Покупка квартиры на этапе строительства всегда связана с рисками. Однако закон предусмотрел инструмент, который минимизирует их для покупателя. Речь идёт о договоре, который фиксирует обязательства застройщика и защищает вложенные средства. Именно договор долевого участия считается базовым документом при покупке жилья в строящемся доме и определяет, насколько безопасной будет сделка.
Если застройщик предлагает альтернативные схемы, покупатель фактически остаётся без правовых гарантий. Поэтому перед внесением денег важно разобраться, как работает этот договор и какие условия в нём должны быть прописаны.
Почему без ДДУ покупка становится рискованной
На практике дольщики чаще всего теряют деньги не из-за кризисов, а из-за неправильно оформленных документов. Предварительные соглашения, бронирование, инвестиционные договоры или расписки не дают права собственности и не защищают вложения. Они не подлежат государственной регистрации и не обеспечивают контроль со стороны государства.
В отличие от них, договор долевого участия регулируется законом Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве». Именно он устанавливает чёткие правила для застройщика и гарантии для покупателя.
Умная квартира: как технологии меняют жильё в новостройках и на вторичном рынке
Когда застройщик вправе заключать ДДУ
Застройщик не может привлекать деньги дольщиков по своему усмотрению. Закон разрешает заключать договоры долевого участия только при выполнении одного из обязательных условий.
Во-первых, застройщик должен получить разрешение акимата на привлечение средств дольщиков. Во-вторых, альтернативой может быть гарантия Единого оператора жилищного строительства — Казахстанской жилищной компании.
Если ни одного из этих документов нет, требование внести деньги считается незаконным, независимо от стадии строительства и обещаний продавца.
Новостройка или вторичка: как покупателю выбрать жильё с учётом новых правил 2026 года
Как оформляется договор
Договор подписывается в письменной форме и составляется в нескольких экземплярах — для покупателя, застройщика и регистрирующего органа. При этом одного подписания недостаточно. Документ приобретает юридическую силу только после государственной регистрации.
Регистрацию проводит застройщик, однако ответственность за проверку лежит и на покупателе. Убедиться в том, что договор зарегистрирован, можно через электронные сервисы. Для этого достаточно запросить выписку, указав номер договора, данные застройщика, сведения о дольщике и адрес объекта.
Без регистрации договор считается незаключённым, даже если деньги уже перечислены.
Инвестиции в недвижимость Казахстана в 2026 году: сколько реально можно заработать и на чём потерять
Какие условия обязательно должны быть в договоре
Содержание договора напрямую влияет на защиту прав покупателя. В корректно оформленном документе всегда присутствуют ключевые положения.
Прежде всего, договор должен чётко описывать объект долевого участия. В нём указывают адрес дома, номер квартиры, этаж, проектную площадь и иные идентифицирующие характеристики. Это исключает подмену объекта или изменение условий в одностороннем порядке.
Далее фиксируется цена квартиры и график платежей. Суммы, сроки и порядок внесения средств должны быть понятны и не допускать двусмысленного толкования.
Отдельным пунктом указывают документ-основание, дающий застройщику право привлекать деньги: разрешение акимата или гарантию Казахстанской жилищной компании.
Также договор содержит права и обязанности сторон. Здесь прописывают срок завершения строительства, ответственность за его нарушение, гарантийные обязательства и порядок передачи квартиры.
В середине текста договора обязательно должно быть указание на то, что договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации. Это принципиальный момент, который подтверждает законность сделки.
Объединение квартир: как законно соединить две жилплощади в одну
Что происходит после завершения строительства
Когда дом готов, застройщик уведомляет дольщика и предлагает принять квартиру. Передача жилья оформляется актом приёма-передачи.
Покупатель имеет право осмотреть квартиру и зафиксировать недостатки. Если обнаружены дефекты, дольщик вправе отказаться от подписания акта до их устранения. Закон защищает это право, и застройщик обязан устранить замечания в разумный срок.
Если застройщик нарушил сроки строительства или условия договора, дольщик может требовать возврата средств и компенсацию. При этом действующие правила ограничивают продление сроков строительства — застройщик может увеличить их не более чем на пять месяцев.
После подписания акта оформляется переход права собственности, и дольщик становится владельцем квартиры.
Покупка квартиры: пошаговый путь от идеи до получения ключей
Почему ДДУ остаётся ключевым документом
Зарегистрированный договор долевого участия выполняет сразу несколько функций. Он подтверждает законность привлечения средств, обеспечивает государственный контроль над стройкой и защищает покупателя в случае проблем с застройщиком. Если компания не завершает строительство, объект может быть достроен с участием Казахстанской жилищной компании.
Кроме того, этот договор позволяет дольщику отстаивать свои права в суде и требовать возмещения убытков. Ни один альтернативный формат не даёт аналогичного уровня защиты.
Вывод
Покупка квартиры в новостройке всегда должна начинаться с проверки документов. Именно договор долевого участия определяет, станет ли вложение безопасным или превратится в рискованную авантюру. Проверка оснований застройщика, регистрация договора и внимательное изучение условий — обязательные шаги для каждого покупателя, который хочет получить квартиру, а не проблемы.
Читайте также: Переуступка депозита в Отбасы Банке — что это, кому нужно и как сделать
Все новости о недвижимости, а также обзоры и выгодные предложения по новостройкам — в нашем приложении homsters
