Одной из главных задач застройщика для понимания, где строить выгодно является прогнозирование спроса и повышение эффективности продаж. Это стратегический процесс, требующий анализа экономических и демографических показателей, а также изучения настроений потребителя.

Где строить выгодно: факторы, определяющие спрос

На покупательскую активность и интерес влияют разные причины, среди которых:

• Экономическое развитие региона. Города с большими возможностями привлекают финансовые вложения. Поскольку люди рассматривают недвижимость как инвестиционный актив, спрос на жилье возрастает. Кроме того, в развитых регионах ниже уровень безработицы. Это, в свою очередь, влияет на готовность покупателей к ипотеке или взносам.
• Численность населения также играет важную роль. Как правило, крупные города имеют большую потребность в жилой недвижимости за счет демографического прироста.
• Цены на квадратные метры являются значимым критерием. Стоимость жилья становится определяющим фактором при принятии решений о покупке. Поэтому в регионах с более доступными ценами спрос выше.
• Государственные программы ипотечного кредитования оказывают значительное влияние. Учитывая, что большая часть сделок на первичном рынке осуществляется по ипотеке, покупатели ориентируются на объекты, участвующие в льготных программах. В результате сужается регион поиска и формируются критерии выбора недвижимости. Экономист Э. Шамсутдинов утверждает, что госпрограммы «удерживают» спрос в Астане, Алмате и Караганде.

Стоит учитывать и предложение на рынке. Заниженные цены от застройщиков вызывают повышенный интерес к объектам благодаря доступности. Дополнительно, разнообразие и возможность выбора напрямую сказываются на спросе. При этом важно понимать, что интерес со стороны покупателя и количество реальных продаж не всегда совпадают. Например, Костанайская область показывает наибольшее количество поисковых запросов по жилой недвижимости, но это не обязательно означает высокий уровень продаж и выгоду строительства.

География сделок: лидирующие регионы

Согласно данным Бюро национальной статистики, за первый квартал 2025 года рейтинг регионов по количеству сделок купли-продажи квартир в многоквартирных домах выглядел следующим образом:

• Астана. По информации stay.gov.kz, на столичный рынок приходится 19,8% всех сделок. Наибольший спрос сосредоточен на жилье классов «эконом» и «комфорт». Массовость сделок объясняется высокими зарплатами и государственной поддержкой.
• Алматы и область. QazStat сообщает, что в мегаполисе совершается 19,1% сделок от общего количества. Здесь покупатели чаще выбирают жилье «комфорт» и «бизнес»-класса, комплексы с высокой энергоэффективностью и возможностью приобретения коммерческих помещений. Около трети потенциальных покупателей ориентированы именно на такие объекты.
• Карагандинская область. Статистика показывает более 2300 квартирных сделок ежемесячно. Причём интерес к первичным объектам растет. В процентном соотношении регион охватывает 7,8% общего объема, согласно данным stat.gov.kz. Комплексный план развития области на 2025–2029 годы, включающий строительство новых объектов, улучшение инфраструктуры и доступности коммунальных услуг, способствует покупательской активности. Караганда стабильно входит в тройку лидеров по количеству сделок.
• Шымкент. Наибольший потенциал демонстрирует жилье среднего сегмента. По информации СЦК РК, в прошлом году прирост темпов сдачи новых жилых объектов составил 42% (введено 978 000 м2). В текущем году рынок продолжает развиваться.
• Мангистауская область. Уникальная локация и активный туристический рынок обеспечивают устойчивый спрос, особенно у побережья Каспия. Логистическая привлекательность региона также повышает его ценность. По итогам прошлого года, регион занял 5–6 место по объёмам сданного жилья. При этом сокращение индивидуального строительства может указывать на переход к компактным новостройкам.

Аналитика сделок

По итогам І квартала 2025 года общий объём строительных работ по стране увеличился на 13,5%. Рост в Мангистауской области составил 98,7%, в Астане — 75,5%, в Костанае — 66,6%.

Однако при анализе сделок нельзя забывать о сезонности. Так, по данным Бюро нацстатистики, в Астане в январе 2025 года заключили около 6450 договоров. В феврале — 5600, что на 13% меньше. В марте зафиксировали около 5650 сделок.

Алматы демонстрирует схожую динамику. В январе заключено 6137 сделок, в феврале — 5560. В апреле наблюдался рост на 33%. В итоге 42% всех договоров пришлись на Астану и Алматы.

Шымкент зимой показал снижение активности на 38%. С апреля количество сделок выросло на 6% в сравнении с прошлым годом. Похожая ситуация отмечалась в Караганде. В январе здесь оформили около 2400 сделок, в феврале — 2340, в марте — 2130. В апреле произошло увеличение до 2860 сделок.

В Мангистау на первичном рынке в январе зафиксировали 1537 договоров. В феврале — 1510, в марте — 1236, в апреле — около 1500.

В мае количество сделок уменьшилось в большинстве регионов. Исключения составили Алматы и Абайская область. Основной объём продаж пришёлся на Астану, Алматы и Карагандинскую область. При этом наибольшее снижение покупательской активности зафиксировали в Улытау, ВКО и Атырау: на 31,3%, 18% и 17,8% соответственно.

Что касается цен, за первые пять месяцев 2025 года жильё подорожало во всех регионах. По информации krisha.kz, максимальный рост зафиксирован в Костанае — на 8%. В Шымкенте, Караганде, Усть-Каменогорске и Павлодаре квадратный метр подорожал на 4–4,4%. В Астане и Алмате цены выросли на 2,5%.

Где строить выгодно: ожидания от других регионов

Прогнозируется рост объемов строительства в ряде регионов до конца 2025 года. Это связано с реализацией Плана первоочерёдных действий по обеспечению экономического роста. По данным председателя Комитета по делам строительства и ЖКХ Б. Жунисбекова, за І квартал сдано 4,9 млн м2. В Петропавловске, например, повышение спроса связано с миграцией. Аким сообщил, что в 2025 году планируют сдать более 217 тыс м2 жилья, большая часть — за счёт частных инвестиций. Всего заключены меморандумы с семью инвесторами на строительство свыше 240 тыс м2.

По итогам социально-экономического развития за январь–апрель 2025 года, строительство в СКО увеличилось на 29,1%, сообщает kstnews.kz. Регион наращивает темпы и уделяет внимание инфраструктуре. В текущем году запланирован ввод 500 тыс м2 современного жилья.

В Кокшетау рынок новостроек активно развивается. Это создаёт возможности для покупателей. Forbes.kz отмечает, что общий объем строительных работ в регионе вырос на 71,6%. Среди ключевых застройщиков — КокшетауСтрой, ТОО Северная Столица, Capital Group KZ. ЖК Кокшетау ориентирован на точечную застройку и молодежные программы. В целом, в І квартале 2025 года, по данным forbes.kz, объём строительных работ в РК увеличился на 16,2%. Из них 13,5% приходится на жилые здания.

Как получить максимальную выгоду

На целесообразность строительства влияют разные условия:

• Доступность участков и стоимость земли. Самые комфортные условия предоставляют Алмата, Астана и Шымкент. В Карагандинской области участки часто реализуются через тендеры.
• Инфраструктура и развитие города. Инженерные коммуникации в Астане и Алмате постоянно обновляются, что снижает затраты. Карагандинская область активно модернизирует водоснабжение и канализацию, а правительство поддерживает инфраструктурные проекты.
• Налоговая политика также важна. Отмена НДС-льгот и повышение ставки до 16% с 2026 года увеличат нагрузку. Соответственно, это может повлиять на выбор места строительства.

Необходим комплексный анализ экономической ситуации, реального спроса и активности госпрограмм. Астана, Алматы, Шымкент и Мангистауская область остаются перспективными. В то же время, в Улытау объёмы падают, а маржа низкая — инвестиций лучше избегать.

Читайте также: ТОП новых ЖК в Казахстане, стартовавших в 2025 году