2026 жылы жалдау бағаларымен не болады Сарапшының пікірі
Елдің жалға беру нарығы біртіндеп суыту кезеңіне еніп келеді, дегенмен қысым сақталуда. 2026 жылы жалға беру бағаларының болашағы көбінесе ипотеканың қолжетімділігіне, ұсыныс құрылымына және табыс деңгейіне байланысты болады.
Digital Business Finance хабарлағандай, Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов нарық жағдайына түсініктеме берді. Сарапшы өткен жылғы нәтижелерді талдап, орта мерзімді болжам жасады.
Неліктен жалдау ақысы өсе берді
2025 жылдың соңына қарай Қазақстандағы жалдау бағалары шамамен ресми инфляция деңгейінде өсті. Дегенмен, соңғы бес жылда бағалар екі есеге өсті. Сарапшы нарыққа бір уақытта бірнеше факторлар әсер етіп жатқанын түсіндірді.
Біріншіден, жоғары сапалы жалға берілетін тұрғын үйлердің тапшылығы тұрақты түрде байқалды. Соңғы жылдары құрылыс салушылар жалға беру қорын құрудың орнына пәтерлерді сатуға назар аударды. Нәтижесінде, ұсыныс сұранысқа ілесе алмай отыр, әсіресе ірі қалаларда.
Сонымен қатар, ипотека жаппай нарық құралы ретіндегі мәртебесін жоғалтты. Банктердің қатаң талаптары мен жоғары пайыздық мөлшерлемелер әлеуетті сатып алушылардың айтарлықтай бөлігін жалдау сегментіне ауысуға мәжбүр етті. Бұл жалға алушылар арасындағы бәсекелестікті күшейтіп, тарифтердің өсуіне ықпал етті.
Ақырында, үй иелері инфляция мен пайдалану шығындарының өсуін белсенді түрде ескере бастады. Коммуналдық қызметтер, ғимараттарды күтіп ұстау және салықтар үй шаруашылығының табысы баяу өссе де, жалдау ақысына тікелей есептеледі.
Неліктен аймақтар әртүрлі әрекет етуде?
Сарапшының айтуынша, аймақтық динамика өте біркелкі емес болды. Кейбір қалаларда жалдау ақысы 35-37%-ға өсті, ал Қонаевта өсім минималды болды.
Ермек Мүсірепов бұл айырмашылықты жергілікті экономика мен базаның төмен әсеріне байланыстырды. Павлодар мен Ақтөбеде өнеркәсіптік жобалар, ауыспалы жұмыспен қамту және уақытша жұмысшылардың ағыны қосымша сұраныс тудырды. Ұсыныс шектеулі болған кезде сұраныстың тіпті аздап өсуі де бағаны тез көтереді.
Конаев, керісінше, күтулердің қызып кетуінің мысалына айналды. Меншік иелері бастапқыда жоғары сұранысты күткен, бірақ жалға алушылардың нақты белсенділігі әлсіз болып шықты. Тұрғындарды сақтау үшін үй иелері жалдау ақысын азайтуға мәжбүр, бұл кейбір мүліктерді бос қалдырады. Сарапшының айтуынша, бұл Қазақстандағы жалдау нарығының өте гетерогенді сипатын растайды.
Қысқа мерзімді жалға алу: күтулер мен шындық
Сарапшы қысқа мерзімді жалға алу сегментіне назар аударды. 2026 жылы бағаның 40-50%-ға өсуі мүмкін деген мәлімдемелерге қарамастан, ол мұндай күтулер асыра сілтеу деп санайды.
Сарапшы қысқа мерзімді жалға алу нарығы бағаға өте сезімтал екенін атап өтті. Егер тарифтер күрт көтерілсе, сұраныстың бір бөлігі тез арада қонақ үйлерге, хостелдерге және қонақ үйлерге ауысады, ал кейбіреулері жай ғана жоғалып кетеді. Сондықтан, егер ол орын алса, нақты өсім күтілгеннен айтарлықтай төмен болады.
Көлеңкелі нарықтың тәуекелдері
Нақты табыстың төмендеуі аясында нарық қазірдің өзінде жасырын бейімделу белгілерін көрсетіп отыр. Ресми түрде тарифтер өсіп келеді, бірақ мәмілелер төлемдерді кейінге қалдырумен немесе бейресми келісімдермен жасалуда.
Ермек Мүсіреповтің айтуынша, кейбір жалға алу мәмілелерінің жасырын өту қаупі өте нақты болып келеді. Бұл жағдай баға жалға алушының төлем қабілетіне сәйкес келмеген кезде туындайды. Ұзақ мерзімді перспективада бұл меншік иелеріне де, мемлекетке де теріс әсер етеді.
ҚҚС және мөлшерлемелерге әсері
ҚҚС-тың 16%-ға дейін өсуіне және құрылыс салушыларға арналған ынталандырулардың алынып тасталуына түсініктеме бере отырып, сарапшы жалдау мөлшерлемелері салық сомасына автоматты түрде өспейтінін атап өтті. Ауыртпалықтың бір бөлігі шынымен де жалға алушыларға ауысады, бірақ нарық қазірдің өзінде өз шегіне жақындап келеді.
Жаппай нарық сегментінде өсім шектеулі болады, ал сұраныс аз салаларда мақсатты өсім мүмкін. Сонымен қатар, сарапшының айтуынша, көптеген иелер қосымша шығындарды өз пайдалары арқылы өтейді.
2026 жылға болжам
Halyk Finance компаниясының жалдау бағасының өсуінің 5%-ға дейін баяулауы туралы болжамын талдай отырып, Ермек Мүсірепов бұл бағалаумен жалпы келісті. Ол ауқымды ынталандыру бағдарламаларының болмауы және инфляцияның баяулауы жағдайында нарық біртіндеп тұрақтану кезеңіне еніп жатқанын атап өтті.
Сондықтан, 2026 жылы жалдау бағаларының болашағы көбінесе нақты мүліктердің сапасына және жергілікті сұранысқа байланысты болады. Өсу мүмкін, бірақ ол шектеулі, біркелкі емес және мүліктің сипаттамаларына байланысты болады.
