2026 жыл Қазақстанның ипотекалық нарығы үшін бетбұрыс кезеңі болып табылады. Несие беру шарттары ғана емес, сонымен қатар банктердің қарыз алушыларға көзқарасы да өзгеруде. Реттеушілер ережелерді түзетуде, қаржы институттары тәуекелдерді бағалауды күшейтуде, ал мемлекет жеңілдікті бағдарламалар арқылы қолдауды жалғастыруда. fingramota.kz сарапшылары 2026 жылға арналған жаңа ипотекалық ережелер шарттар сатып алушының қаржылық тұрақтылығына тікелей тәуелді болатын ашық және теңгерімді модельге көшуді білдіретінін атап өтеді.
Ипотекалық несиелер біртіндеп «бір өлшемді» модельден бас тартуда. Бастапқы жарна, отбасының қарыз ауыртпалығы, несие мерзімі және сатып алынған үйдің сапасы қазір шешуші рөл атқарады. Бұл тәсіл банктер мен қарыз алушылар үшін тәуекелдерді азайтады.
Қазақстандағы тұрғын үй бағасының өсуі: нарық 2026 жылға рекордтық деңгеймен кірді
Жылдық тиімді пайыздық мөлшерлеме (ЖТММ) және шекті төмендетудің неліктен кейінге қалдырылғаны
Жылдық тиімді пайыздық мөлшерлеме (ЖТММ) ипотекалық несие берудің негізгі көрсеткіштерінің бірі болып қала береді. Ол пайыздарды, комиссияларды, сақтандыру төлемдерін және басқа да міндетті шығындарды ескере отырып, несиенің нақты құнын көрсетеді. Тұрғын үй сатып алушылар үшін ипотекалық ұсыныстарды салыстыру кезінде тиімді пайыздық мөлшерлеме негізгі эталон болып қала береді.
Реттеушілер ипотека бойынша ең жоғары тиімді пайыздық мөлшерлемені 25%-дан 20%-ға дейін төмендетуді жоспарлады. Дегенмен, жаңа лимиттің енгізілуі 2026 жылдың шілдесіне дейін кейінге қалдырылды. Бұл базалық мөлшерлеменің қазіргі деңгейіне байланысты. Мөлшерлеме шамамен 18% болған кезде, банктер тәуекелдер мен пайдалану шығындарын жабу үшін қажетті маржаны жоғалтпай, 20% тиімді пайыздық мөлшерлемемен ипотека бере алмайды. Банк секторының тұрақты жұмыс істеуі үшін базалық мөлшерлеме мен ипотекалық мөлшерлеме арасындағы айырмашылық кемінде 4-6 пайыздық пунктті құрауы керек.
Ағымдағы ең жоғары тиімді пайыздық мөлшерлемені сақтау жеке тұлғалар үшін ипотеканың қолжетімділігі мен қаржы жүйесінің тұрақтылығы арасындағы тепе-теңдікті сақтауға көмектеседі.
Мөлшерлемені есептеудің жаңа әдістемесі және тәуекелге негізделген тәсіл
Тиімді пайыздық мөлшерлеме мәселесімен қатар, банктер ипотекалық мөлшерлемелерді есептеудің жаңа жүйесіне көшуде. Енді несие мерзімдері бірден бірнеше факторларды ескере отырып анықталады.
Біріншіден, несие мерзімі. Мерзімі неғұрлым ұзақ болса, банк үшін тәуекелдер соғұрлым жоғары болады, демек, пайыздық мөлшерлеме соғұрлым жоғары болады. Қысқа мерзім тәуекелдерді азайтады, бірақ қарыз алушы үшін ай сайынғы төлемді арттырады.
Екіншіден, бастапқы жарнаның мөлшері. Сатып алушы неғұрлым көп меншікті капитал әкелсе, несие ауыртпалығы соғұрлым төмен болады және ипотека шарттары соғұрлым қолайлы болады.
Үшіншіден, несие сомасын мүліктің бағасымен тікелей байланыстыратын LTV коэффициенті негізгі құралға айналуда. Дәл осы жүйе арқылы 2026 жылы жаңа ипотекалық ережелер негізінен қалыптасады.
Пәтер сатып алу: тұжырымдамадан кілттерге дейін кезең-кезеңімен процесс
LTV (несиенің құнына қатынасы) дегеніміз не?
LTV (несиенің құнына қатынасы) коэффициенті ипотекалық несие сомасының сатып алынатын мүліктің нарықтық құнына қатынасын көрсетеді. Қарапайым тілмен айтқанда, ол қарыз алушы пәтер бағасының қандай бөлігін банк қаражатымен жабатынын көрсетеді.
2026 жылы LTV ипотекалық мөлшерлемелерді есептеудегі негізгі параметрлердің біріне айналады. Бұл коэффициент неғұрлым төмен болса, банк үшін тәуекел соғұрлым төмен болады. Бұл үлкен бастапқы жарнасы бар қарыз алушылар несие шарттарын тиімдірек алатынын білдіреді. Керісінше, LTV жоғары болған кезде банк тәуекелдің жоғарылауын қабылдайды, бұл мөлшерлеме мен қарыз алушының талаптарына тікелей әсер етеді.
fingramota.kz сарапшылары LTV пайдалану ипотеканы жекешелендіруге мүмкіндік беретінін атап өтеді. Несие шарттары енді барлығы үшін бірдей емес және сатып алушының нақты қаржылық мүмкіндіктерін ескере бастайды. Сонымен қатар, бұл тәсіл ұзақ мерзімді перспективада жинақтарды ынталандырады және қарыз ауыртпалығын азайтады.
Зейнетақы қорынан тұрғын үйге ақша алу үш есеге өсті: желтоқсанда рекордтық көрсеткіш тіркелді
Жаңа шарттар бойынша ипотеканы қалай алуға болады
2026 жылы ипотекаға өтініш беру процесі төлем қабілеттілігін бағалаудан басталады. Банктер барлық қолданыстағы міндеттемелерді ескере отырып, ай сайынғы несие төлемі отбасының таза табысының 35-40%-ынан аспауы керек деген ережені ұстанады. Бұл қауіпсіз бюджеттік жүктемені алдын ала анықтауға мүмкіндік береді.
Келесі маңызды қадам — бастапқы жарна. Ең төменгі қолайлы деңгей 20%-дан басталады, бірақ бастапқы жарнамен шарттар онша қолайлы емес болып қалады. 30-40% бастапқы жарна несие параметрлерін жақсартады. Егер қарыз алушы 50% немесе одан да көп бастапқы жарна жасаса, банк үшін тәуекелдер минималды болады және ипотека шарттары тартымды бола түседі.
Келесі кезекте ипотекалық бағдарламаны таңдау келеді. fingramota.kz сарапшылары, егер олар тұрақты және ашық шарттарды ұсынатындықтан, мемлекеттік бағдарламалардан бастауды ұсынады. Егер бұл мүмкін болмаса, нарықтық ипотека қарастырылады, мұнда ЖТҚ мен барлық байланысты шығындарды мұқият талдау өте маңызды.
Мүлікті таңдау да маңызды қадам болып табылады. Мүлік банк талаптарына және таңдалған бағдарламаға сәйкес келуі, заңды түрде таза болуы және ауыртпалықсыз болуы керек. Жақсы табыс болғанның өзінде, бұл талаптарды орындамау несие беруден бас тартуға әкелуі мүмкін.
Соңғы қадам — келісімшарт шарттарын қарау. Қол қоймас бұрын, жылдық пайыздық мөлшерлемені, мерзімінен бұрын өтеу ережелерін, айыппұлдарды, сақтандыруды және қайта құрылымдаудың ықтимал нұсқаларын мұқият қарап шығыңыз. Бұл факторлар несие мерзімінің барлық кезеңіндегі ипотеканың нақты құнын анықтайды.
Үкіметтік ипотеканы қолдау бағдарламалары
Нарықтық жағдайлардың шиеленісуіне қарамастан, мемлекеттік бағдарламалар маңызды рөл атқаруды жалғастыруда. «7-20-25» бағдарламасы негізгі қолдау құралдарының бірі болып қала береді. 2025–2026 жылдары Астана мен Алматыдағы тұрғын үй бағасының шегін 30 миллион теңгеге дейін арттырып, қолжетімді пәтерлердің таңдауын кеңейтті.
2025 жылдың соңында жеңілдікпен «Наурыз» және «Наурыз жұмыскер» бағдарламаларының жаңа толқыны да басталды. Олар әлеуметтік санаттарға шамамен 7% және басқа қарыз алушыларға шамамен 9% мөлшерлеме, сондай-ақ бастапқы жарнаның икемді шарттарын ұсынады. Бұл бағдарламалар тұрғын үйдің қолжетімділігін арттыруға және әлеуметтік құрылысты дамытуға бағытталған.
Нәтижелер
Осылайша, 2026 жылғы жаңа ипотекалық ережелер неғұрлым ақпараттандырылған, өлшенген және жекелендірілген несие беруге көшуді білдіреді. Банктер тәуекелдерді бағалауды күшейтуде, мемлекет мақсатты қолдауды сақтап отыр, ал сатып алушылар қаржылық дайындық пен стратегиялық жоспарлауды қажет етеді. Осы жаңа жағдайларда алдын ала алғашқы жарнаны дайындайтын, қарыз ауыртпалығын бағалайтын және ипотеканы ұзақ мерзімді қаржылық шешім ретінде қарастыратындар пайда көреді.
Сондай-ақ оқыңыз: Қазақстандағы тұрғын үй бағасының өсуі: нарық 2026 жылға рекордтық деңгеймен кірді
Барлық жылжымайтын мүлік жаңалықтары, сондай-ақ жаңа ғимараттарға шолулар мен тамаша келісімдер біздің homsters қолданбасында.
