Қазақстанның қайталама нарығында тұрғын үйдің шаршы метрі қанша тұрады? Қарапайым сұрақ. Бірақ оған жауап көңіл көншітеді – Қазақстандағы пәтерлердің нақты құнын ешкім білмейді. Бұл қорытындылар «Радиоточка» жылжымайтын мүлік нарығына қатысушылармен әңгімелесуден кейін келді.
Ресми деңгейде мойындалған қазіргі дағдарыс капиталды үнемдеу кезеңін көбірек адамдар деп санайды. Валюта мен бағалы металдардан басқа, жылжымайтын мүлік объектілері жалпыға бірдей танылған құрал болып табылады. Енді біз тіпті жылжымайтын мүлікке инвестиция салудың дұрыс уақыты екеніне сенімдіміз. Біз тіпті жылжымайтын мүлікке инвестиция салып, дәл осылай істеп жатқанымызға сенімдіміз. Мәселен, өткен жылдың наурыз айында Казкомның сол кездегі басқарма төрағасы Нина Жүсіпова банктің жылжымайтын мүлікті сату бойынша жарты жылдық жоспарын орындағанын мәлімдеді.
«Ақпан айында пәтерге деген толық сұраныс орындалды. 2013 жылы біз серіктестеріміз салған 230 миллион долларға жуық тұрғын үйді саттық. Бұл ретте тек 2014 жылдың ақпан айында Алматы мен Астанадағы пәтерлер 50 миллион долларға жуықтап сатылды. Егер жылжымайтын мүлік нарығындағы сұраныс құрылымын қарастыратын болсақ, онда шағын ауданы бар қымбат емес пәтерлер сұранысқа ие болды. Сондықтан біз ақпан айындағы белсенді сұранысты сатып алушылар қабылдаған инвестициялық шешім деп түсінеміз», — деді Нина Жүсіпова.
Бірақ бір жарым жыл бұрын дәл осы инвесторлар жылжымайтын мүлікке қандай бағамен инвестициялады? Бұл туралы банкир Жүсіпова үндемеді. «Қазкомның» шаршы метрінің қандай бағамен жұмыс істегенін газеттер мен хабарларда шаршы метрдің бағасымен салыстыру қызық болар еді. Екі үлкен айырмашылық бар деген қауіп бар.
Бұл күдіктерді шетелдік мамандар да растады. Мысалы, жылжымайтын мүлікті сатуға арналған онлайн платформаның инновация жетекшісі Homesters.kz Дмитрий Александров. Украиналық интернет-платформаны жасаушылар Қазақстандағы тұрғын үйді сату жүйесінің әлі пісіп-жетілмегенін, яғни әрекет етуге мүмкіндік бар екенін білгеннен кейін Қазақстанға қызығушылық танытты.
«Қазақстан нарығында жылжымайтын мүлікті сату бойынша сапасыз ұсыныстар көп. Біріншіден, сайттар трафикті көрсету және көбірек жарнамаларды тарту үшін жалған ұсыныстар жібергенді ұнатады. Екіншіден, риэлторлар белгілі бір баға квалификациясын қалыптастыру үшін алты ай ішінде ресурстарға және газеттерге бірдей хабарландыруларды орналастырады. Біз Қазақстан риэлторлары қауымдастығымен сөйлесіп, сатушыларды: брокерлерді, жылжымайтын мүлік иелерін сынақтан өткізгеннен кейін осындай қорытынды жасадық», — деді Дмитрий Александров.
Ал қазір бұл шындыққа ұқсайды: Қазақстандағы жылжымайтын мүліктің бағасын риэлторлар шарықтатып жіберді. Ал мынау Тұрғын үй бағасы туралы көптеген өтірік есептерге, болжамдарға және тіпті толық ресми статистикаға толы. Қалай? Бірақ жай.
Мысалы, Scot Holland CBRE тұрақты түрде Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы туралы аналитикалық есеп жасайды. Соның ішінде қайталама тұрғын үй нарығы. Тұрғын үй бағасын құруда бейберекеттік орын алғанымен, стратегиялық кеңес беру және бағалау департаментінің директоры Петр Горанов та келіседі.
«Қосу қайталама нарық , баспананы құрылыс салушылар емес, жеке тұлғалар сататын жерде баға бұрынғыдай доллармен, яғни 2 мың доллар деңгейінде белгіленеді», — деді Горанов. Сонымен бірге ол былай деп қосты: бұл көрсеткіш өте шартты. Және сол жерден алынған – риэлторлардың хабарландыруларынан.
Горанов мырзаның клиенттері Қазақстандағы қайталама жылжымайтын мүлік нарығының жағдайы туралы өте жуық ақпарат алады екен. Бір қызығы, бұл фактілер Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығында ешкімді таң қалдырмайды. Вице-президент Нина Лукьяненко Қазақстандағы тұрғын үй бағасының ашық емес екендігімен келіседі. Егер ол жылжымайтын мүлікті сату туралы хабарландырулар бар интернет-сайттарды адал жұмысымен ұстамаған болса, онда ол кейбір жалған әріптестердің жұмыс әдістерін біледі.
«Көптеген, салыстырмалы түрде айтатын псевдориэлторлар объектілер туралы бірдей жалған жарнамаларды жиі пайдаланады. жылжымайтын мүлік, біз оларды «үйректер» деп атаймыз. Кейбір агенттіктер, мамандар жіберген сату туралы хабарландырулардың санын талдайтын болсақ, онда он қызметкер жұмыс істейді, ал олардың «Крыша» сайтында жіберген жарнамаларының саны бір-екі мыңнан асады. Бұл нысандардың не табиғатта жоқ екені, не олар туралы ақпараттың қатысы жоқ екені анық», — деді ол.
Біріншіден, бұл компания әлеуетті сатып алушылар үшін көрінетін аймақта болуы үшін жасалады — егер оларда жарнамалар көп болса, компания алдыңғы қатарда болады. Екіншіден, қазір нарықтағы мәмілелердің саны соншалықты көп емес, сондықтан адал емес жұмыс әдістері сатып алушы үшін күрестің бір бөлігіне айналады.
Ақырында, Қазақстандағы жылжымайтын мүлік бағасына қатысты былық мемлекеттің қатысуынсыз аяқталмайды. Еліміздегі тұрғын үй бағасы мен жылжымайтын мүлік нарығындағы динамика туралы ресми мәліметтерді Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігінің Статистика комитеті береді. Ол өз баяндамаларында ай сайын облыс орталықтарындағы, Астана, Алматы, Жезқазған және Семей қалаларындағы тұрғын үй нарығындағы бағалардың жалпы республикалық статистикалық мониторингінің нәтижелерін жариялап отырады. Мемлекеттік статистика қызметі комитеттің өзі жинаған мәліметтерден басқа, жылжымайтын мүлік компанияларының, құрылыс компанияларының мәліметтерін, сондай-ақ тұрғын үйді сату және жалға беру туралы хабарландыруларды пайдаланады.
«Ұсыныстардың бағасы зерттеу кезеңінде өзгеріссіз арнайы таңдалған сипаттамалармен (жалпы ауданы, орналасқан жері, бөлмелер саны, едені, үй қабырғаларының материалы, тұрғын үй класы, безендірілуі) тіркеледі. Зерттеу нәтижелері бойынша орташа бағалар мен сату бағасының индекстері қалыптасады жаңа тұрғын үй, жайлы, ыңғайсыз және элиталық тұрғын үйлерді қайта сату, жайлы және жайсыз баспаналарды жалға беру», — деді статистика комитеті Радиоточка сауалына берген жауабында.
Шындығында, қайталама жылжымайтын мүлік нарығы туралы деректер риэлторлар қойған жерден — жалған газет жарнамаларынан алынған. Бұл туралы Мемлекеттік статистика қызметінің баспасөз қызметі қысқаша былай деп жазды: «Комитеттің тұрғын үй бағасы туралы статистикасы мен осы дереккөздердің берген мәліметтері арасында айырмашылық болуы мүмкін. Яғни, мемлекет те тұрғын үйдің шаршы метрінің нақты бағасы туралы ештеңе білмейді.
Оның үстіне ол білгісі келмейді, өйткені екінші реттік жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату бойынша мәмілелердің бағасы Қазақстанның еш жерінде тіркелмеген. Бұл сатушы мен сатып алушы арасындағы құпия болып қала береді. Сонда бір шаршы метр шынымен қанша тұрады? Қазақстанда баспана? Сұрақ өзекті болғанымен, әлі де риторикалық.
