Қай жерде салу тиімді екенін түсіну үшін әзірлеушінің негізгі міндеттерінің бірі сұранысты болжау және сату тиімділігін арттыру болып табылады. Бұл экономикалық және демографиялық көрсеткіштерді талдауды, сондай-ақ тұтынушылардың көңіл-күйін зерттеуді қажет ететін стратегиялық процесс.

Қай жерде салу тиімді: сұранысты анықтайтын факторлар

Сатып алушының белсенділігі мен қызығушылығына әртүрлі себептер әсер етеді, соның ішінде:

Аймақтың экономикалық дамуы. Үлкен мүмкіндіктері бар қалалар қаржылық инвестицияларды тартады. Адамдар жылжымайтын мүлікті инвестициялық актив ретінде қарастыратындықтан, тұрғын үйге сұраныс артады. Сонымен қатар, дамыған аймақтарда жұмыссыздық деңгейі төмен. Бұл өз кезегінде сатып алушылардың ипотека алуға немесе төлем жасауға дайындығына әсер етеді.Популяция саны да маңызды рөл атқарады. Әдетте, ірі қалалар демографиялық өсімге байланысты жылжымайтын мүлікке көбірек мұқтаж.
Бір шаршы метрдің бағасы маңызды критерий болып табылады. Тұрғын үй құны сатып алу туралы шешім қабылдауда шешуші факторға айналады. Сондықтан бағасы қолжетімді аймақтарда сұраныс жоғары.
Мемлекеттік ипотекалық несиелеу бағдарламалары айтарлықтай әсер етеді. Бастапқы нарықтағы мәмілелердің көпшілігі ипотека арқылы жүзеге асырылатынын ескере отырып, сатып алушылар жеңілдікті бағдарламаларға қатысатын мүліктерге назар аударады. Нәтижесінде іздеу аймағы тарылып, жылжымайтын мүлікті таңдау критерийлері қалыптасады. Экономист Е.Шамсутдинов мемлекеттік бағдарламалар Астана, Алматы және Қарағанды ​​қалаларында сұранысты «ұстап» отырғанын алға тартады.

Нарықтағы ұсынысты да ескерген жөн. Әзірлеушілер тарапынан төмендетілген бағалар олардың қолжетімділігіне байланысты жылжымайтын мүлікке қызығушылықты арттырады. Сонымен қатар, әртүрлілік пен таңдау сұранысқа тікелей әсер етеді. Сатып алушылардың қызығушылықтары мен нақты сатылымдар саны әрдайым сәйкес келмейтінін түсіну маңызды. Мысалы, Қостанай облысы жылжымайтын тұрғын үйді іздеу бойынша сұраныстардың ең көп санын көрсетеді, бірақ бұл сатудың жоғары деңгейі мен құрылыстың пайдасын білдірмейді.

Мәмілелердің географиясы: жетекші аймақтар

Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, 2025 жылдың бірінші тоқсанында көппәтерлі үйлердегі пәтерлерді сатып алу-сату мәмілелерінің саны бойынша өңірлердің рейтингі келесідей болды:

• Астана. stay.gov.kz хабарлағандай, капитал нарығы барлық транзакциялардың 19,8%-ын құрайды. Ең көп сұраныс эконом және комфорт класындағы тұрғын үйлерге шоғырланған. Мәмілелердің көптігі жоғары жалақымен және мемлекеттік қолдаумен түсіндіріледі.
• Алматы және облыс. QazStat транзакциялардың жалпы санының 19,1%-ы мегаполисте жасалғанын хабарлайды. Мұнда сатып алушылар жайлылық пен бизнес-кластағы тұрғын үйді, энергия тиімділігі жоғары және коммерциялық үй-жайларды сатып алу мүмкіндігі бар кешендерді жиі таңдайды. Әлеуетті сатып алушылардың шамамен үштен бірі осындай мүліктерге бағытталған.
• Қарағанды ​​облысы. Статистика ай сайын 2300-ден астам пәтер транзакциясын көрсетеді. Оның үстіне бастапқы қасиеттерге деген қызығушылық артып келеді. Пайыздық көрсеткіште облыс жалпы көлемнің 7,8 пайызын қамтиды, деп хабарлайды stat.gov.kz. Өңірді дамытудың 2025-2029 жылдарға арналған кешенді жоспары, соның ішінде жаңа нысандарды салу, инфрақұрылымды жақсарту және инженерлік желілердің қолжетімділігі сатып алу белсенділігіне ықпал етуде. Қарағанды ​​тұрақты түрде транзакциялар саны бойынша көшбасшылар үштігіне кіреді.
• Шымкент. Ең үлкен әлеуетті орта деңгейлі тұрғын үй көрсетеді. Қазақстан Республикасы Орталық коммуникациялар қызметінің мәліметі бойынша, өткен жылы жаңа тұрғын үйді тапсырудың өсу қарқыны 42%-ды құрады (978 000 м2 пайдалануға берілді). Биылғы жылы нарықтың дамуы жалғасуда.
• Маңғыстау облысы. Бірегей орналасу және белсенді туризм нарығы тұрақты сұранысты қамтамасыз етеді, әсіресе Каспий жағалауында. Облыстың логистикалық тартымдылығы да оның құндылығын арттырады. Өткен жылдың қорытындысы бойынша облыс тапсырылған тұрғын үй көлемі бойынша 5-6 орындарды иеленді. Сонымен қатар, жеке құрылыстың қысқаруы ықшам жаңа ғимараттарға көшуді көрсетуі мүмкін.

Transaction Analytics

2025 жылдың бірінші тоқсанының қорытындысы бойынша елімізде құрылыс жұмыстарының жалпы көлемі 13,5%-ға өсті. Маңғыстау облысында өсім 98,7 пайызды, Астанада 75,5 пайызды, Қостанайда 66,6 пайызды құрады.

Дегенмен, транзакцияларды талдаған кезде маусымдық туралы ұмытпау керек. Мәселен, Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, 2025 жылдың қаңтарында Астанада 6 450-ге жуық шарт жасалған. Ақпан айында – 5 600, бұл 13 пайызға аз. Наурызда шамамен 5 650 транзакция тіркелді.

Дәл осындай динамика Алматыда да байқалады. Қаңтарда 6137 мәміле жасалса, ақпанда 5560 мәміле жасалған. Сәуір айында 33%-ға өсім болды. Нәтижесінде барлық келісімшарттардың 42 пайызы Астана мен Алматыда болды.

Шымкентте қыста белсенділік 38 пайызға төмендеген. Сәуір айынан бері транзакциялар саны өткен жылмен салыстырғанда 6 пайызға артқан. Осындай жағдай Қарағандыда да байқалды. Қаңтарда мұнда 2400-ге жуық транзакция, ақпанда — 2340, наурызда — 2130 транзакция жасалды. Сәуірде 2 860 транзакцияға дейін өсім байқалды.

Маңғыстауда қаңтар айында бастапқы нарықта 1537 келісім-шарт тіркелді. Ақпан айында — 1510, наурызда — 1236, сәуірде — 1500-ге жуық.

Мамыр айында көптеген аймақтарда транзакциялар саны азайды. Алматы қаласы мен Абай облысы ерекше болды. Сатудың негізгі бөлігі Астана, Алматы және Қарағанды ​​облысында болды. Бұл ретте сатып алу белсенділігінің ең көп төмендеуі Ұлытауда, Шығыс Қазақстан облысында және Атырауда тіркелді: тиісінше 31,3%-ға, 18%-ға және 17,8%-ға.

Бағаға келетін болсақ, 2025 жылдың алғашқы бес айында барлық өңірлерде тұрғын үй бағасы көтерілді. krisha.kz хабарлағандай, ең жоғары өсім Қостанайда тіркелді — 8%-ға. Шымкент, Қарағанды, Өскемен және Павлодар қалаларында шаршы метрдің бағасы 4–4,4%-ға өсті. Астана мен Алматыда баға 2,5 пайызға өсті.

Қай жерде салу тиімді: басқа аймақтардан күту

2025 жылдың соңына қарай бірқатар өңірлерде құрылыс көлемі ұлғаяды деп күтілуде. Бұл Экономикалық өсуді қамтамасыз ету жөніндегі бірінші кезектегі іс-шаралар жоспарын жүзеге асырумен байланысты. Құрылыс және тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық істері комитетінің төрағасы Б.Жүнісбековтың айтуынша, бірінші тоқсанда 4,9 млн.м2 пайдалануға берілген. Мәселен, Петропавлда сұраныстың артуы көші-қонға байланысты. Әкім 2025 жылы 217 мың шаршы метрден астам тұрғын үйді пайдалануға беруді жоспарлап отырғанын, оның басым бөлігі жеке инвестиция есебінен екенін хабарлады. Барлығы 240 мың шаршы метрден астам құрылысқа жеті инвестормен меморандумға қол қойылды.

2025 жылдың қаңтар-сәуіріндегі әлеуметтік-экономикалық даму қорытындысы бойынша Солтүстік Қазақстан облысында құрылыс 29,1%-ға өсті, деп хабарлайды kstnews.kz. Облыс қарқынын арттырып, инфрақұрылымға көңіл бөлуде. Биыл 500 мың шаршы метр заманауи тұрғын үйді пайдалануға беру жоспарлануда.

Көкшетауда жаңа құрылыстар нарығы қарқынды дамып келеді. Бұл сатып алушылар үшін мүмкіндіктер туғызады. Forbes.kz өңірдегі құрылыс жұмыстарының жалпы көлемі 71,6%-ға өскенін атап өтті. Негізгі құрылыс салушылар қатарында «КөкшетауСтрой», «Северная столица» ЖШҚ, «Капитал Групп KZ» бар. «Көкшетау» тұрғын үй кешені нүктелік даму мен жастар бағдарламаларына бағытталған. Жалпы, 2025 жылдың бірінші тоқсанында forbes.kz мәліметінше, Қазақстан Республикасында құрылыс жұмыстарының көлемі 16,2%-ға өсті. Оның 13,5 пайызы тұрғын үйлер.

Ең көп пайданы қалай алуға болады

Құрылыстың орындылығына әртүрлі жағдайлар әсер етеді:

• Жер учаскелерінің болуы және жер құны. Ең қолайлы жағдайды Алматы, Астана және Шымкент қалалары қамтамасыз етеді. Қарағанды ​​облысында жер телімдері көбінесе тендер арқылы сатылады.
• Инфрақұрылым және қаланы дамыту. Астана мен Алматыда инженерлік коммуникациялар үнемі жаңартылып отырады, бұл шығындарды азайтады. Қарағанды ​​облысында сумен жабдықтау және су бұру жүйесі белсенді түрде жаңартылуда, мемлекет инфрақұрылымдық жобаларды қолдайды.
• Салық саясаты да маңызды. ҚҚС бойынша жеңілдіктердің жойылуы және 2026 жылдан бастап мөлшерлеменің 16%-ға дейін көтерілуі жүктемені арттырады. Тиісінше, бұл құрылыс алаңын таңдауға әсер етуі мүмкін.

Экономикалық жағдайды, нақты сұранысты және мемлекеттік бағдарламалардың белсенділігін жан-жақты талдау қажет. Астана, Алматы, Шымкент және Маңғыстау облыстарының болашағы зор. Бұл ретте Ұлытауда көлем төмендеп, маржа төмен – инвестициядан аулақ болған дұрыс.