Қазақстандағы тұрғын үй нарығы 2026 жылға жоғары белгісіздік жағдайында қадам басып отыр. Пәтер бағасы өсуін жалғастыруда, ал ипотекалық несиелер әлі де қымбат күйінде қалып отыр. Соған қарамастан, тұрғын үйге деген сұраныс төмендеген жоқ. Нәтижесінде ипотека мен жылжымайтын мүлік жоғары базалық мөлшерлеме, ұсыныстың шектеулілігі және сатып алушылардың мінез-құлқы сияқты бірнеше фактордың ықпалымен қалыптасуда.
Бағаның төмендеуі мүмкін бе және алдағы кезеңде жағдай қалай өзгеруі мүмкін екенін түсіну үшін Tengrinews.kz порталының тілшісі жылжымайтын мүлік нарығының сарапшысы Лев Тетинмен сұхбаттасты. Әңгіме барысында маман ипотекалық несиелеудің болашағын бағалап, келесі жылға арналған баға динамикасы мен мәмілелер құрылымына қатысты болжамын ұсынды.
Коммуналдық қызметтерге аз төлеу жолдары: 2026 жылға арналған тиімді шешімдер
Ұлттық банктің шешімдері және базалық мөлшерлеменің ықпалы
Қаңтар айында Қазақстанның Ұлттық банкі базалық мөлшерлемені жылдық 18 пайыз деңгейінде, белгіленген дәлізбен сақтап қалды. Мұндай шешім қаржы нарығына тікелей әсер етеді. Мөлшерлеме жоғары болып тұрған кезде коммерциялық банктер үшін қаржы тарту қымбаттайды. Сондықтан олар несиелер бойынша пайыздық мөлшерлемелерді арттырады. Бұл, ең алдымен, ипотекаға қатысты. Соның салдарынан ипотека мен жылжымайтын мүлік реттеуші шешімдеріне сезімтал болып қала береді.
Журналистермен кездесуде Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов тұрғын үй сатып алуға салмақты түрде қарауға шақырды. Оның айтуынша, нарықтағы баға бір бағытта ғана емес, екі жаққа да қозғала алады. Атап айтқанда, сұраныс төмендеген жағдайда тұрғын үй құны түзетілуі тиіс. Сонымен қатар реттеуші ақша-несие саясатын жұмсарту мүмкіндігін инфляцияның баяулауымен байланыстырады.
Сондай-ақ Ұлттық банк басшысы инфляция екінші немесе үшінші тоқсанда тұрақты түрде төмендесе, базалық мөлшерлемені кезең-кезеңімен азайту мүмкін екенін атап өтті. Осыдан кейін нарықтық мөлшерлемелер де түзетілуі ықтимал. Бұл өзгерістер ипотекалық несиелерге де әсер етеді. Алайда жақын уақытта күрт қадамдар күтілмейді.
Тұрғын үй кезегі: неге «Отбасы банк» ондаған мың өтінімді уақытша тоқтатты
Неліктен тұрғын үй бағасы өсе береді
Лев Тетиннің бағалауынша, 2026 жылы жылжымайтын мүлік нарығы қазіргі динамиканы сақтайды. Бір шаршы метрдің құны бұрынғы қарқынмен өсуін жалғастырады. Мұнда негізгі фактор — тұрғын үй тапшылығы. Ол тұрақты сұраныс аясында сақталып отыр. Сарапшының айтуынша, нарық жыл сайын белгілі бір көлемдегі шаршы метрді тұрақты түрде «сіңіреді».
Оның дерегінше, 2025 жылы Қазақстанда шамамен 449 мың мәміле жасалған. Бұл шамамен 29 миллион шаршы метр тұрғын үйге тең. Нарық дәл осындай көлемді күрт ауытқусыз игере алады. Ал салыстыру үшін, 2021 жылы мәмілелер саны 600 мыңнан асып, жалпы көлем 40 миллион шаршы метрден жоғары болған.
Бағаның өсуіне қарамастан, тұрғын үйге деген сұраныс төмендеп отырған жоқ. Сарапшы мұны жылжымайтын мүліктің сенімді актив ретінде қабылдануымен байланыстырады. Тұрғын үй сатып алу, бір жағынан, өмір сапасын арттырса, екінші жағынан, жинақты сақтаудың тәсілі болып қала береді. Сондықтан болжам бойынша сұраныс 3–5 пайыз көлемінде өсіммен тұрақты сақталады.
Ипотеканы мерзімінен бұрын өтеу уақытша қолжетімсіз: «Отбасы банкте» үзіліс енгізілді
2026 жылы қандай ипотека қолжетімді болады
Нарыққа тұрғын үймен қамтамасыз етілу деңгейі де әсер етеді. Қазақстанда бір адамға шамамен 24 шаршы метр тұрғын үй келеді. Ал Еуропада ең төменгі көрсеткіш 30 шаршы метрден басталады. АҚШ-та бұл көрсеткіш шамамен 50 шаршы метрге жетеді. Демек, нарықтың одан әрі даму әлеуеті бар.
Мәмілелер құрылымына келсек, мұнда айтарлықтай өзгерістер күтілмейді. Сатып алулардың шамамен 30 пайызы ипотека арқылы жүзеге асырылады. Бұл мәмілелердің негізгі бөлігі «Отбасы банкке» тиесілі. Әңгіме 3–9 пайыздық мөлшерлемелермен және жинақтаушы модельмен берілетін ипотекалар туралы.
Сонымен қатар ипотекалық мәмілелердің шамамен 20 пайызы банктер мен құрылыс компанияларының бірлескен бағдарламаларына тиесілі. Мұндай жағдайда пайыздық мөлшерлеменің бір бөлігі субсидияланады. Ал жоғары пайызбен берілетін нарықтық ипотека әлі де шектеулі сегмент болып отыр. Оның үлесі шамамен 10 пайызды құрайды, бұл жылына орта есеппен 13 мың мәмлеге тең.
Әдетте мұндай несиелер қысқа мерзімге рәсімделеді. Көбінесе бір жылдан үш жылға дейінгі кезең таңдалады. Ұзақ мерзімде артық төлем тым жоғары болады. Сарапшының есептеуінше, 10–15 жылдық ипотекада артық төлем бірнеше пәтердің құнымен теңесуі мүмкін.
Неліктен жаңа жеңілдікті бағдарламалар күтілмейді
Тетиннің болжамына сәйкес, 2026 жылы жаңа жаппай жеңілдікті ипотекалық бағдарламалардың іске қосылуы екіталай. Мемлекет 2021 жылғы тәжірибені ескерді. Ол кезде қолжетімді ипотеканың кеңеюі тұрғын үй бағасының күрт өсуіне алып келді. Нәтижесінде бір жарым жылдың ішінде бағалар шамамен 60 пайызға қымбаттады.
Сондықтан болашақ сатып алушылар қолданыстағы құралдар аясында таңдау жасауға мәжбүр болады. Қазіргі жағдайда ипотека мен жылжымайтын мүлік салмақты көзқарасты, нақты есептеулерді және ұзақ мерзімді қаржылық жоспарлауды талап етеді.
Оқыңыз: Зейнетақы жинақтары шектелді: ипотека бойынша пайыздарды төлеуге тыйым салынды
Жылжымайтын мүлік туралы барлық жаңалықтар, сондай-ақ жаңа тұрғын үйлерге арналған шолулар мен тиімді ұсыныстар — homsters қосымшасында
