Жылжымайтын мүліктің бағасын қалай білуге және қалыптастыруға болады?
Тұрғын жылжымайтын мүліктің құнын қалыптастыру тәртібі бұл бағаны кім қалыптастыратынына қарамастан (риэлтор немесе меншік иесі) негізінен салыстыру арқылы жүзеге асырылады. Яғни, сіз нарықтағы ұқсас ұсыныстарды дұрыс анықтауыңыз керек, параметрлердегі айырмашылықтарды және олар әкелетін құн айырмашылығын объективті бағалауыңыз керек.
Біріншіден, сату процесіне жылжымайтын мүлік иесінің бағаны біржақты күтуінің нәтижесінде құнның артық бағалануы кедергі жасайды.
Бағаны құрайтын негізгі параметрлер
- Объектінің орналасуы, оның елді мекеннің орталық бөлігінен шалғай орналасуы, көлік айырымы, ауданның инфрақұрылымы.
- Жылжымайтын мүліктің сапасы: ғимарат салынған материалдар, оның салынған жылы, ішкі және сыртқы жағдайы, үй-жайларда жүргізілген жөндеу жұмыстарының сапасы мен нұсқауы.
- Жылжымайтын мүліктің «техникалық» параметрлері: еден, коммуникациялар, кадрлар, қосымша инвестициялардың қажеттілігі.
- Сату шарттары, құжаттардың жағдайы.
Мүлік бағасын анықтайтын қосымша факторлар
- Қазырғы кездегі нарық жағдайы: сүраныс пен ұсыныстының арақатынасы қандай, жылжымайтын мүлiктiң қандай төрлерi көбiрек ұранысқа i.e. Мысалы, дағдарыс кезінде қызушылық қайталама нарықтағы патерлер және шағын кеңістіктер.
- Жарнама мен делдалдардың көмегін қоса алғанда, сату процесінің өзіндік құны (сол себепті риэлтор ұсынатын ұқсас тұрғын үйдің бағасы әрқашан иесі көрсеткен бағадан жоғары болады).
Жылжымайтын мүлікке баға белгілеу процесіндегі делдалдардың рөлі
Басқа жағдайлар тең болса, кәсіби риэлтор жылжымайтын мүліктің бағасын объективті түрде анықтайды. Риэлтордың «үйретілген көзі» және статистикалық деректердің кең базасы бар, ол әртүрлі факторлардың бағаға әсерін дәлдікпен ескереді және қазіргі уақытта нарықта не болып жатқанын біледі.
Екінші жағынан, риэлтор объектінің құнын меншік иесіне хабардар етпей, өз мүддесі үшін асыра бағалауы/төмендетуі мүмкін.
Сондықтан делдалды тарту керек пе?
Иә, егер сіз өзіңіздің уақытыңыз бен жүйке жасушаларыңызды сатуға жұмсағыңыз келсе. Бірақ делдал сізге достарыңыз ұсынған адам болуы керек, ал егер бұл табылмаса, нарықта жақсы беделі бар агенттік өкілі болуы керек.
Жылжымайтын мүлікті бағалау процедурасын бірден жүзеге асыру мүмкін емес екенін есте сақтаңыз: бағаға әсер ететін барлық факторларды анықтау және бағалау, осы түрдегі объектілерге нақты сұраныстың болуын нақтылау және болжамды сату шығындарын анықтау керек. Егер делдал объектіге үстірт қарап, ешқандай сұрақ қоймай, сенімді түрде түпкілікті бағаны атаса, оған сенбеу керек.
Жылжымайтын мүліктің бағасын өзіңіз анықтауды шешсеңіз
Таңдаңыз хабарландырулар жоғарыда көрсетілген барлық параметрлер бойынша сізге мүмкіндігінше жақын сол аймақтағы жылжымайтын мүлік. Мұндай аналогтар кем дегенде ондаған болуы керек, өйткені олардың арасында сатылған немесе бірнеше ай бойы сәтсіз сатылған жылжымайтын мүлік болуы мүмкін.
Содан кейін сіз сатушыларға қоңырау шалып, пәтердің қанша уақыттан бері сатылғанын және сатылған болса, қанша уақытта сатылғанын және осы уақыт ішінде бағаның төмендегенін білуіңіз керек. Нәтижелерге сәйкес, тым ұзақ сатылымда болған аналогтардың бағасы көтерілген деп санауға болады.
Нақты орташа бағаны осылай есептей отырып, меншік иелері әдетте бағаға мәміле жасау мүмкіндігін қосатынын ескеру қажет, сондықтан бұл объектілерді сатудың нақты сомасы 5-7% төмен болуы мүмкін, ал жылы кейбір жағдайларда – 10% дейін.
Қымбат па, жоқ па?
Жылжымайтын мүліктің қандай бағасын көрсетсеңіз де, оның тым жоғары екенін біреу міндетті түрде айтады. Бағаны төмендетсе де, бағаны түсіргісі келетін сатып алушылар мен делдалдар болады.
Жылжымайтын мүлік нарығы тұрақты емес, жағдай үнемі өзгеріп отыратынын есте ұстаған жөн, бұл сіздің мүлкіңіздің құны да уақыт өте өзгеретінін білдіреді және жоғарыда сипатталған бағаны бақылау операциялары міндетті түрде жүргізілуі керек. белгілі бір заңдылық.
Жылжымайтын мүлікті сатуды қазір бастаңыз:
