Қазақстандағы жылжымайтын мүлік: жалға беру немесе сату – иесі үшін қайсысы тиімдірек?
Қазақстандағы жылжымайтын мүлік капиталды жинақтау және қорғаудың негізгі құралы болып қала береді. Меншік иелері көбінесе жалға беру немесе сату таңдауына тап болады. Әрбір нұсқа тиімді болуы мүмкін болса да, қаржылық нәтиже мүліктің түріне, оның жағдайына, орналасқан жеріне және қазіргі нарықтық жағдайға байланысты.
Соңғы жылдары жылжымайтын мүлік нарығы бірнеше кезеңнен өтті. Спекулятивті өсім қалыпты өсуге жол берді, ал инвесторлар өз стратегияларын қайта қарастыруда. Сондықтан «жалға беру немесе сату» мәселесі енді айқын емес. Таңдау тек кірістілікке ғана емес, сонымен қатар меншік иесінің мақсаттарына, мүліктің жағдайына және макроэкономикалық жағдайға да байланысты.
Шешім қалай қабылдау керек: инвестициялық мақсаттар эмоциялардан маңыздырақ
Меншік иелері көбінесе пәтерді тұрақты актив ретінде қарастырады. Дегенмен, инвестициялық логика күнделікті ойлаудан өзгеше. Егер меншік иесі капиталды сақтап, тұрақты ақша ағынын алғысы келсе, жалға алу ыңғайлырақ болады. Дегенмен, егер мақсат капиталдың өсуі немесе өтімділікке тез қол жеткізу болса, сату ұтымды болып көрінеді.
Сондықтан, стратегия әдетке негізделмеуі керек. Ол сандарға, жоспарлау көкжиектеріне және нақты баламаларға негізделуі керек.
Нарық циклдерінің әсері: Өсуден тұрақтандыруға дейін
2021 жылдан 2023 жылға дейін нарықта өрлеу байқалды. Пәтер бағалары жыл сайын 20-35%-ға өсті. Бұл ынталандыру бағдарламаларына, құрылыс құнының өсуіне, көші-қонға және ұсыныстың тапшылығына байланысты болды.
Содан кейін, 2024-2025 жылдары нарық суыды. Жаңа құрылыстар көбейіп, ипотекалық мөлшерлемелер өсті. Нәтижесінде сұраныс төмендеді, ал жалдау мөлшерлемелері өсуін тоқтатты. Нәтижесінде нарық рационалды және аз спекулятивті бола бастады. Дәл осындай жағдайларда жалға беру және сату мәселесі әртүрлі экономикалық мағынаға ие болады.
Жалға алудан түскен табыс: Ақша келеді, бірақ шығындар оны сіз байқамай жеп қояды
Жалға алудан түскен табыс – бұл жалға алушы төлейтін сома емес. Салықтарды, тұрып қалу уақытын, косметикалық жөндеуді және жиһаз бен тұрмыстық техниканың амортизациясын ескеру маңызды.
Жалға берілетін пәтердегі жабдық жоғары жүктемемен жұмыс істейді, сондықтан оның нақты қызмет ету мерзімі қысқарады. Сарапшылар жиһаз бен тұрмыстық техника құнының 15-20%-ын жыл сайын амортизацияға бөлуді ұсынады.
Жалпы жөндеу жұмыстарын әр 4-5 жыл сайын жүргізу қажет. Бұл жыл сайын шығындардың тағы 10-15%-ын қосады. Бұл жалға алушыларды ауыстырған кездегі риэлторлық комиссиялармен, 1-2 айлық үзіліспен және интерьерді жаңарту құнымен бірге жүреді.
Нәтижесінде, ұзақ мерзімді жалдау бойынша нақты кіріс көбінесе депозитпен салыстырылады. Дегенмен, депозиттен айырмашылығы, пәтер капиталды инфляциядан қорғайды.
Салық және құқықтық мәселелер: иелері көбінесе бұл шығындарды бағаламайды
Инвесторлар салық ауыртпалығын ұмытып кетеді. Қазақстанда жалдау табысына салық салынады. Жеке кәсіпкерлер үшін ол жеңілдетілген салық жүйесі бойынша 3% немесе патент бойынша 1-4% құрайды. Жеке тұлғалар үшін салық таза табыс бойынша есептеледі. Бұл компонентті елемеу нақты кірісті азайтады және айыппұлдарға әкеледі. Сондықтан есептеу кезінде тек жалға алушыларды ғана емес, сонымен қатар мемлекет алдындағы міндеттемелерді де ескеру маңызды.
Меншік құны: жылжымайтын мүлік актив болып табылады, бірақ ол ескіреді
Көбінесе пәтер табыс әкеледі, бірақ құнын жоғалтады. Егер ғимарат салынбаса, инфрақұрылым ескірсе немесе көршілес аудан өзінің тартымдылығын жоғалтса, мүліктің бағасы тұрақтанады. Кейде тіпті төмендейді. Бұл әсіресе 30 жылдан асқан тұрғын үй қорына қатысты. Мұндай пәтерлер ипотекаға жарамсыз және үнемі инвестиция салуды қажет етеді. Сондықтан, иелеріне нарықты бақылау маңызды. Егер көршілес аудан «тоқырап тұрса», сату жалға беруден гөрі тиімдірек болуы мүмкін.
Сату стратегияға айналғанда
Сату тек пассивті табыстан бас тарту мәселесі емес. Бұл «мұздатылған капиталды» жаңа инвестицияларға айналдыру мүмкіндігі. Меншік иелері ең жоғары бағамен сатқанда немесе жоғары кірістілігі бар балама нұсқалар пайда болғанда пайда көреді. Сатудан түскен қаражатты жылына 9-12% кірістілігі бар коммерциялық жылжымайтын мүлікке, жаңа ғимараттарға немесе қаржы құралдарына инвестициялауға болады. Кейде иесі бір үлкен пәтерді сатып, екі студия сатып алады. Бұл әртараптандыру әдетте кірісті 1,5 есеге арттырады.
Жалға алу сатудан гөрі тиімдірек болған кезде
Пәтерді жалға алу мүлік жаңа кешенде, сұраныс жоғары жерде орналасқан және капиталдық салымдарды қажет етпейтін жағдайда тиімді. Жалға алу мақсат капиталды сақтау және инфляциядан қорғау болса да тиімді. Ұзақ мерзімді кірістілік инвестициялардан түскен кірістен төмен болуы мүмкін, бірақ тұрақтылық жоғарырақ.
Қорытынды: Қазақстандағы жылжымайтын мүлік – өнімді болуы керек актив.
Сату мен жалға алу арасындағы таңдау әмбебап емес. Бұл мүліктің жағдайына, көршілік динамикасына, салық ауыртпалығына, жеке мақсаттарына және балама инвестицияларға байланысты. Ең бастысы – активке қатысты пассивті болмау. Нарық шешімдерді талап еткенде, сіз стратегиялық тұрғыдан жауап беруіңіз керек. Міне, сол кезде Қазақстандағы жылжымайтын мүлік ауыртпалық болудан қалады және нақты қаржылық нәтижелер бере бастайды.
