Рынок жилья в Казахстане входит в 2026 год в условиях повышенной неопределённости. Цены на квартиры продолжают расти, а ипотечные кредиты остаются дорогими. При этом спрос на жильё по-прежнему сохраняется. В результате ипотека и недвижимость формируются под влиянием сразу нескольких факторов, среди которых высокая базовая ставка, ограниченное предложение и поведение покупателей.
Чтобы понять, как будет развиваться ситуация дальше и стоит ли ожидать коррекции цен, корреспондент портала Tengrinews.kz пообщался с экспертом по рынку недвижимости Львом Тетиным. В ходе беседы специалист оценил перспективы ипотечного кредитования. Кроме того, он дал прогноз по динамике цен и структуре сделок в следующем году.
Очередь на жилье: почему Отбасы банк поставил на паузу десятки тысяч заявок
Решения Нацбанка и влияние базовой ставки
В январе Национальный банк Казахстана сохранил базовую ставку на уровне 18 процентов годовых с установленным коридором. Такое решение напрямую отражается на финансовом рынке. Когда ставка остаётся высокой, коммерческим банкам дороже привлекать ресурсы. Именно поэтому они закладывают повышенные проценты по кредитам. В первую очередь это касается ипотеки. В итоге ипотека и недвижимость остаются чувствительными к действиям регулятора.
Выступая перед журналистами, председатель Национального банка Тимур Сулейменов призвал подходить к покупке жилья взвешенно. По его позиции, цены на рынке могут двигаться в обе стороны. В частности, при снижении спроса стоимость жилья должна корректироваться. Вместе с тем регулятор связывает возможное смягчение денежно-кредитной политики с замедлением инфляции.
Кроме того, глава Нацбанка отметил, что при устойчивом снижении инфляции во втором или третьем квартале возможно поэтапное снижение базовой ставки. После этого, как ожидается, начнут корректироваться и рыночные ставки. В том числе изменения затронут ипотечные кредиты. Однако резких шагов в этом направлении в ближайшее время ждать не стоит.
Досрочное погашение ипотеки временно недоступно: пауза в Отбасы банке
Почему цены на жильё продолжат расти
По оценке Льва Тетина, рынок недвижимости в 2026 году, скорее всего, сохранит текущую динамику. Стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться теми же темпами, что и ранее. Ключевым фактором здесь остаётся дефицит жилья. Он сохраняется на фоне стабильного спроса. При этом эксперт подчёркивает, что рынок ежегодно «поглощает» фиксированный объём квадратных метров.
Согласно его данным, в 2025 году в Казахстане заключили около 449 тысяч сделок. Это соответствует примерно 29 миллионам квадратных метров жилья. Именно такой объём рынок способен усваивать без резких перекосов. Для сравнения, в 2021 году количество сделок превышало 600 тысяч, а общий объём достигал более 40 миллионов квадратных метров.
Несмотря на рост цен, спрос на жильё не снижается. Эксперт связывает это с восприятием недвижимости как надёжного актива. Покупка жилья, с одной стороны, улучшает качество жизни. С другой стороны, она позволяет сохранить сбережения. Поэтому, по прогнозу, спрос останется стабильным с приростом на уровне 3–5 процентов.
Какая ипотека будет доступна в 2026 году
Дополнительное влияние оказывает уровень обеспеченности жильём. В Казахстане на одного человека приходится около 24 квадратных метров. Между тем в Европе минимальный показатель начинается с 30 квадратных метров. В США он достигает примерно 50 квадратных метров. Таким образом, потенциал для дальнейшего развития рынка сохраняется.
Что касается структуры сделок, здесь существенных изменений не ожидается. Около 30 процентов покупок по-прежнему совершаются с использованием ипотеки. При этом основная доля таких сделок приходится на «Отбасы банк». Речь идёт примерно о 70 процентах ипотечных операций со ставками от 3 до 9 процентов и накопительной моделью.
Кроме того, около 20 процентов ипотечных сделок формируют совместные программы банков и застройщиков. В этих случаях часть процентной ставки субсидируется. Вместе с тем рыночная ипотека под высокие проценты остаётся нишевым продуктом. На неё приходится порядка 10 процентов сделок, что в абсолютных значениях составляет около 13 тысяч в год.
Как правило, такие кредиты оформляют на короткий срок. Чаще всего речь идёт о периоде от одного до трёх лет. При более длительном сроке переплата становится чрезмерной. По расчётам эксперта, при горизонте 10–15 лет она сопоставима со стоимостью нескольких квартир.
Почему новых льготных программ не ожидается
Согласно прогнозу Тетина, в 2026 году запуск новых массовых льготных ипотечных программ маловероятен. Государство учло опыт 2021 года. Тогда расширение доступной ипотеки привело к резкому росту цен. Всего за полтора года жильё подорожало почти на 60 процентов.
Именно поэтому потенциальным покупателям придётся выбирать из уже действующих инструментов. В новых условиях ипотека и недвижимость требуют более взвешенного подхода, аккуратных расчётов и долгосрочного финансового планирования.
Читайте также: Как платить за коммунальные услуги меньше: рабочие решения на 2026 год
Все новости о недвижимости, а также обзоры и выгодные предложения по новостройкам — в нашем приложении homsters
