Какой будет стоимость недвижимости в Казахстане в 2017 году: прогнозы аналитиков

36

2016 и 2017 года были непростыми для рынка недвижимого имущества в Казахстане. Сперва был осуществлён переход на плавающий курс, потом ввели запрет на номинирование цен в долларовой валюте. Всё это привело к определённым трудностям в ценообразовании для каждого участника рынка.
Кажется, что после роста инфляции и уменьшения заработка жителей страны цены на квартиры в Астане и других городах должны были снизиться, однако это не так.

В 2016 году цены на недвижимость в Казахстане были снижены

Несмотря на уже упомянутый запрет на номинирование цен в долларах, стоимость жилья на вторичном рынке по-прежнему связана с иностранной валютой. Отсюда вытекает вывод, что динамика цен в тенге в двух прошедших годах была обусловлена валютными колебаниями. В данный момент цена на недвижимость в тенге находится на уровне, на котором она была в начале 2014 года. Об этом свидетельствует стагнация стоимости недвижимого имущества за последние два с половиной года.

Естественно, этого нельзя сказать о стоимости в долларах. С начала 2014 года иностранная валюта упала на отметку свыше 50%, а в 2016 году — на 21%.

В прошлом году, несмотря на кризис, рынок недвижимости в Казахстане продолжал развиваться в первую очередь благодаря выставке ЭКСПО в 2017 году и государственные жилищные программы по-прежнему реализовывались. В 2016 ввели большое количество нового недвижимого имущества, большая часть которого пришлась на город Астана. Если сказать точно, в прошлом году в столице ввели в эксплуатацию более 2 миллионов квадратных метров нового жилья, в то время как до объявления о проведении выставки в среднем в год вводили в эксплуатацию всего 1,3 миллиона м2.

Вместе с этим в 2016 году наблюдались негативные тенденции на рынке жилья в Республике Казахстан, так как был снижен объём выданных ипотечных кредитов. Доллар вырос более чем на 80%, что привело к тому, что валютные сбережения граждан подорожали, а их доля на тот момент составляла около 70%. Увеличенная стоимость валютных вкладов и одновременно с этим снижение цены на квартиры в Алматы и других городах на вторичном рынке привели к тому, что активизировался спрос в регионах с высоким заработком.

Если изучить динамику всех сделок по покупке и продаже квартир в Казахстане, которые были официально зарегистрированы, можно наблюдать существенный рост. В столице, к примеру, объём совершенных сделок заметно увеличился — на 61%, в Алматы показатель немного меньше, он составляет 48%, в городе Актау прирост составил 42%, а в Шымкенте — 18%. В Караганде наименьший рост, составляющий всего 4,7%.
Если говорить про регионы, имеющие низкий и средний доходы, то на протяжении года спрос либо оставался прежним, либо падал.

Когда 2016 подходил к концу, средние цены на жильё в Алматы и других городах страны были снижены на отметку от 18 до 28%. Всё зависело от конкретного города:

1. В Астане средняя цена квадратного метра в 2016 году составляла 354 тыс. 255 тенге, а отклонение к ноябрю 2015 года составило -105 тыс. 741 тг. или -23%.

2. В Алматы средняя стоимость за квадратный метр была 377 тыс. 924 тенге, а отклонение к ноябрю составило -104 тыс. 194 тенге или -21%.

3. В Актау средняя цена за квадратный метр была 290 тыс. тенге, а отклонение к ноябрю составило -98 тыс. 840 тенге или -25%.

4. В Караганде средняя стоимость за квадратный метр была 207 тыс. 774 тенге, а отклонение к ноябрю составило -46 тыс. 738 тенге или -18%.

5. В Шымкенте средняя цена за квадратный метр была 198 тыс. 340 тенге, а отклонение к ноябрю составило -77 тыс. тенге или -28%.

Прогноз цен на недвижимость в Казахстане: цены на квартиру будут падать в 2017 году

Так как отсутствует долгосрочное фондирование, в банковских учреждениях отметили низкую заинтересованность в получении ипотечных кредитов. Спрос снизился из-за ряда негативных факторов: высоких процентных ставок и неопределённости в прогнозах цен на недвижимость.

На данный момент лишь «Жилстройсбербанк» занимается обеспечением льготного ипотечного кредитования. Однако учреждение также сокращает количество выдачи займов из-за неопределённости цен на недвижимое имущество и снижения ликвидных средств.

Доступное жилье с Жилстройсбербанком

Снижение предложений кредитных средств со стороны банковских учреждений приводит к тому, что люди, которые хотят купить недвижимость, связываются напрямую с собственниками, обходя финансовые структуры. Они находят приемлемые для себя условия выплат (рассрочку, бартер и так далее).

Также, когда закончится вышеупомянутая выставка ЭКСПО, рынок недвижимости в столице будет перенасыщен. В 2016 году компании-застройщики возвели большое количество зданий, таким образом создав запас недвижимого имущества на два года вперёд. Получается, что предложения на рынке достаточно, доходы у граждан падают, объём выдачи ипотечных займов снизился. От всего этого стоимость квадратного метра жилья в Алматы и других городах Республики Казахстан непременно будет снижена.
Аналитики ожидают, что цены жилья в 2017 году упадут.

О чём нам может сообщить теория циклов в экономике?

Факт того, что цены в 2017 году снизятся, подтверждается и в экономике. Экономист из Франции Клемент Жюгляр сумел изучить инвестиционные циклы, имеющие протяжённость 7-11 лет. В каждом из них он выделил период подъёма и рецессии, а также некоторые подпериоды:

— период оживления;
— период процветания;
— период рецессии;
— период застоя.

Ряд проведённых исследований свидетельствует о том, что в динамике стоимости недвижимого имущества влзможно выделить пару среднесрочных циклов. Первый из них длился в течение 9 лет.

Первый цикл продолжался в течение 2000-2009 годов. Первый период из списка длился 7 лет: с 2000 по 2007 год. Период рецессии начался в летнюю пору 2007 года (в августе), а закончился в 2009 году (осенью). Получается, что 1 цикл длился всего 9 лет: 6 с половиной лет был период подъёма, а 2 года — период рецессии. Второй цикл начался осенью в 2009 году и продолжается до сих пор. Период оживления во втором цикле начался с осени упомянутого года и закончился зимой в 2014 году (в феврале).

Период рецессии начался в промежутке между февралём и мартом 2014 года. Он продолжается и в наши дни. Во втором цикле период подъёма длился 4 года и 3 месяца, а в 2014 году страна вошла в период рецесии, который длится уже более 3 лет. В 2015 и 2016 годах Казахстан находился в периоде застоя, после которого должно начаться снижение. Если учесть падение доходов среди граждан, уменьшение объёма выданных ипотечных займов, а также сдержанные прогнозы относительно роста экономики в стране, в скором времени мы увидим, что отрицательная ценовая динамика будет продолжаться. Как долго всё это будет длиться? Если предположить, что второй цикл будет той же длительности, как и первый, то экономика Казахстана и рынок недвижимого имущества начнут своё восстановление лишь в 2018 году.

Учитывая текущие условия, глубина снижения цен в 2017 году может быть в отметке от 10 до 15% (в среднем падение составит от 0,8% до 1,25% ежемесячно). Однако следует сказать, что ситуация на мировом рынке изменяется довольно резко, поэтому возможно, что прогноз в скором времени претерпит изменения.
Надеемся, что информация данной статьи была для вас полезной.

Поделиться: