2026 жылға арналған жылжымайтын мүлік нарығының болжамы

2026 жылға арналған жылжымайтын мүлік нарығының болжамы Қазақстандағы тұрғын үй нарығы жүйелік өзгерістер кезеңіне еніп жатқанын көрсетеді. Үкімет бір мезгілде салық моделін, мәміле ережелерін және құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды өзгертіп жатыр. Бұл қадамдар жеке сатушылар мен инвесторлардан бастап жалға алушылар мен құрылыс салушыларға дейінгі барлық нарық қатысушыларына әсер етеді.

Нәтижесінде нарық ашық бола түседі, бірақ сонымен бірге қымбаттайды. Сонымен қатар, сатып алушылардың мінез-құлқы мен тұрғын үйге инвестиция салу стратегиялары айтарлықтай өзгере бастайды.

Салық пен мәмілелер арасындағы жаңа тепе-теңдік

Жылжымайтын мүлік нарығының болжамын қалыптастыратын негізгі факторлардың бірі – жаңартылған Салық кодексі. 2026 жылдан бастап үкімет жылжымайтын мүлікке салықсыз меншік құқығының ең аз мерзімін бір жылдан екі жылға дейін арттырады.

Бұл үйді пайда табу үшін тез арада сатудың пайдасы аз болатынын білдіреді. Енді сатушылар мүлікті ұзағырақ ұстауы немесе салық ауыртпалығын есептеулеріне ескеруі керек.

Салық екі шарт бір мезгілде орындалған кезде есептеледі:

• мүлік сатып алу бағасынан жоғары бағамен сатылды;
• меншік құқығы мерзімі екі жылдан аспады.

Сонымен қатар, бұл ереже жылжымайтын мүліктің барлық түрлеріне — пәтерлерге, үйлерге, жер учаскелеріне, гараждарға және тұрақтарға қолданылады.

Прогрессивті салық: Инвесторларға арналған жаңа нұсқаулық

Сонымен қатар, үкімет жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайдаға прогрессивті салық мөлшерлемесін енгізуде. Бұл тәсіл инвестициялық стратегияларға тікелей әсер етеді.

Егер пайда белгіленген шекті деңгейден аспаса, мөлшерлеме орташа болып қалады. Дегенмен, үлкен кірістермен салық ауыртпалығы айтарлықтай артады. Нәтижесінде инвесторлар келесілерді көбірек таңдайды:

• ұзақ мерзімді меншік,
• қайта сатудың орнына жалға алу,
• жоғары өтімді мүлікке инвестиция салу.

Осылайша, жылжымайтын мүлік нарығының болжамы спекулятивті мәмілелердің азаюын және хабардар инвестициялардың артуын көрсетеді.

Тұрғын үй жалдау: Көлеңкеден шығатын нарық

2026 жылдан бастап үкімет үй иелеріне қарай маңызды қадам жасауда. Енді жеке кәсіпкер ретінде тіркелмей, өзін-өзі жұмыспен қамтыған адам ретінде тұрғын үйді ресми түрде жалға беруге болады.

Бұл іс жүзінде мынаны білдіреді:

• нөлдік салық мөлшерлемесі;
• тек әлеуметтік сақтандыру жарналарын төлеу;
• жалға алудан түскен кірісті заңдастырудың жеңілдетілген түрі.

Ұзақ мерзімді перспективада бұл жалдау нарығындағы ашықтықтың артуына және ресми ұсыныстың артуына әкеледі. Жалға алушылар үшін бұл тұрақты жағдайлар мен тәуекелдердің азаюын білдіруі мүмкін.

Сәнді мүлік салығы және жаңа мүлікті бағалау

Тағы бір маңызды өзгеріс – қымбат жылжымайтын мүлік иелері үшін мүлік салығының жоғарылауын енгізу. Маңыздысы, бір ғана мүлік емес, барлық мүліктің жалпы құны ескеріледі.

Есептеу әдетте нарықтық құннан төмен болатын мемлекеттік бағалауға негізделген. Соған қарамастан, бұл салықтың енгізілуінің өзі үкіметтің ауыртпалықты ірі капитал иелеріне белсенді түрде қайта бөле бастағанын білдіреді.

Осы өзгерістердің нәтижесінде меншік иелері өз активтерінің құрылымын қайта қарастыруы мүмкін: кейбіреулері мүлік санын азайтады, ал басқалары салық ауыртпалығын азайту үшін мүлікті отбасы ішінде қайта бөледі.

Бастапқы нарық: бағаның өсуі және қатаң ережелер

Ең маңызды өзгерістер жаңа құрылыс нарығында күтілуде. 2026 жылдан бастап құрылыс салушылар ҚҚС жеңілдігінен айырылып, 16% салық төлей бастайды.

Құрылыс салушылар бұл шығындарды шаршы метрдің бағасына қосатыны анық. Сарапшылар бастапқы тұрғын үй бағасының 7-10%-ға өсуін болжап отыр.

Сонымен қатар, қосымша шектеулер енгізілуде:

• Салынып жатқан ғимараттардағы пәтерлерді сатып алу тек банк аударымы арқылы жүзеге асырылады;
• Қолма-қол ақшамен операцияларға толығымен тыйым салынады;
• Сату тек әкімдіктің кепілдігімен немесе рұқсатымен мүмкін болады.

Осылайша, бастапқы нарық қауіпсіз бола түсуде, сонымен қатар икемділігі де азайып келеді.

Бірлескен құрылыс туралы келісім (БҚК) – жалғыз заңды формат

2026 жылдан бастап бірлескен құрылыс туралы келісім (БҚК) салынып жатқан ғимараттан тұрғын үй сатып алудың жалғыз заңды құжаты ретінде бекітіледі. Төлем тек БҚК-ға қол қойылғаннан кейін ғана жүзеге асырылады.

Бұл қадам үлескерлер үшін тәуекелдерді азайтады және сұр нарық схемаларын біртіндеп жояды. Ұзақ мерзімді перспективада бұл нарыққа деген сенімді нығайтады, дегенмен бастапқыда сату көлемін азайтуы мүмкін.

Құрылыс сапасы алдыңғы қатарға шығады

Құрылыс салушылардың кепілдік міндеттемелеріне енгізілген өзгерістер ерекше назар аударуды қажет етеді. Жаңа Құрылыс кодексінде кепілдік мерзімдерін ұзарту көзделген:

• тұрғын үй ғимараттары үшін тұтастай алғанда 5 жылға дейін;
• тірек құрылымдары, шатырлар және қасбеттер үшін 10 жылға дейін.

Бұл құрылыс салушыларды тек құрылыс жылдамдығына ғана емес, сапаға да инвестиция салуға мәжбүр етеді. Сатып алушылар үшін бұл болашақта қауіпсіздіктің артуы мен жөндеу шығындарының төмендеуін білдіреді.

Қысқаша мазмұны: Нарық қайда бара жатыр

Осы өзгерістердің барлығын біріктіріп алғанда, жылжымайтын мүлік нарығы үшін жаңа болжам жасайды: ол реттелетін, спекулятивті емес және ұзақ мерзімді меншікке көбірек бағытталған болады.

2026 жылы біз мыналарды күте аламыз:

• жаңа ғимараттардың бағасының өсуі;
• жалға алу рөлінің артуы;
• жылдам қайта сатудың танымалдылығының төмендеуі;
• құрылыс салушыларға қойылатын талаптардың күшеюі;
• нарықтың біртіндеп «ақ» аймаққа ауысуы.

Осылайша, жылжымайтын мүлік нарығының болжамы тұрғын үйдің сенімді актив болып қала беретінін, бірақ сатып алу мен инвестициялау тәсілі көбірек стратегия мен есептеуді қажет ететінін көрсетеді.