2019 жылы ипотека Сізге не білу керек?

Қазақстанда ипотека алу үшін банктер қарыз алушыларға қоятын бірқатар талаптарды орындау қажет.

Ипотека алуға қойылатын негізгі талаптар:

• Азаматтық. Клиент Қазақстан азаматы болуы керек. Басқа жағдайларда Қазақстанда тұрақты тұру фактісін растау, сондай-ақ тұруға рұқсат алу қажет болады.
  Жасы. Банктер 21 бен 48 жас аралығындағы азаматтарға ипотека беруге дайын, өйткені соңғы жарна зейнеткерлік жасқа дейін төленуі тиіс.
• Жұмыспен қамту. Несие алушы ағымдағы жұмыс орнынан анықтама ұсынуы керек, онда жалақысы, лауазымы және кемінде 6 ай жұмыс өтілі көрсетіледі. Ипотекалық несиені сәтті алудың маңызды шарты – клиенттің несиелік қабілетін көрсететін жеткілікті кіріс.
• Оң несие тарихы. Несие тарихында клиенттің алған несиелері, сондай-ақ олардың уақытында қайтарылғаны туралы ақпарат бар. Осы мәліметтер негізінде банк шешім қабылдайды. Сондай-ақ банк пен әзірлеушіге (сатушыға) қойылатын жеке талаптарды алдын ала анықтап, ипотекалық келісім-шартты мұқият зерделеу қажет.

Не нәрсеге назар аудару керек?

Банк сенімділігі. Сіз пәтерге меншік құқығын аласыз, бірақ құрылыс салушыға тікелей банк төлейді. Ал мәміле жасалғаннан кейін әзірлеушінің сізге қарсы талаптарының болуы немесе болмауы оның міндеттемелерін орындауына байланысты болады.

Үшінші тарап қызметтеріне ақы төлеу. Мұндай мамандарға адвокаттар, нотариустар, риэлторлар және т.б. Олардың қызметтері үшін комиссия белгіленген болуы немесе транзакция сомасының белгілі бір пайызын құрауы мүмкін. Бұл қосымша шығындар болса да, мұндай қызметтерден бас тартудың немесе үнемдеудің қажеті жоқ, өйткені жылжымайтын мүлікті сатып алу күрделі және жауапты бизнес, процедуралық қателер әлдеқайда қымбат болуы мүмкін.

Міндетті сақтандыру. Іс жүзінде ешбір банк қосымша сақтандырусыз ипотекалық несие бермейді. Сақтандыру қарыз алушыны күтпеген жағдайлардан қорғайды. Әрине, барлық ықтимал проблемаларды болжау мүмкін емес және бұл өте қымбат болуы мүмкін, өйткені сақтандыру шарттары әдетте өте икемді және әркім өзі үшін ең жақсы нұсқаны таңдай алады.

Келісімшартты өзгерту мүмкіндігі. Көптеген келісімдерді өзара келісім бойынша өзгертуге болады: төлемдер кестесі мен сомасын қайта қарау, несиелік желілерді ұлғайту және т.б. Оның үстіне келісімде оны банктің біржақты тәртіппен өзгерту мүмкіндігі көрсетілсе, бұл ойлануға негіз болады. Бұл ретте банк клиентті ескертпестен, кез келген уақытта төлем кестесін өзіне ыңғайлы етіп өзгерте алады.

Қазақстандағы ипотека: өзіңіз таңдаңыз

Тоқтату шарттары. Әртүрлі жағдайлар бар: сізге пәтер ұнамай, басқасын алғыңыз келеді, сіз жоспарлаған соманы төлей алмайсыз немесе тіпті басқа қалаға көшуді шештіңіз. Барлығын ескермеңіз. Сондықтан шартта әртүрлі (ең жиі кездесетін) жағдайларға байланысты оны бұзудың шарттары міндетті түрде көрсетілуі керек.

Мүмкіндігі мен мерзімінен бұрын өтеу шарттары. Банк үшін ипотекалық несие – бұл пайыздарды төлеу арқылы белгілі бір уақытқа табыс әкелетін қарыз алушыға салынған инвестиция. Сондықтан несиені мерзімінен бұрын қайтару банк үшін тиімді емес. Осыған байланысты, көптеген келісімдерде несиені мерзімінен бұрын өтеу шарттары жеткілікті түрде қатаң түрде белгіленген және әртүрлі айыппұлдар мен өсімпұлдарды қамтуы мүмкін.

Пайыз мөлшерлемесі түрі және өтеу кестесі. Бекітілген бағамдар жоғарырақ, бірақ шетел валютасының бағамына байланыстыру болашақта қиындықтар тудыруы мүмкін. Егер сіздің кірісіңіз тікелей долларға тәуелді болса, онда құбылмалы бағаммен ешқандай проблемалар болмайды. Әйтпесе, белгіленген мөлшерлеме бойынша аздап артық төлеген дұрыс, бірақ өзіңізді қаржылық тәуекелдерден қорғаңыз. Қазіргі уақытта ипотекалық несиелендіру үшін әдетте қарыз алушы үшін ең қолайлы аннуитеттік төлем кестесі қолданылады. Бұл жағдайда барлық төлемдер бірдей, әр төлемді есептеудің қажеті жоқ және ай сайын тұрақты шығыс бабы бола отырып, қаржыңызды оңай жоспарлауға болады. Классикалық кестеде төлемдер әр уақытта әр түрлі болып қана қоймайды, бірақ алғашқы төлемдер аннуитет опциясына қарағанда айтарлықтай көп болады. Дегенмен, классикалық диаграмма кішігірім болғандықтан біршама тиімдірек пайыз. Сонымен, пайыздық мөлшерлемені және несиені өтеу кестесін таңдағанда, жақсы және жаман жақтарын мұқият таразылау керек.

Бірінші сатып алу кезінде қандай пәтерді таңдау керек?

Пәтер сатып алу – сауатты көзқарас пен ойластырылған шешімдерді қажет ететін маңызды қадам. Ең алдымен, сіз осы кезеңде қандай пәтерді сатып алудың тиімді екенін шешуіңіз керек – жаңа ғимаратта немесе қайталама нарықта. Екі нұсқаның бірнеше мүмкіндіктерін қарастырыңыз.

Қайталама нарықтағы пәтер әдетте сатып алған сәттен бастап тұруға дайын. Үйді пайдалану кезінде оның дизайны мен құрылысының барлық кемшіліктері анықталды, сіз өзіңіздің көршіңізде кім тұратынын алдын ала біле аласыз. Бұл ақпарат дұрыс таңдау жасауға көмектеседі. Дегенмен, үйдегі коммуникациялардың жағдайын және қажет болған жағдайда пәтерді жөндеу құнын ескерген жөн.

Сатып алу кезінде әзірлеушіден пәтерлер сіз өрескел немесе ақ әрлеуде тұрғын үй ала аласыз. Бірінші нұсқа арзанырақ, бірақ бұл «жалаңаш қабырғалар», екіншісі қымбатырақ, бірақ сіз бірден осындай пәтерге кіріп, тұра аласыз. Жаңа ғимараттағы тұрғын үйлердің артықшылығы – заманауи коммуникациялар, жақсартылған макеттер, таза тарих (пәтердің бұрынғы иелерімен және олардың туыстарымен құқықтық проблемалар жоқ).

Біраз математика

Несиені өтеу кестелерінің қайсысы тиімдірек екенін және жалпы алғанда қанша төлеуге тура келетінін анықтауға тырысайық.

Ай сайынғы төлем мөлшерін анықтайтын негізгі факторлар:

• несие сомасы;
• несие шарттары;
• пайыздық мөлшерлеме;
• төлем кестесі.

Несие сомасы тұрғын үй құнына сәйкес келмейтінін ескеріңіз. Кез келген ипотекалық несиелеу кезінде банк сізден бастапқы жарна жасауды сұрайды. Әдетте бұл пәтер құнының 30% құрайды. Тиісінше, бұл тұрғын үйдің толық бағасы мен бірінші жарна арасындағы айырмашылық банк сізге несие түрінде беретін сома болады. Осылайша, бастапқы жарна неғұрлым көп болса, соғұрлым несие сомасы аз болса, төлемдер соғұрлым аз болады.

Мысал ретінде жаңа ғимараттағы құны 1 миллион теңге тұратын пәтерді алайық. Бірінші жарна 500 мың теңге. Несие сомасы 500 мың теңге. Біз 12 пайыздық мөлшерлемені және 20 жыл несие мерзімін аламыз. Нәтижесінде әртүрлі төлем кестелерімен, бірақ мүлдем бірдей шарттармен біз келесі суретті аламыз:

Аннуитет төлеу кестесі:

• ай сайынғы төлем – 27707,66 теңге;
• төлемдердің жалпы сомасы – 554153,15 теңге;
• сыйақы бойынша артық төлем – 54153,15 теңге.

Классикалық төлем кестесі:

• ай сайынғы төлем – 30 000 теңгеден 25 250 теңгеге дейін;
• төлемдердің жалпы сомасы – 552500 теңге;
• сыйақы бойынша артық төлем – 52 500 теңге.

Осылайша, классикалық кесте бойынша төлемдер, нәтижесінде, сәл аз, бірақ алғашқы айлар үшін ай сайынғы төлем мөлшері де үлкен.

Несиені өтеудегі проблемалар

Несиелік міндеттемелерді толық орындау мүмкін болмаса, бұл мәселені назардан тыс қалдыруға болмайды. Банкке уақтылы хабарласу жағымсыз салдарды азайтады. Әдетте, банктер қарызды қайта құрылымдауға және клиенттерге дер кезінде жүгінген жағдайда төлем кестесін қайта қарауға дайын. Банкке уақтылы хабарлау сіздің пайдаңызға шешім қабылдаудың басты нүктесі болып табылады.