Квартира в ипотеку: сроки окупаемости при сдаче в аренду
Покупая недвижимость для сдачи в аренду, первое, что интересует собственника: как быстро она себя оправдает. И это неудивительно, ведь с учетом инфляции, роста уровня жизни деньги имеют свойство терять ценность. Понимание сроков окупаемости поможет определиться с типом объекта, стоимостью, видом аренды.
Жильё от жилфонда в Казахстане: кто и как может рассчитывать
Формула расчета
Полагаться на интуицию, когда речь идет о финансах не нужно. Особенно, если на кону стоит вопрос покупки жилья в ипотеку. Будущий владелец вместе с недвижимостью обретает обязательства перед банком, неисполнение которых может привести вплоть до потери имущества. Поэтому прежде, чем ставить подпись на сделке, оцените расчет окупаемости и доходности квартиры с помощью простой формулы.
Срок окупаемости – это частное, делимым выступает стоимость покупки, а делителем – размер чистой прибыли в год.
Чтобы рассчитать доходность, нужно чистую годовую прибыль разделить на стоимость объекта. Эта формула поможет на этапе покупки сделать правильный выбор.
Есть и нюансы, о которых нельзя забывать. Спрогнозировать чистую прибыль в течение года непросто. Обязательно нужно заложить возможные риски в виде простоя объекта, снижении размера арендной платы, непредвиденных ремонтов или покупок. Сумма недополученного дохода может изменяться и в связи с сезонностью. Особенно это актуально для жилья в курортных городах, где наплыв арендаторов напрямую зависит от времени года.
Собственное и нажитое имущество — на что можно претендовать при разводе
Лучшее жилье для сдачи
Следующий вполне логичный вопрос, который встает перед инвестором: какое жилье пользуется спросом и какой тип аренды предпочтителен.
Как показывает статистика сделок, наибольшим спросом у квартиросъемщиков пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, площадью 45 м2-60 м2.
Сравнивая выгоды от краткосрочной и долгосрочной аренды, у каждого варианта есть свои преимущества. Посуточная сдача квартир принесет больше прибыли (как утверждают риэлторы, в среднем на 60%), а амортизация мебели, техники и жилплощади в целом, минимальна. С другой стороны, при долгосрочной аренде не нужно все время искать постояльцев, что существенно снижает риск простоя. Посуточная квартира «работает» в лучшем случае на 75%, это 20-25 дней в месяц.
Если брать в качестве примера квартиру в Астане, то доход от краткосрочной аренды в среднем составит 240 000 — 305 000 тенге, при долгосрочной – 200 000 тенге. Хотя душевный покой при наличии постоянных жильцов сложно переоценить. Не стоит забывать, что с данной суммы следует платить налог.
Окупаемость жилья
Рассматривая варианты ипотеки, для максимально эффективной окупаемости ставка должна быть до 18% при уровне инфляции до 20%. Окупаемость составит 8-12 лет в зависимости от типа объекта, степени «загрузки» и текущих расходов на его содержание.
Если инвестор обладает финансовой возможностью, выгодней сразу приобрести несколько объектов в ипотеку, чем один за наличный расчет. Полученная от сдачи сумма будет полностью покрывать месячный платеж банку. Учитывая, что стоимость аренды будет с годами возрастать, а ипотечные выплаты останутся зафиксированы на изначальном уровне, владелец по итогу может получить больший доход. В последствии объекты можно будет перепродать.
Поэтому не бойтесь вкладывать средства, тем более что инвестиции в недвижимость признаны одними из самых безопасных. Главное внимательно изучать условия ипотеки, и проявить организаторские способности в поиске постояльцев.
