Қазақстандағы ипотека: Неліктен сатып алу сәті мәміленің сапасын анықтайды
Қазақстандағы ипотекалық жағдай қаржылық талқылаудың негізгі тақырыбына айналды. Базалық мөлшерлеменің жоғарылауынан кейін көптеген әлеуетті үй сатып алушылар банктердің бас тартуына тап болды немесе тіпті келісімшарттарынан бас тартты. Журналистерге арналған брифингте Ұлттық банк төрағасы Тимур Сүлейменов қазір ипотекаға асығыс кірісудің ең жақсы уақыты емес екенін түсіндірді.
Жоғары мөлшерлемелер пәтер сатып алуды қарыз тұзағына айналдырады.
Базалық мөлшерлеменің өсуі нарықтық ипотекалық ұсыныстарды жылына 20%-дан асып түсті. Мұндай жағдайларда төлемдер табысқа қарағанда тезірек өседі, ал несие қарыз алушыға қарсы жұмыс істей бастайды. Сүлейменовтің айтуынша, Ұлттық банк жеке қаржылық кеңес бермейді, бірақ көпшілікке қолданылатын ереже бар: қаржылық шың кезінде несиелік міндеттемелерге кіріспеу.
Ол сондай-ақ базалық мөлшерлеме шамамен 18% болған кезде ипотека ауыр жүкке айналуы мүмкін екенін атап өтті. Егер жеке жағдайлар мүмкіндік берсе, жағдай тұрақтанғанша күткен дұрыс. Бұл 2026 жылғы салық реформасына дейін «мүмкіндікке жетуге» тырысатындарға да қатысты.
Экономика бейімделу кезеңіне аяқ басып келеді.
Ұлттық банк басшысының айтуынша, 2026 жылдың басында экономикалық өсімнің аздап баяулауы мүмкін. Нарық жаңа салық жүйесіне бейімделеді, бұл әрқашан уақытша ауытқуларды тудырады. Мұндай жағдайда әртүрлі салалардағы бағалар болжанбайтын түрде өзгереді. Құрылыс секторы тұрақтануы немесе орташа төмендеуді көрсетуі мүмкін, бірақ нақты болжамдар жасау мүмкін емес.
Сонымен қатар, реттеушінің саясаты инфляцияны баяулатуға бағытталған. Егер бағаның өсуі баяуласа, тұрғын үй бағасының динамикасы да агрессивті болмайды. Қарыз алушылар үшін бұл бір қарапайым нәрсені білдіреді: ең жоғары деңгейде сатып алу – ең қауіпті сценарий.
Реттеуші маржаны шектеп, нарықты суытып жатыр.
Банктер үшін өзгерістер күтілуде. Ипотека бойынша ең жоғары пайыздық мөлшерлеме 25%-дан 20%-ға дейін төмендейді. Бұл маржаны азайтып, жоғары кірісті несиелерді тартымды етпейді. Сонымен қатар, Ұлттық банк тұтынушылық қарыздың өсуін тежеу үшін қамтамасыз етілмеген несиелер бойынша жылдық тиімді пайыздық мөлшерлемені төмендетуге дайындалып жатыр. Нәтижесінде, Қазақстандағы ипотека болжамды және тұрақты болуы керек.
Реттеушінің тәсілі жауапкершілік идеясына негізделген. Жоғары пайыздық мөлшерлеме инфляциямен күресу құралы ғана емес, сонымен қатар қарыз алушыларды асығыс мәмілелер жасаудан бас тартатын сүзгі болып табылады. Ипотека бағасының шыңы кезінде ипотека алатындар үшін тәуекелдер артады.
Түйін: шешімдер тыныш кезеңде қабылдануы керек.
Тұрғын үй нарығы құрылымдық түзету кезеңінен өтуде. Орталық банк ережелерді өзгертіп, банктердің артық сұранысты ынталандыру мүмкіндігін азайтып, сонымен бірге несие берудің қызып кетуіне жол бермейді. Сатып алуды жоспарлап отырғандар үшін ең бастысы – асықпау. Табыстар тұрақтанғаннан және қарыз ауыртпалығының қаупі азайғаннан кейін ғана Қазақстандағы ипотека ауыр қаржылық міндеттеме емес, өмір сүру сапасын жақсарту құралына айнала алады.
