Ипотека немесе бөліп төлеу. Пәтерді қалай тиімді сатып алуға болады - Tengrinews.kz

Не таңдау керек: әзірлеушіден бөліп төлеу жоспары немесе банктерден ипотека ма? Екі нұсқаның да артықшылықтары мен кемшіліктері бар. Тілші Tengrinevs.kz Homsters.kz жылжымайтын мүлік сатып алушыларына арналған онлайн қызметінің басқарушы серіктесі Мария Ренмен бірге жағымсыз тосынсыйларды болдырмау үшін бөліп төлеу немесе ипотекаға пәтер сатып алу туралы не білу керектігін айтады.

Бөліп төлеу және ипотека: айырмашылығы неде

Бөліп төлеу бағдарламалары мен банктердің ипотекалық бағдарламаларының негізгі айырмашылықтары мыналар болып табылады: қаржыландыру мерзімі, қаржыландыру құны (пайыздық мөлшерлемелер мен комиссиялар), несиелік қабілеттілік талаптары және тіркеудің қарапайымдылығы, мәмілені заңды тіркеу ерекшеліктері және пәтерге меншік құқығы.

Классикалық схемада бөліп төлеу қысқа мерзімге – нысанның құрылысы аяқталғанға дейін, яғни 12-18 айға дейін беріледі. Дегенмен, ай сайынғы төлем ұзақ мерзімді ипотекамен салыстырғанда айтарлықтай жоғары болатындықтан, оны сатып алушылардың бәрі бірдей төлей алмайды. Өйткені ай сайынғы төлем аз болуы үшін ипотекалық несиені 20 жылға дейін немесе одан да көп мерзімге алуға болады.

Сонымен қатар, кейбір әзірлеушілер ұзағырақ бөліп төлеу бағдарламаларын ұсынады – 20 жылға дейін. Мұндай бағдарламалар дұрысырақ аталады меншікке жалға беру .

Бөліп төлеу жоспарының құны туралы айтатын болсақ, онда тағы да, классиктерге сәйкес, бөліп төлеу – бұл тауардың құнын немесе оның белгілі бір айлардағы қалдығын пайызсыз бөлу. Несие бойынша сіз пайыздар мен қосымша комиссияларды төлеуіңіз керек.

Бөліп төлеу ипотекаға қарағанда оңайырақ. Әзірлеуші ​​сізден жалақы туралы анықтамаларды сұрамайды және келісім-шарт жасау үшін тек жеке куәлік қажет. Өз кезегінде банк жеке басын куәландыратын құжаттарды ғана емес, сонымен қатар қаржылық құжаттарды (еңбекақы туралы анықтама) талап етеді және бірнеше күн бойы несие туралы өтінішіңізді қарайды.

Бірақ, бәлкім, бөліп төлеу жоспарының ең маңызды шарты – сатып алушының пәтерді құрылыс салушымен толық есеп айырысудан кейін ғана мүлік ретінде алуы. Салыстыру үшін, банктен несие алғанда, сіз аласыз дереу сатып алынған пәтерге меншік құқығын және оны кепілге беруге.

Үй сатып алғанда не тиімді?

Қайсысы тиімдірек екенін біржақты айту мүмкін емес – бәрі банктік несие мен бөліп төлеу шарттарына, сондай-ақ мәміленің басқа жағдайларына байланысты. Дегенмен, сіз кез келген жағдайда өз үйіңізге ақша салып жатқаныңызды түсінуіңіз керек.

Екі көрнекі мысалды қарастырайық: сатып алушының қолында пәтер құнының көп бөлігі және, керісінше, ең төменгі бастапқы жарнаның мөлшері ғана болған кезде. Салыстыру үшін: 20 млн теңге тұратын екі бөлмелі пәтерді (60 шаршы метр) алайық.

Төменде үш сатып алу нұсқасы берілген:

• 12 айға бөліп төлеу (үй пайдалануға берілгенге дейін);
• шаршы метрдің бастапқы бағасының 5 пайызы мөлшерінде үстеме төлеммен 12 айға бөліп төлеу;
• қарқын алып келе жатқан «Нұрлы жер» бағдарламасының шарттары бойынша 10 жылға жылдық 10 пайызбен ипотекаға (Қазақстан ипотекалық компаниясы арқылы субсидиялау арқылы).

Осы есептеулерден байқауға болады, егер сатып алушының үлкен (кем дегенде 80-90 пайыз) бастапқы жарнасы болса және табыс деңгейі құрылыс салушыны бір жылда төлеуге мүмкіндік берсе, құрылыс салушыдан бөліп төлеу тиімді. Сонымен қатар, ипотека айтарлықтай түпкілікті артық төлемді беретінімен, бірақ ұзақ несие мерзімі 10-20 жылға дейін орташа табысы бар сатып алушылар үшін ипотеканы қолжетімді етеді.

Бөліп төлеу жеңілдіктері

• тіркеудің қарапайымдылығы мен жылдамдығы, құжаттардың ең аз пакеті;
• қаржылық құжаттарды ұсынудың қажеті жоқ;
• қосымша кепілдік талап етілмейді (егер сіз салынып жатқан үй үшін банктен ипотека алғыңыз келсе, банк қосымша кепілдікті қалауы мүмкін, мысалы, сізде бұрыннан бар пәтер);
• артық төлемнің жоқ немесе аз мөлшері, қосымша комиссиялар жоқ (бөліп төлеу жоспарының шарттарына байланысты);
• уақытша төлем қабілетсіздігі жағдайында төлем кестесін өзгертудің банкке қарағанда қарапайым механизмі.

Бөліп төлеудің кемшіліктері

• қаржыландырудың қысқа мерзімі (көптеген әзірлеушілер үшін);
• шағын бастапқы жарнамен үлкен ай сайынғы төлемдер;
• кейбір құрылыс салушылар пәтерді бөліп төлеу кезінде шаршы метрдің құнын арттырады;
• пәтерге меншік құқығы толық есеп айырысуға дейін құрылыс салушыда қалады;
• әдетте құрылыс салушылар үй салу мерзіміне ғана қолайлы өтеу шарттарымен бөліп төлейді. Үйді пайдалануға бергеннен кейін құрылыс салушылар қосымша төлемдерді енгізе алады (бір шаршы метрдің құнына үстеме ақы, жалға алу).

Ипотеканың артықшылықтары

• пәтерге меншік құқығы сатып алушыда қалады;
• мемлекеттік бағдарламалар бойынша жеңілдетілген қаржыландыру алу мүмкіндігі;
• Несиелеудің ұзақ мерзіміне байланысты ипотека орташа табысы бар сатып алушылар үшін үй сатып алуды қол жетімді етеді.

Ипотекадағы кемшіліктер

• классикалық бөліп төлеу жоспарымен салыстырғанда айтарлықтай артық төлем;
• ілеспе шығындардың (қағаздар, сақтандыру және т.б.) және қосымша комиссиялардың болуы; – қаржылық және басқа да құжаттарды ұсыну қажеттілігі;
• дизайнның күрделілігі;
• қосымша кепілдік беру қажет болуы мүмкін (салынып жатқан үйден пәтер сатып алғанда);
• несиені төлемеген жағдайда, уақытша төлем қабілетсіздігінде несие беру шарттарын қатайту (ставканы көтеру, айыппұлдар).

Бөліп төлеу және ипотека бойынша пәтерлерді сатып алушыларға кеңестер. Неге ерекше назар аудару керек

Тұрғын үйді сатып алудың екі схемасының белгілі бір ұқсастығын ескере отырып, мұнда сіз таңдалған схемаға байланысты кейбір нюанстарда ерекшеленетін әмбебап кеңестер бере аласыз.

Ең алдымен , сенімді құрылысшыны таңдаңыз жақсы беделге ие.

Екінші , барлық шарттарды, оларға қосымшаларды және сіз қол қойған басқа құжаттарды мұқият оқып шығыңыз. Мұны транзакцияның нюанстарын түсінуге көмектесетін заңгермен жасаған жөн. Әдетте, құрылыс компаниялары да, банктер де сатып алушыға стандартты шартты өзгерту мүмкіндігін қалдырмайды, бірақ оның құқықтары мен міндеттерін (өзіңіздің және құрылыс салушының немесе банктің) түсіну қажет.

Үшінші , мәміленің қаржылық жағын жақсы түсініңіз. Егер бұл ипотека болса, оны анықтаңыз:

• несиенің мөлшерлемесі қандай;
• ол қандай базадан есептеледі (келесі нұсқалар мүмкін: қарыздың қалдығынан, несие сомасынан, пәтердің жалпы құнынан);
• тіркелген немесе өзгермелі мөлшерлеме;
• келісім-шарттың қолданылу мерзімі ішінде банктің оны өзгертуге құқығы бар ма;
• мөлшерлемені төмендету туралы банкке жүгінуге құқығыңыз бар ма (мысалы, нарықтағы орташа мөлшерлемелер төмендеген кезде);
• банк қандай қосымша комиссиялар мен төлемдер алуы мүмкін;
• басқа да байланысты міндетті қызметтерді көрсету құны қандай (несие шотын ашу, ағымдағы шот ашу, сақтандыру және т.б.);
• Төлемді кешіктіргені үшін қандай айыппұлдар бар?

Егер біз бөліп төлеу туралы айтатын болсақ, онда мынаны түсіну маңызды:

• бөліп төлеу кезінде шаршы метрдің немесе пәтердің бағасы базалық бағадан айырмашылығы бар ма (құрылысшылар мұны үстеме деп атайды);
• пәтерді сатып алу кезінде бұл жәрдемақыны есептеу механизмі қандай – бүкіл аудан үшін немесе тек бөліп төленетін бөлік үшін;
• бір шаршы метрдің немесе пәтердің бағасы бөліп төлеу мерзіміне бекітілген бе, әлде өзгеруі мүмкін бе;
• келісім бойынша қосымша төлемдер бар ма (мысалы, жалдау төлемдері);
• Төлемді кешіктіргені үшін қандай айыппұлдар бар?
• пәтерге меншік құқығын сатып алушыға беру механизмі мен шарттары.

Төртіншіден, салынып жатқан үйден үй сатып алғанда, құрылыс салушының құрылыс мерзімдерін орындау және бұл мерзімдерді өткізіп алған жағдайда айыппұл төлеу жөніндегі міндеттемелеріне назар аударыңыз.

Бесінші , барлық осы құжаттар мен шарттарды оларға қол қойылған күні емес, құрылысшыдан алдын ала үлгілік келісім-шарттардың бланкілерін сұрау арқылы зерттеңіз.