Ипотека в Казахстане: почему банки приостановили кредитование и когда оно возобновится

Осенью 2025 года ипотека в Казахстане оказалась в зоне турбулентности. После повышения базовой ставки до 18% сразу несколько банков объявили о приостановке кредитования, — передаёт krisha.kz. Одни временно остановили все ипотечные программы, другие оставили только партнёрские схемы с застройщиками. Эта ситуация отражает общий тренд — рынок адаптируется к новым финансовым реалиям.

Ипотека в Казахстане: причины остановки

Главная причина — рост стоимости денег. После решения Национального банка повысить базовую ставку маржа банков резко сократилась. На вторичном рынке ипотека фактически перестала приносить прибыль. Поэтому кредитные организации начали сворачивать выдачу займов и переходить на первичный рынок, где условия можно регулировать совместно с застройщиками.

Кроме того, с 1 ноября вводится новое ограничение — максимальная годовая эффективная ставка вознаграждения (ГЭСВ) по ипотеке снизится с 25 до 20%. Эта мера направлена на сдерживание стоимости кредитов, но для банков она означает дополнительное сокращение доходности.

Кто приостановил ипотеку

По данным на середину октября, большинство крупных банков пересмотрели условия. Altyn Bank и Halyk Bank прекратили приём заявок на вторичное жильё. Банк ЦентрКредит временно оставил только госпрограмму «7-20-25». ForteBank и Нурбанк полностью приостановили выдачу ипотечных займов. Freedom Bank ограничил ипотеку только зарплатными клиентами и сотрудниками холдинга. Для остальных клиентов действует лишь каскадная ипотека на новостройки от застройщиков-партнёров.

Банки поясняют, что выполнят обязательства перед клиентами, которые уже получили гарантийные письма. Однако новые заявки пока не принимают. Сроки возобновления кредитования остаются неопределёнными. На данный момент ипотеку на вторичное жильё предлагает только Отбасы банк.

Что происходит с рынком

Эксперты считают, что текущая ситуация не является кризисом, а представляет собой этап перестройки. Повышение ставки сделало традиционные ипотечные продукты менее выгодными, но открыло возможности для гибридных схем. Банки уже тестируют новые модели: комбинированные программы по типу «JANA ипотека» в БЦК и аналогичные продукты в ForteBank.

Таким образом, ипотека в Казахстане постепенно трансформируется. На рынке становится меньше классических займов, но появляется больше рассрочек и партнёрских программ с девелоперами. Для покупателей это означает больше гибкости, но и необходимость внимательнее изучать условия.

Почему банкам сейчас невыгодно кредитовать

Рост базовой ставки повысил доходность краткосрочных инструментов Национального банка. Теперь банкам проще размещать деньги у регулятора и получать гарантированный доход без кредитного риска. Средняя себестоимость фондирования у крупных игроков — около 10–12%, при этом на депозитах они зарабатывают 3–3,5 процентных пункта чистой маржи.

Пока доходность на инструментах Нацбанка выше, чем по ипотеке, кредитование остаётся убыточным. Поэтому банки берут паузу и ждут, когда условия на рынке изменятся. Возобновление активного кредитования возможно только после снижения ставки или пересмотра политики ликвидности.

Ипотека в Казахстане: что будет дальше

Финансовый сектор Казахстана известен своей гибкостью. Банки уже начали адаптировать продукты, ищут новые способы заработать на комиссиях, страховых услугах и партнёрских схемах. Это временная остановка, а не сворачивание рынка. Когда макроэкономическая ситуация стабилизируется, ипотека в Казахстане вернётся, но в обновлённой форме — с другими ставками, форматами и подходами к рискам.

Читайте также: Повышение базовой ставки в Казахстане: как решение Нацбанка отразится на кредитах и жилье