Договор с КЖК: нет разрешения на стройку, значит, нет рекламы нигде, и точка! - Виктор Микрюков
Покупка квартиры в строящемся ЖК стала квестом: повезет не повезет. Люди вкладывают деньги в строительство, а потом объект могут заморозить на годы, а позже по решению суда снести. Как же акимат и профильные госорганы допускают строительство “неправильных” ЖК? Что делать дольщикам, которые вложили последнее в будущее жилье?
Высотки — не хрустальные мосты…
Не так давно акимат Алматы сообщил: в судах рассматривают 96 исков на частичный или полный снос строительных объектов. Среди них есть и многоквартирные дома, и таунхаусы, где застройщики успели толкнуть квартиры. С прошлого года полностью или частично ликвидировано 35 незаконных строений, в том числе и крупные жилые комплексы. Следом акимат скинул обновленный список из 45 ЖК, таунхаусов и клубных домов, где не рекомендуется покупать жилье. У одних нет полного перечня разрешительных документов на строительство, другие поднимают дома с нарушениями. Власти могут подать на стройкомпании в суд или уже подали. А суды с апелляциями обеих сторон могут длиться годами.
— С прошлого года идет активная проверка застройщиков по всему Казахстану. И ладно, если бы один-два-четыре объекта с нарушениями выявили по стране, притормозили строительство, но если все примеры сложить по республике, то таких объектов сотни! И это уже не просто сигнал, а красная тряпка, которая говорит о том, что что-то работает не так, — уверена советник президента саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана Нина ЛУКЬЯНЕНКО.
И хорошо бы, подмечает она, если бы подозрительные стройки тормозили на первом кирпиче, а не когда уже стоит высотка в девять этажей. Ведь дом, говорит Нина Борисовна, не хрустальный мост, который появляется за ночь по волшебству. Времени достаточно, чтобы его заметить и, если кто-то не в курсе, что в городе строится, проверить.
— Все зависит от должного мониторинга местными исполнительными органами. Уследить за стройкой в городе предельно легко. У акимата все же очень большой аппарат. Если взять, к примеру, Астану, то у местного отдела архитектуры есть специалисты, которые ежедневно отслеживают ситуацию с дронами. Есть фото и видео того, кто, что и где строит, — уверен президент ассоциации застройщиков Казахстана Виктор МИКРЮКОВ.
В алматинском управлении градостроительного контроля объясняют: внеплановые проверки возможны только на основании официальных обращений. После этого необходим комплекс процедур: сбор материалов, регистрация проверки, предписание на устранение нарушений, и только потом можно приостановить работы. Все это, мол, занимает время…
— Если видят, что идет явно подозрительная активность, то можно и коллегу из соседнего отдела попросить написать это заявление и скорее заняться проверкой. Механизм был и есть, просто должного внимания нет, — считает Микрюков.
Если госорганы все же пришли с проверкой, нашли нарушения и подали в суд на девелопера, уверена Лукьяненко, то объекты не должны продолжать строительство, а тем более рекламироваться. В пример она приводит ЖК Domino Life. Он, кстати, из того самого акиматовского списка по “запрещенке”.
— Согласно исковому заявлению от управления архитектуры и градостроительства, нарушений немало. Судебная тяжба в самом разгаре. Как долго продлится процесс, никому не известно, но дома продолжают активно строить. И реклама ЖК продолжает идти. Главный портал по рекламе объектов недвижимости постарался обезопасить себя: внес пометку, что по данному объекту идут суды. У компании есть и свой сайт, уже без “пикантных” подробностей, — говорит Нина Лукьяненко.
Виктор Микрюков поддерживает: нет разрешения на стройку, значит, нет рекламы нигде, и точка! Об этом, говорит он, в Астане уже договорились с одной из рекламных площадок недвижимости.
Причину застоя на рынке недвижимости озвучила эксперт в данной области
Во всём дольщик виноват?
Часто застройщики, объясняет юрист Ольга КРАСНОВА, начинают рыть котлован и заливать фундамент без полного пакета документов. Об этом ей, как специалисту, специализирующемуся на проблемных ЖК, рассказывают клиенты.
— Клиенты просят документы, застройщик что-то показывает, а другие документы обещает получить со дня на день. В договоре могут указать, что можно внести часть суммы, а оставшуюся — после получения всех разрешений. Людям это кажется хоть какой-то страховкой. Подкупает и цена — она ниже рыночной. Они говорят: “Хоть какое-то жилье нужно же купить, везде цены растут, вообще останусь без ничего”, — делится юрист.
Ради интереса обзваниваю семь объявлений о продаже квартир в строящихся домах. Все они от разных компаний — тех, что на слуху, и ноунеймов. Каждая рекламировала свой проект, планировку, локацию, заманивала акциями. Все разрешительные документы обещали предоставить в офисе, гарантий от Казахстанской жилищной компании (КЖК) почти ни у кого не было. Единицы обмолвились, что получат ее в течение пары месяцев. При этом ни один менеджер не предложил принять деньги, как это положено, по договору долевого участия (ДДУ). Практически все работают по предварительному договору купли-продажи (ПДКП). Он, заверили меня, гораздо удобнее и выгоднее, чем ДДУ: полную стоимость квартиры и ипотеку сразу оплачивать не надо, можешь выбрать и закрепить в договоре конкретную квартиру на нужном этаже и, главное, легко можно перепродать “квадраты” с наценкой в строящейся высотке. У ДДУ этих ништяков якобы нет.
— Вас вводят в заблуждение. По ДДУ тоже можно легко сделать переуступку прав и по ДДУ квартиры можно покупать в рассрочку. А главное, типовая форма договора разрабатывалась специально под дольщика, чтобы гарантировать ему безопасность. Любой другой договор возможно в суде признать недействительным, — напоминает Виктор Микрюков.
Отбасы банк реформируют: что будет с депозитами и жилищными программами
Чёрт ногу сломит
Помимо разрешения на строительство, советует юрист, хорошо бы посмотреть документы о правах на землю, пробить ее историю, посмотреть категорию, целевое назначение. Вдруг участок, например, находится в водоохранной зоне?
— Или вот один из моих кейсов. Клиентка вложилась в ЖК, где на первую очередь разрешение было. Тем не менее постройки признали незаконными и их надо сносить, на вторую очередь документов нет. Расторгаем с ними договор. Вместо выплаты ей предлагают квартиру в другом объекте. Смотрю все документы, вроде все есть. Запросила схему участка, а он расположен на тектоническом разломе. Ну и что, они мне говорят, весь город на них стоит. Да, а завтра кто-то из чиновников решит, что на разломе строить нельзя, и все остановят, — предполагает юрист.
Часто к ней обращаются клиенты, которые вкладывались в разрешенную стройку, а потом вдруг она оказывалась на стопе. Алматинка, приводит пример Ольга, внесла полную стоимость за квартиру мечты, дом построили, но заехать она не смогла.
— На земельном участке должны были построить 16 домов. Но, как оказалось позже, по генеральному плану Алматы и области только четыре из них могли быть многоквартирными, остальные — малоэтажки. И на этом фоне госорган отозвал ранее выданные разрешительные документы и выдал разрешение только на четыре высотных дома. Застройщик судился с госорганом, дошли до апелляции и выиграли. Но, опять же, у госоргана имеется срок для подачи кассационной жалобы в Верховный суд. А там рассмотрение таких жалоб может быть в течение полугода, — рассказывает Ольга.
Если же дом все-таки сносят, то покупатели, даже без ДДУ, могут вернуть деньги. Если договориться об этом с застройщиком не удалось, то действовать через суд.
Что делать?
— Человек не должен один на один разбираться, добросовестный это застройщик или нет, построится он или документы отзовут. Должна быть единая база застройщиков, чтобы покупка, в том числе в рамках долевого участия, происходила централизованно, через какую-то систему, разработанную государством. Или же пусть заключают договоры при районных акиматах, чтобы на местах видели, что в этом объекте 500 человек квартиры покупают, документы у компании имеются, — предлагает Ольга Краснова.
Кстати, сейчас профильный комитет хочет сделать так, чтобы документы могли отзывать на любом этапе строительства, рассказывает Виктор Микрюков. Ассоциация застройщиков же, наоборот, предлагает ввести норму, по которой выданные разрешения нельзя было забирать: раз уж получил их, то строй.
А что делать с домом, который почти или полностью построен, но по каким-то причинам его строительство признают незаконным? Если компания — явный нарушитель, считает Виктор Микрюков, то есть возводит жилье не на своей земле, еще и с отклонениями от норм, то такие дома акимату рискованно вводить в эксплуатацию. Если же документы на землю в порядке, построили качественно, но разрешение на проект еще не получили, то наверняка стоит рассмотреть вопрос о его завершении. И в этом случае, добавляет Ольга Краснова, можно наказать застройщика большими штрафами, вплоть до лишения лицензии, чтобы для других это было уроком.
Источник: time.kz
