Алғашқы жарнасыз ипотека және әйгілі «7-20-25» балама ретінде «9-20-25»
Бастапқы жарнасыз ипотека – екінші деңгейлі банктер арасында жаңа қызмет түрі. Ұсыныстар дәл осы жылы пайда бола бастады. Жылжымайтын мүлік агенттері бірден осындай несиелерді өңдеуге көмек көрсете бастады. Бірақ қазақстандықтардың барлығы да мұндай транзакциялардың механизмін, ең бастысы, қауіпсіздігін толық түсінбейді. Ипотека қандай принциппен жұмыс істейді және қандай ұсыныстар ең тиімді екенін қарастырайық.
Нөлдік алым
Осылайша, бастапқы жарнасыз ипотека болмайтынын түсіну керек. Инвестиция нарығының сарапшысы Л.Тетин ипотекалық несиелендіруде дефолт ретінде қарастырылатын кепілге назар аударады. Яғни, нөлдік комиссияларды орналастыратын банктер де ақпаратты сәл басқаша ұсынады. Өйткені, кепілге қойылған мүлік төлем мерзімі біткенше банктің меншігіне өтіп кетеді.
Негізінде, егер сізде жылжымайтын мүлік болса, оны сатуға және басқасын сатып алуға болады. Тағы бір сұрақ, бұл туыстарының баспанасы ма. Мұнда ықтимал тәуекелдер оларға тікелей әсер ететінін түсіну керек.
Риэлторлардың мұндай ипотеканы алуға көмектесуіне келсек, сарапшының айтуынша, бұл сұр схемалар. Банктердің талаптарын түсіне отырып, агенттер бастапқыда бағалаушылармен іс жүзіндегіден жоғары басқа сомаға келіседі. Бағалау туралы есеп банкке ұсынылады және ол өз кезегінде «үстемені» комиссия ретінде санайды. Осылайша, бұл бастапқы төлем теңестіріледі. Мысалы, пәтер 30 миллион тұрады, ал бірінші төлемнің 20 пайызы 6 миллион болады, баспананы 36 миллионға бағалап, бұл сома жабылды.
Сатып алушының тәуекелдері
Бұл схема толығымен таза емес болғандықтан, үй сатып алу кезіндегі тәуекелдер артады. Делдалдың қызметтерін төлеп, банктің рұқсатын алмаған сатып алушы төленген ақшасынан айырылады. Жылжымайтын мүлік нарығының өзі мұндай сатудан зардап шекпейді, өйткені, бақытымызға орай, мұндай мәмілелер оқшауланған жағдайлар болып табылады.
Тұрғын үй бағасына әсері
Сұр схемалар бойынша бағаны жасанды түрде көтеруден басқа, ипотекалық бағдарламалардың болуы республиканың ірі қалаларында шаршы метрлердің құнына әсер етпеуі керек. Өңірлерде жасыл ипотека немесе «30-дан 70-ке дейін» сияқты үйлестірілген жұмыс бағдарламалары жоқ. Қайта бағдарлау туралы айтқанда, банктер басқа елді мекендер үшін жаңа бағдарламаларды енгізуді білдіреді.
«7-20-25» баламалары
Статистикалық есептерге қарасақ, көпшілікке белгілі «7-20-25» бағдарламасы ипотекалық операциялардың жалпы санының 4 пайызын ғана қамтыған. Сарапшының айтуынша, ол бастапқыда жұмыс істемеді және Қазақстан Республикасының жылжымайтын мүлік нарығына айтарлықтай әсер ете алмады. Мұның басты себебі – нысандарды таңдау. Шарт бойынша бұл нысандар пайдалануға берілуі керек. Құнды шектеулерді ескере отырып, сатып алушылардың құрылыс кезінде сатылмаған тұрғын үйлердің арасынан өтімсіз ұсыныстарды таңдаудан басқа таңдауы болмады. Егер бағдарламаны әзірлеуде үлестік қатысу шарты бойынша құрылыс сатысында тұрғын үйге назар аударылған болса, нәтиже басқаша болар еді.
Сондықтан қазір «9-20-25» атты жаңа бағдарламаны әзірлеу аяқталуда. Құнды шектеулер көбейіп, салынып жатқан пәтерлерді сатып алу мүмкіндігін беретін болса, транзакциялар саны артады.
Әрине, бағдарлама жабылған кезде көптеген сатып алушылар әзірлеушілерден ақшасын қайтара алмайды. Сондықтан барлық шешімдер мұқият қабылдануы керек. Тетиннің пікірінше, мемлекеттің назарын сәл басқа бағытқа бағыттау керек: халықтың осал санаттары үшін тұрғын үйлерді коммерциялық нарыққа шығармай салу. Импортқа тәуелділікті болдырмау арқылы баспананы арзандатуға болады.
Артықшылықты ипотека
Бұрыннан бар бағдарламаларды қарастыратын болсақ, «30-дан 70-ке» және «50-ден 50-ге дейін» ең тиімді болып шықты.
Табысты жабық ипотека туралы айтатын болсақ, делдалдардың ұсыныстарына асықпау керек. Толығымен сәтті әдіс несиені басқа банкпен қайта қаржыландыру болуы мүмкін. Күмәнді схемаларға қатысу сатып алушы тарапынан үлкен шығындарға әкелуі мүмкін.
