада 2022-2023 жылдар 2018 жылы басталған нарық өсімінің өтпелі кезеңі сияқты көрінуі мүмкін.
«Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы қазіргі жағдай қиын және 2024 жылдың басында солай болуы мүмкін. Бұл жағдайдың оң факторы 2024 жылы нарыққа қолдау көрсететін ставкалардың төмендеу үрдісі болып табылады. Тек тарифті төмендету барлық мәселені шеше алмайтыны анық, мемлекеттің ақылға қонымды араласуы қажет. Дегенмен, мұндай шаралар ел тұрғындарының сатып алу қабілетін арттыруы керек, бұл тұрғын үй тапшылығымен қатар Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың маңызды факторларының бірі болып табылады», – деп атап өтті Freedom Finance Global сарапшысы Аңсар Әбуев.
«Отбасы банкі» басшысының жылжымайтын мүлік бағасының болжамдары
Зерттеу шеңберінде нарықты сарапшылық бағалауға мемлекеттің (нарықты реттеу) жетекші менеджерлерімен, әзірлеушілермен, риэлторлық агенттіктермен, жылжымайтын мүлік туралы жарнама агрегаторларымен және екінші деңгейлі банктерден сұхбат алынды. Сандық тұрғыдан алғанда, сарапшылардың жауаптары екіұшты болып көрінеді, өйткені пікірлер бірдей бөлінеді: бір тарап оң баға береді, ал екіншісі нарықтағы тоқырауды көруге бейім. Жалпы, сарапшылар нарықты құлдырау деп сипаттауға дайын емес және жылжымайтын мүлік нарығындағы көпіршік туралы сұраққа олар: «егер бар болса, ол аз» деп жауап береді. Дегенмен, олар проблемалар мен кемшіліктер өрісі кең екенін атап өтеді және өтімділіктің төмендігін, жоғары мөлшерлемелер мен бағаларды мойындайды, сонымен қатар әзірлеушілер тарапынан жұмыс стандарттарының төмендеуін көрсетеді. Мұның астарында тұтынушылардың сенімсіздігі мәселесі тұр. Сарапшылардың көпшілігі мемлекетті нарыққа қатысушыларға әсер етудің маңыздылығы тұрғысынан бірінші орынға қояды, бұл оларды нарықтық үрдістерді көрсетуге емес, үкімет шешімдеріне көбірек байланыстыруға мәжбүр етеді.
Потенциалды үй сатып алушылардың болашағы олардың сатып алу қабілетіне байланысты. Қазақстанның 1047 тұрғыны арасында жүргізілген сауалнама (561 сатып алуды жоспарлап отыр және 486 сатып алды) тұрғын үйге сұраныстың жоғары екенін жанама түрде растайды. Дегенмен, айтарлықтай қатаң мөлшерлеме нарығы әлеуетті ипотекалық қарыз алушылардың несиелік тәуекелінің артуына ықпал етеді, бұл өз кезегінде қара тізімдер деп аталатын нарықтың дамуына кедергі келтіреді.
Тұрғын үй сатып алуды жоспарлаған респонденттердің сауалнамасы 90% оны сатып алу қажеттілігімен келісетінін көрсетті. Ең көп бөлігі (33,9%) осы жылы сатып алу мәселесін шешу қолайлы нұсқа болатынын хабарлайды. Үш жыл ішінде баспана алуға дайын халықтың аз саны – 31,6%. Сонымен қатар, биылғы жылы жылжымайтын мүлік иесі болғысы келетіндердің басым бөлігінің жасы 25 пен 34 жас аралығында (37,7%). Халықтың бұл бөлігі экономикалық белсенді, бірақ 35-55 жас аралығындағы адамдарға сатып алу қабілеті төмен.
Енді сіз жылжымайтын мүлікті ерлі-зайыптылардың қатысуынсыз сата аласыз
Тұрғын үй сатып алуды жоспарлағандардың ішінде ең көп бөлігі салынып жатқан ғимараттан баспана алудан бас тартып, жаңа, бірақ пайдалануға берілген үйлерді таңдайды. Тренд жасына байланысты өзгеріп отырады: 18-24 жас аралығындағы жастар 60% жағдайда пайдалануға берілген жаңа ғимараттардағы үйлерді таңдайды, бірақ жасы ұлғайған сайын қайталама баспанаға басымдық 41% дейін артады. Көбінесе 35-55 жас аралығындағы респонденттер «қосалқы тұрғын үйді» таңдайды. Бөлмелердің санына келетін болсақ, үш бөлмелі нұсқа жетекші орында.
Үй сатып алуға келетін болсақ, респонденттердің 75 пайызы оны алуға ақшасы жетпейтінін айтады. Пәтер сатып алуды жоспарлағандардың 60%-дан сәл астамы ипотеканы пайдаланамын деп отыр. Бұл нәтиже бұрын айтылған ипотекалық операциялардың үлесіне қайшы келеді (2022 жылы 34–40%). Бұл болашақ нарықтық мөлшерлемелерге қатты тәуелділік үрдісін анықтауға және 2023 жылы жоғары инфляцияға байланысты таза құнның төмендеуін көрсетуге көмектесуі мүмкін.
Қазіргі жағдайда (жылдық 20% шамасында) ипотеканы ала аламын деп есептейтіндердің үлесі 40% құрайды. Инфляцияның төмендеу тенденциясы бар екенін және үкіметтің ақша-несие саясатын жеңілдету туралы кейбір ауызша сигналдарын ескере отырып, төмен мөлшерлемелер ипотекалық несие нарығын сенімді түрде итермелеуі мүмкін. Алайда респонденттердің жартысы үшін 10-нан 20%-ға дейінгі мөлшерлемелерді төлеу толық өтеу үшін сырттан көмек (мысалы, туыстар) қажет болады. 15-20% APR мөлшерлемесі, олардың қаржылық жағдайын қалай бағалайтынына қарамастан, көпшілігі үшін төлеуге болатын ең жоғары мөлшерлеме (кез келген тәсілмен). Сауалнамаға қатысқандардың 70%-ы ставка 20%-дан жоғары болса, ипотеканы өтей алмаймыз деп отыр.
«40%-ы жоғары 20%-бен ипотека алуға дайын, ал 70%-ы жоғары мөлшерлемелерді төлей алмаймын дегенді ескерсек, халық арасында өтімділік жағдайы біршама шиеленісіп тұр. «Қаржылық авантюризмге» белгілі бір тенденция бар, өйткені әлеуетті қарыз алушылар 20% деректерді өтеу үшін үшінші тұлғаларға сенеді. Бұл 2022 жылдың соңында шамамен 5%-ды құрайтын 90 күннен астам мерзімі өткен төлемдер (NPL) туралы деректерге біршама сәйкес келмейді. Бірақ бұл жағдай банк нарығы сарапшыларының ипотекалық несие алушылардың сапасының төмендігі туралы мәлімдемелерімен сәйкес келеді», – дейді Freedom Finance Global сарапшысы.
Тұрғын үй өтімділігі дегеніміз не және оны қалай анықтауға болады
Сатып алғандардың жартысынан сәл азы қайталама нарықта мәміле жасағандар болды. Тренд респонденттердің жасына да өте тәуелді – респондент неғұрлым үлкен болса, соғұрлым ол қайталама нарық нұсқасын таңдайды. 65 пайызға жуығы көпқабатты үйден пәтер сатып алғанын айтады. Бұл ретте ең танымал нұсқа 2 бөлмелі пәтерді сатып алу болды – оны респонденттердің 36,8%-ы таңдады.
Ипотекалық несиені пайдалану бойынша бірінші орында «Отбасы Банк» (51,8%), ал Халық банкі мен ЦентрКредит Банкі 13,6% көрсеткішпен екінші орында. Олардың жартысы ай сайын 100-ден 250 мың теңгеге дейін төлем жасағанын айтады. 250 мың теңгеден астам салым салғандардың үлесі 14,6 пайызды құрады.
«Базалық мөлшерлеме мен транзакциялар санын салыстыру ақша-несие саясатының қатаңдығы мен нарықтық белсенділік арасындағы тікелей корреляцияны көрсетеді. Бір жағынан, базалық мөлшерлеме нарықты баяулататын құрал рөлін атқаруы керек. Бірақ екінші жағынан, ипотекалық несие нарығының негізгі ойыншысы нарықтық емес мөлшерлеме бойынша ипотека бере алатын «Отбасы банкі» болып қала береді. Осыған сүйене отырып, 2022 жылы базалық мөлшерлеме мен берілген ипотека саны бір-біріне толық тәуелді болмауы мүмкін. Алайда, 2023 жылдан бастап, «7-20-25» жеңілдетілген бағдарламасын алу шарттары айтарлықтай нашарлаған кезде, халық нарықтық тарифтерге жиі назар аударатын болады. Жаңа жеңілдікті ипотеканың жоқтығын және «Отбасы Банкінің» ірі қалаларды тастап кету қаупін ескере отырып, базалық мөлшерлеме нарыққа одан да көп әсер етеді. Сондай-ақ, 2023 жылы ЕДБ нарықтық ипотекасының базалық мөлшерлемеге байланысты үлесі 25%-ға дейін өсетінін және бұл үрдістің жалғасуы ықтимал екенін ескерген жөн», – деп болжайды Аңсар Әбуев.
Зерттеу деректеріне сүйене отырып, Freedom Finance Global сарапшылары жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайды дамытудың келесі сценарийлерін тұжырымдады.
Біріншісі бойынша, үкімет жаңа жеңілдетілген ипотекалық бағдарламаны жарияламайды немесе оның ауқымын нарық сұранысын өтеуге жеткілікті деңгейге дейін кеңейтпейді. Бұл жағдайда нарық қиын жолмен жүреді деп күтілуде – нарықтағы екінші деңгейлі банк бағдарламаларының үлесі ұлғая береді, ал халық жоғары мөлшерлемелердің қысымын олар одан да көп деңгейге дейін төмендегенше сезіне береді. қолайлы деңгейлер.
Екінші сценарий үкіметтің кең нарықты несиелеудің жаңа жеңілдетілген бағдарламасын жариялауын болжайды. Бұл жағдайда нарық жеңілдетілген жолмен жүреді. Алайда тарифтер 2018 жылы «7-20-25» бағдарламасы іске қосылған кездегідей болмайды деп күтілуде. Олар жоғары қарай қайта қаралады.
Екі сценарий де облыс орталықтарындағы тұрғын үйлердің инвестициялық тартымдылығының артқанын көрсетеді. Жалға берілетін тұрғын үйден және депозиттерден түсетін кіріс тең болуы мүмкін, бірақ екінші деңгейлі банктердегі мөлшерлеме тұрғын үй амортизациясының коэффициентінің болмауына байланысты пайда көреді.
Источник: forbes.kz
