Қазақстанның ірі аймақтарында екінші реттік тұрғын үй бағасы өзгермейді десе де болады
Қазақстанның экономикасы сондай, мұнда ең алдымен жылжымайтын мүлік нарығына инвестиция салу әдетке айналған. Әрине, біз әлемдік инвесторлар туралы айтып отырған жоқпыз, көптеген себептерге байланысты оларды қазір республикаға жай ғана тарта алмайсыз. Қор нарығының дамымағандығынан орта қазақстандық тап өз жинақтарын тұрғын үйге салуды жөн көрді және әлі де артық көреді. Бұл оның бағасын бақылауды жоқтар үшін де, барлар үшін де маңызды және тұрақты іс етеді. Сондықтан қазір тұрғындар арасында қандай пәтерлерге сұраныс көп екенін анықтауды жөн көрдік.
Астаналықтар барған сайын жайлылықты қалайды
Астана бірінші кезекте біздің назарымызды белгілі себептермен аударды. Онда бүгінде тұрғын үйге сұраныс біркелкі бөлінгені белгілі болды. «Столичное» жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Жәни Тұрысовтың айтуынша, эконом-класстағы тұрғын үйді сатуға өтініш білдіргеннен гөрі сатып алуға өтініштер көп. Астанаға қоныс аударатын басқа қалалардың тұрғындары елордада орын алу үшін оны барынша арзанға сатып алуға бейім. Комфорт класында сұраныс пен ұсыныс теңдестіріледі, бірақ бизнес-класс пен премиум сегментінде жарнамалар туралы Астанадағы пәтерлерді сату сатып алғысы келетіндерге қарағанда көбірек, деп қосты Тұрысов мырза.
«Астанада 2000 жылдары салынған тұрғын үйлер моральдық тұрғыдан ескірген. Есілдің сол жағалауындағы сол кезде бизнес-класс ретінде орналасқан тұрғын үй кешендері бүгінде тек жайлылық класының стандарттарына сәйкес келеді. Оларда тұратын тұрғындар да осыны түсініп, тұрмыс жағдайын жақсартуға – жаңа пәтер алуға ұмтылуда», – дейді сұхбаттасымыз.
Және олар жаңа тұрғын үйлерді сату бойынша агенттіктердің әлеуетті клиенттері болып табылады. Егер осыдан 10 жыл бұрын тұрақ орнының болуы бизнес-кластағы тұрғын үй кешенінің міндетті шарты болмаса, қазір ол жай ғана сонда болуы керек. Премиум сегментінің көпқабатты үйлеріндегі тұрақ лифтке кіруді қамтамасыз етуі керек. Яғни, тұрғындардың жайлылыққа деген сұранысы жыл сайын артып, құрылыс компаниялары оларды қанағаттандыруға ұмтылуда, деп қосты Жәни. Тұрысов.
Оның айтуынша, бүгінде Астанадағы танымалдылық бойынша бірінші орында Есілдің сол жағалауында орналасқан Есіл ауданы тұр. Бұл жылжымайтын мүлік агенттіктеріне түсетін сатып алушылардың сұраныстарының 60% құрайды, содан кейін мұнда заманауи инфрақұрылым бар: кең жолдар, заманауи сауда және ойын-сауық орталықтары және көптеген ірі компаниялардың кеңселері. Есіл ауданы – қаладағы ең қарқынды дамып келе жатқан аудан, егер осыдан үш жыл бұрын мұнда Астана халқының 11 пайызы ғана тұрса, қазір бұл көрсеткіш 20 пайызға жетті, деді Тұрысов мырза.
«Пәтер сатып алуға өтініштердің қалған 40 пайызы Есілдің оң жағалауында орналасқан Алматы қаласы мен Сарыарқа аудандары арасында бөлінген. Біріншісінде пәтерге сұраныс 30%, екіншісінде 10%. Алматы облысы халқы ең тығыз орналасқан және 2000 жылдары салынған ғимараттардың басым бөлігі болып табылады. үйлер дәл осы жерде орналасқан. Яғни, қайталама нарықтың тұрғын үй қоры осы аумақта шоғырланған», – деп қосты ол.
Сатып алушыларды жиі қызықтыратын Астанадағы пәтерлердің ауданы туралы әңгімелесуші ерекше атап өтті. 1 бөлмелі пәтерлер 35-40 шаршы метр және 2 бөлмелі 45-55 шаршы. Әрине, бұл баспана шағын, бірақ Астана тұрғындарының көпшілігінің сатып алу қабілеті төмен. Ал елордада баспана дәстүрлі түрде қымбат, сондықтан олар аз төлейтін нәрсе сатып алады, деп түсіндірді сұхбаттасымыз. Егер өте дөрекі түрде алатын болсақ, Алматы ауданында қайталама нарықтағы пәтердің шаршы метрі 800 доллар, Сарыарқада 700 доллар, Есіл ауданында 900-1100 доллар тұрады.
Алматыдағы жайлы баспана көпшілікке ұнамайды
Алматыда тұрғын үйге сұраныс нарықтағы ұсыныстан жоғары, деп хабарлады Қазақстан риэлторлар қауымдастығының вице-президенті Нина Лукьяненко. Егер клиентте айтарлықтай жинақ болса, онда оның таңдауы қалады жаңа ғимараттардағы пәтерлер шағын ауданы бар эконом класс. Бұл 40 шаршы метрге дейінгі 1 бөлмелі пәтерлер, 60 шаршы метрге дейінгі 2 бөлмелі және 85 шаршы метрге дейінгі 3 бөлмелі пәтерлер. Егер жинақ ақшасы аз болса, онда адамдар мүмкіндігінше Алматының орталығынан қайталама нарықтан баспана алады. Ең танымалдардың қатарында Нина Лукьяненко Бостандық және Алмалы аудандарын атады.
«Бюджет сатып алушыға осы екі ауданда тұрғын үй сатып алуға мүмкіндік бермеген кезде, ол инфрақұрылымы дамыған жатын орындарын таңдайды: жақсы жолға қойылған көлік бағыттары, мектептер мен балабақшалардың, дүкендердің мүмкіндігінше жақын орналасуы. Әуезов ауданында және салыстырмалы түрде жаңадан салынған Мамыр мен Жетісу шағын аудандарында осының бәрі бар. Ақша өте аз болса, олар қаланың шетінен баспана таңдайды», – деп қосты ол.
Қолайлылығы жоғары тұрғын үй сегментіндегі мәмілелер Алматы қазір аздап жасалуда. Мұндай пәтерлерді сатып алған адамдар қазіргі уақытта олардың бағасы тұрақталып жатқанын, сондықтан олардың тұрғын үй жағдайын жақсартудың уақыты келгенін түсінеді. Бірақ бұл қаланың қайталама нарығында, бірақ жаңа пәтерлердің құны өсті. Соңғы үш айда танымал тұрғын үй кешендеріндегі тұрғын үй бағасы орта есеппен 8 пайызға өсті.
Қарағандылықтар кез келген баспананы жақсы көреді
Қарағандыдағы жылжымайтын мүлік нарығының айрықша ерекшелігі жаңа және қайта сатылған тұрғын үйлер арасындағы сатып алушылардың мүдделерінің тепе-теңдігі болып табылады, деп хабарлады Қарағандының «Адмирал» жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Ирина Барбаева. Бастапқы нарықтағы пәтерлерге сұраныс халықтың үй құрылысының сапасына сенуінен туындап отыр. Бастапқы нарықтағы баспананың танымалдылығы қарағандылықтардың тұрғын үй жағдайын жақсартуға ұмтылуымен түсіндіріледі. Қаланың ең танымал ауданы – Қазыбекби ауданы, одан кейін Октябрь ауданы.
«Клиенттеріміздің өтініштеріне сәйкес, басым көпшілігі қызығушылық танытты деп айта аламын екі бөлмелі пәтерлер эконом класс. Өйткені, девальвациядан кейін банкте ипотекалық несие алу қиындап, халықтың төлем қабілеті төмендеп, жалақы мөлшері сол күйінде қалды. Бағасы тұрғын үй жағдайына және қаладағы орналасқан жеріне байланысты, бірақ орта есеппен Қазбек би ауданында қайталама нарықтағы екі бөлмелі пәтер 7,5-9 миллион теңге тұрады. Бастапқы нарықта бәрі құрылыс салушыға байланысты, орташа есеппен дөрекі әрлеудегі тұрғын үйдің шаршы метрі 190 000 теңге тұрады», – деді Ирина Барбаева.
Айтпақшы, оның айтуынша, қарағандылық пәтер сатушылар бағаны белгілеу кезінде теңгеге көшкен. Соңғы бір жылда Қарағандыда ұлттық валютада көрсетілген баспана құны өзгерген жоқ. Ал долларға аударсаңыз, тіпті төмендеп кеткен. Бұл түсінікті, өйткені жергілікті жылжымайтын мүлік нарығында қазір сатып алушылардан гөрі сатушылар көп.
Шымкентте пәтерлер қымбаттайды деп күтілуде
Бірақ оңтүстік тұрғындары теңгенің долларға шаққандағы бағамына мән беруді тоқтатпайды. Сонымен қатар, бағалар Шымкенттегі пәтерлер қазақстандық және американдық валюталар арасындағы айырмашылықпен бірге құбылып отырады, яғни доллардың қаншалықты қымбаттағаны бірдей сома мен пәтерге, ал тұрғын үй нарығындағы белсенділік осыған байланысты. Доллар өсе бастаған бойда халықтың бір бөлігі одан әрі қымбаттаудан қорқып, белсенді түрде пәтер сатып ала бастайды. Ал айырбас бағамы құлдыраған кезде сатушылар доллар бағамы әлдеқайда арзандайды деп қорқып, пәтерлерін тезірек сатқысы келеді. Бірақ, шын мәнінде, пәтер сатып алғаннан гөрі сатқысы келетіндер көп, дейді Шымкенттегі «Голд Каганат» жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры Нұрлан Ибадулаев. Қайталама тұрғын үй нарығында қала орталығына сұраныс көп: Түркістан көшесі, Желтоқсан және Тәуке хан даңғылдары.
«Нұрсәт ықшамауданында жаңа баспана сұранысқа ие. Шымкентте пәтерлерді сату бойынша мәмілелердің 90 пайызы қайталама тұрғын үй нарығына келеді, өйткені жаңа баспана ешкімге берілмейді. Астана мен Алматыдан айырмашылығы, мұндағы баспана құны тұрғын үй кешенінің орналасқан жеріне ғана емес, еденге және орналасу сериясына да байланысты», – деді ол.
Сатып алушыларды негізінен 2-3-қабаттар мен 103-105 сериялы пәтерлер қызықтырады. Мәселен, Тәуке хан даңғылындағы екінші қабатта орналасқан 103 сериялы екі бөлмелі пәтер 30-35 мың доллар тұрады. Жаңа тұрғын үй кешендерінде шаршы метрдің бағасына назар аударуға болады: орташа есеппен 800-100 доллар.
«Бағалар, әрине, жоғары. Өйткені, біздің қала Қазақстандағы үшінші маңызды қала. Бізге көші-қон қазірдің өзінде өте үлкен. Ал Астананы қаржы орталығына, Алматыны мәдени-туристік орталыққа, Шымкентті Қазақстанның ірі индустриялық аймағына айналдыру туралы үкіметтің шешімін ескере отырып, көпшілік өндірістік компаниялар осында өкілдіктерін ашады», – деп түсіндірді сұхбаттасымыз.
Болашақта бұл фактор қалалық жылжымайтын мүлік нарығындағы баға динамикасына әсер ететініне сенімді.
