Динамика цен на первичную недвижимость в Казахстане: данные за 15.03–06.04.2020

Основные факторы, повлиявшие на стоимость недвижимости в Казахстане в течение марта – начале апреля 2020 года, – девальвация национальной валюты, нестабильность на нефтяных рынках и распространение коронавируса в мире.

Последняя в списке, но далеко не последняя по последствиям на экономику причина, привела к объявлению чрезвычайного положения. Следствием карантинных мер стало уменьшение деловой активности и довольно пессимистические экономические прогнозы. Поэтому после введения ЧП и карантина на казахстанском рынке недвижимости закономерно проявилась тенденция к повышению цен.

Что тревожит покупателей?

Клиенты, рассчитывавшие приобрести жилье по самым низким ценам, которые предлагаются на этапе рытья котлована, опасаются, что у застройщика не хватит ресурсов довести стройку до сдачи в эксплуатацию или он будет затягивать выполнение проектов на неопределенный срок.

Негативно влияет на спрос и то, что у части потенциальных покупателей в связи с выросшими с начала кризиса ценами и курсом доллара уже сейчас не хватает денег на покупку. При этом ипотека тоже дорожает, а уровень жизни в условиях девальвации тенге и увеличения ипотечных выплат снижается.

На фоне неблагоприятных факторов стоимость жилья на первичном рынке к концу марта увеличилась, что заставило часть покупателей пересмотреть или отложить свои планы на покупку жилья.

Небольшое снижение цен в столице и регионах

Несмотря на то, что строительный рынок функционирует, продавцы и покупатели склонны вести себя осторожно. К концу марта покупатели, заинтересованные в долгосрочных инвестициях и сохранении накопленных средств, возобновили активные поиски подходящей для приобретения недвижимости на первичном рынке. Обстановку на рынке в периоды неопределенности лучше всего характеризует ценовая динамика.

Рассмотрим, как с момента объявления ЧП по 6 апреля включительно менялись цены на «первичку» в зависимости от города, класса жилья и района расположения конкретных ЖК.

В период с 15 марта по 6 апреля цена квадратного метра в новостройках увеличились в городах Актау (на 1,05%) и Караганда (на 1,15%). В Шымкенте цены остались на прежнем уровне. В некоторых других крупных городах наблюдалось их снижение. Больше всего цены просели в Атырау – на 5,19%. В Актобе ценник застройщиков уменьшился на 2,99%.

Если обобщить, в среднем по стране в начале апреля предложения застройщиков подешевели на 1,08%.

Как менялись цены в Нур-Султане и Алматы по классам жилья?

После подорожания в начале-середине марта незначительно снизилась стоимость нового жилья в Нур-Султане и Алматы – на 0,48% и 1,04% соответственно. Но с учетом изначально более высокой стоимости недвижимости на столичномрынке, среднее снижение сопоставимо с регионами.

Рост курса доллара уже отразился на стоимости жилой недвижимости – в Нур-Султане и Алматы подорожали квартиры в ЖК классов «Элит» и «Бизнес». Жилье класса «Комфорт», наоборот, немного подешевело. Стоимость недвижимости класса «Эконом» пока остается без изменений.

С 15 марта по 6 апреля 2020 года изменение цены по классности жилья составило:

При этом эксперты ожидают, что по мере развития ситуации общая неопределенность и экономические риски приведут к перераспределению спроса. Во всяком случае клиенты, собирающиеся покупать недвижимость с целью инвестиций или улучшения жилищных условий, стали больше интересоваться недорогим и небольшим по площади жильем.

Разброс цен по районам

Ценовые показатели зависят и от территориального фактора в больших городах. Это наглядно показывают изменения стоимости первичной недвижимости по районам Нур-Султана и Алматы.

В столице цена предложения в новостройках снизилась только в районе Есиль – на 0,69%. В Байконурском районе стоимость первичного жилья осталась неизменной. В Сарыаркайском и Алматыйском районах цены немного поднялись – на 0,28% и – 0,09% соответственно.

В Алматы по состоянию на 6 апреля цены на первичную жилую недвижимость снизились так:
Алатауский район – 1,31%;
Алмалинский район – 0,93%;
Бостандыкский район – 0,95%;
Турксибский район – 4,61%.

На прежнем уровне осталась стоимость недвижимости в Жетысуском районе. А в Наурызбайском (+0,28%), Ауэзовском (+0,75%) и Медеуском (+0,86%) районах цена незначительно увеличилась.

В зоне риска

В зону риска попали, прежде всего, новостройки, по которым выполнено менее 50% объемов работ. Это закономерно: себестоимость завершения объектов, которые планировалось сдать в эксплуатацию через год и позже, будет зависеть от того, насколько подорожают импортные стройматериалы. Контракты по их поставкам привязаны к курсу доллара, и при его повышении цены вырастут автоматически. А значит, пока сложно прогнозировать, как это отразится на окончательной стоимости квадратных метров.

Кроме того, введение чрезвычайного положения в стране подпадает под определение форс-мажорных обстоятельств, позволяющих застройщикам на законных основаниях продлить сроки строительства. Даже гипотетическая возможность такого сценария не может не волновать потенциальных клиентов. Хотя эксперты считают, что на рынке есть надежные застройщики с хорошим запасом прочности, подтвержденным многолетней репутацией, которые способны выполнить свои обязательства по контрактам.

Что может измениться в ближайшее время?

Пока колебания цен в основном зависят от количества имеющихся предложений. Несмотря на карантин, на строительных объектах, особенно близких к завершению, работы продолжаются. В связи с ограничениями в передвижении трансформировался процесс подготовки сделок – отделы продаж застройщиков контактируют с клиентами через мессенджеры и мобильную связь, решают вопросы в формате видеоконференций. Клиенты, располагающие реальными средствами, в преддверии надвигающегося мирового экономического кризиса ищут возможность инвестировать.

Покупаем квартиру онлайн: консультация с застройщиком, проверка документов и оплата

Таким образом, пока значительного роста цен на жилье не произошло. И если карантин не продлится долго, а падение национальной валюты затормозится, его удастся избежать.