Қазақстанда қандай пәтерлер ипотекаға жарамсыз?

Ипотека Қазақстанда тұрғын үй сатып алудың негізгі әдістерінің бірі болып қала береді. Дегенмен, әрбір пәтер банк несиесіне жарамды емес. Сонымен қатар, көптеген сатып алушылар бас тарту туралы тек мәміленің соңғы кезеңінде біледі. Уақыт пен ақшаны босқа өткізбеу үшін, Қазақстанда қандай пәтерлер ипотекаға жарамсыз екенін және банктердің қаржыландырудан бас тарту себептерін алдын ала түсіну маңызды.

Неліктен банктер нақты пәтерлерге ипотекадан бас тартады

Ең алдымен, банктер пәтерді кепіл ретінде қарастырады. Сондықтан мүлік өтімді, заңды түрде таза және техникалық тұрғыдан қауіпсіз болуы керек. Егер мүлік осы талаптарға сай келмесе, қаржы институты оны несиеге кепілдік ретінде қабылдамайды.

Сонымен қатар, банктер ішкі ережелерге, заңды талаптарға және тәуекелдерді бағалауға сүйенеді. Нәтижесінде, кейбір пәтерлер автоматты түрде ипотекалық бағдарламалардан алынып тасталады.

Ескірген және тозған үйлердегі пәтерлер

Ең алдымен, тозған немесе тозған деп саналатын үйлердегі пәтерлер ипотекаға жарамсыз. Тіпті мүлік тұруға жарамды болып көрінсе де, ғимараттың ресми мәртебесі шешуші факторға айналады.

Банктер әдетте ипотекадан бас тартады, егер:

• ғимарат бұзу бағдарламасына енгізілген болса;
• ғимарат әкімдік тарапынан қауіпсіз емес деп танылды;
• ғимараттың пайдалы қызмет ету мерзімі күрделі жөндеусіз рұқсат етілген стандарттардан асып түседі.

Бұл пәтердің сенімді кепіл мәртебесін жоғалтатынын және ипотеканың қолжетімді болмайтынын білдіреді.

Заңсыз қайта құрылысы бар тұрғын үй

Заңды түрде бекітілмеген қайта құрылысы бар пәтерлер де қауіп төндіреді. Банктер нақты орналасудың техникалық паспорттағы техникалық деректерге сәйкес келетінін мұқият тексереді.

Ипотека келесі жағдайларда бекітілмейді:

• жүк көтергіш қабырғалар бұзылған немесе жылжытылған;
• бөлмелер немесе балкондар рұқсатсыз біріктірілген;
• үй-жайдың мақсаты өзгертілген.

Тіпті шағын өзгерістер де бас тартуға әкелуі мүмкін. Сондықтан, өтініш бермес бұрын, қайта құрылысты заңдастыру немесе пәтерді бастапқы күйіне қайтару маңызды.

Тіркелген меншік құқығы жоқ пәтерлер

Сонымен қатар, егер пәтерге меншік құқығы мемлекеттік органдарда тіркелмеген болса, ипотека мүмкін емес. Бұл көбінесе мыналарға қатысты:

• әлі пайдалануға берілмеген ғимараттардағы пәтерлер;
• толық емес тіркеуі бар мүліктер;
• ауызша немесе бейресми келісімдер бойынша тіркелген мүліктер.

Банк заңды түрде қамтамасыз етілмейтін мүліктерге несие бермейді. Сондықтан, ресми тіркеусіз ипотека жарамсыз болып табылады.

Кепілдіктері мен шектеулері бар мүлік

Кепілдіктері бар пәтерлер бөлек санатты құрайды. Егер мүлік:

• тұтқында болса;
• заңды дауларға қатысса;
• басқа несие бойынша ипотекаға қойылса;
• иеліктен шығару туралы тыйым салу туралы бұйрығы болса, банктер ипотекадан бас тартады.

Тіпті тараптардың келісімімен де мұндай мәмілелер банктік тексеруден өтпейді. Сонымен қатар, жасырын кепілдіктер көбінесе тіркеу кезеңінде анықталады, бұл мәміленің бұзылуына әкеледі.

Құжаттама мәселелері бар пәтерлер

Ипотека құжаттардағы қателіктерге немесе сәйкессіздіктерге байланысты жиі қолжетімді болмайды. Банктер мүліктің тарихына ерекше назар аударады.

Ипотека келесі жағдайларда қабылданбауы мүмкін:

• үйлестірілмеген меншік үлестері болса;
• жұбайының келісімі болмаса;
• кәмелетке толмағандардың құқықтары бұзылса;
• мүлік күмәнді негізде алынған болса.

Мұндай жағдайларда банк жоғары заңды тәуекелді сезінеді және мәмілені қаржыландыруға дайын емес.

Техникалық шарттары жоқ ғимараттардағы тұрғын үй

Заңды мәселелерден басқа, банктер ғимараттың техникалық жағдайын да бағалайды. Ипотека келесі жағдайларда бекітілмейді:

• орталық коммуналдық қызметтерге қосылмаған болса;
• ресми техникалық шарттары болмаса;
• құрылыс нормаларын бұза отырып салынған болса.

Бұл әсіресе рұқсат етілмеген ғимараттар мен толық тексеруден өтпеген аз қабатты ғимараттарға қатысты.

Құрылыс рұқсаты жоқ ғимараттардағы пәтерлер

Рұқсатсыз салынған ғимараттар ерекше назар аударуды қажет етеді. Тұрғындар мұндай пәтерлерде ұзақ уақыт тұрса да, банктер оларды кепіл ретінде қабылдаудан бас тартады.

Әдетте, бұл мыналарға қатысты:

• заңсыз жаңа ғимараттар;
• проблемалық үлестік құрылыс жобалары;
• Бірыңғай оператор кепілдігі жоқ ғимараттар.

Бұл жағдайда банк үшін тәуекел тым жоғары болады, ал ипотека қолжетімді болмайды.

Нақты бағдарлама талаптарына сай келмейтін тұрғын үй

Талаптардың ипотекалық бағдарламаға да байланысты екенін есте ұстаған жөн. Мысалы, банктер жеңілдік бағдарламалары бойынша қатаңырақ шарттар қояды.

Келесілер ипотекаға жарамсыз болуы мүмкін:

• белгіленген құрылыс жылынан ескі пәтерлер;
• мақұлданған аймақтардан тыс тұрғын үйлер;
• ең төменгі аумаққа сәйкес келмейтін мүліктер.

Сондықтан, тіпті формальды түрде «жақсы» пәтер де нақты бағдарлама шарттарына сәйкес келмеуі мүмкін.

Ипотека алуға өтініш бермес бұрын пәтерді қалай тексеруге болады

Қабылдамау үшін сарапшылар мыналарды ұсынады:

• eGov арқылы ғимараттың жай-күйін тексеру;
• қолданыстағы техникалық паспортты сұрау;
• кедергілердің жоқтығына көз жеткізу;
• алғашқы жарнаны жасамас бұрын мүлікті банкпен мақұлдау.

Бұл тәсіл тәуекелдерді азайтады және несиені мақұлдауды тездетеді.

Түйін: Қазақстанда ипотекаға қандай пәтерлер жарамсыз

Қорытындылай келе, Қазақстанда ипотекаға жарамсыз пәтерлер, ең алдымен, заңды, техникалық немесе қала құрылысы мәселелері бар пәтерлер болып табылады. Банктер тәуекелдерді қатаң бағалайды және ешқандай ерекшеліктер жасамайды.

Сондықтан, ипотекамен үй сатып алуды жоспарлап отырғандар үшін мүлікті алдын ала мұқият тексеру маңызды қадам болып қала береді.