Құқықтық кеңес: сатып алудан бұрын мүлікті өзін-өзі тексеру және тәуекелдерді анықтау
Біз мақалалар топтамасын жалғастырамыз Artyushenko & Partners заң фирмасы . Бүгін біз транзакцияның тазалығын қалай тексеруге және алаяқтық схеманы уақытында тануға болатынын айтамыз. Еске салайық, біз бұған дейін жазған болатынбыз жаңа ғимараттан пәтер сатып алу кезінде құрылыс салушы құжаттарының түпнұсқалығын қалай тексеруге болады .
Сатып алушы қандай құжаттарды өз бетімен тексере алады?
Мүлікті сатып алмас бұрын, сатып алушы болашақ транзакцияны ықтимал теріс салдарлар немесе тәуекелдер тұрғысынан мұқият зерделеуі керек.
Ол үшін ең алдымен сатушының шын мәнінде мүліктің иесі екеніне көз жеткізу керек. Бұл жағдайда сіз сатушының көмегінсіз жасай алмайсыз, өйткені. тек ол жылжымайтын мүлікке құқық белгілейтін құжаттарды тексеруді қамтамасыз ете алады, оның негізінде объектінің меншігіне құқық берілген. Бұл келесі құжаттар болуы мүмкін: пайдалануға қабылдау актісі, сатып алу-сату шарты, сыйға тарту, айырбастау, сот шешімі, мұрагерлік куәлік және т.б. Сатып алушы ұсынылған құқық белгілейтін құжаттарды өз бетінше мұқият тексеріп, оларда түзетулер, өшірулер бар-жоғын білуге болады. оларда тараптардың қолдары мен заңды тұлғалардың мөрлері бар ма, шарттарда ерекше жағдайлар бар ма, оларды сақтамау шартты бұзуға әкеп соғады және т.б.
Сатушы мүліктің иесі екенін толық тексеру үшін одан egov.kz порталынан ағымдағы күнге жылжымайтын мүліктің бар-жоғы туралы анықтаманы сұрау керек. Егер ол шынымен де мүліктің иесі болса, онда бұл куәлікте көрсетіледі. Сертификаттың түпнұсқалығын порталда сертификат нөмірін енгізу арқылы өзіңіз тексеруге болады.
Мәміле жасамас бұрын әзірлеушіден қандай құжаттарды тексеру қажет.
Келесі тексеру қадамы – сатушының жеке басын анықтау. Мемлекеттік кірістер комитетінің сайтында салық берешегінің бар-жоғы, адамның қандай да бір «қара тізімде» бар-жоғы туралы ақпаратты таба аласыз.
Сот кеңсесінде сот істерін іздеу, іздеуде соттың атауын және сатушының тегін немесе атын енгізу арқылы сатушының қатысуымен қандай да бір сот ісін жүргізудің болған-болмағанын көруге болады.
Ең маңызды сәттердің бірі – мүліктің өзін тексеру: мүлікке ауыртпалық немесе заңды талаптардың бар-жоғын. Ол үшін сатушыдан жылжымайтын мүлікке ауыртпалықтардың болуы (болмауы) туралы анықтама беруді талап ету қажет. Егер сатушы мұндай куәлікті бермесе, онда сіз нотариусқа хабарласа аласыз (ол үшін бірқатар құжаттар қажет болады) осы мүлікпен бизнес жүргізуді жоспарлағаныңызға көз жеткізу үшін мүлік). Нотариустар мұндай ақпаратқа қол жеткізе алады. Сонымен қатар, бірде-бір нотариус жылжымайтын мүлікке ауыртпалықтардың жоқтығы туралы анықтама алмай мәмілені куәландыра алмайды.
Кейде мәмілелер жылжымайтын мүліктен ауыртпалықты алып тастамай жасалады, бірақ бұл қазірдің өзінде нақты жағдайға байланысты жеке мәселе.
Мерзімді түрде алдын ала сатып алу-сату шартына бірінші рет қол қойылған мәмілелер де болады (сондай-ақ нотариуста), оған сәйкес сатушы белгілі бір күнге бұрыннан бар ауыртпалықты алып тастауға міндеттенеді. Бұл мәселе ерекше назар аударуды және алдын ала жасалған шарттың мәнін түсінуді талап етеді. Асықпаңыз, адвокаттармен немесе адвокаттармен немесе нотариустармен кеңесіңіз.
Құрылысшы қалай алдайды?
Әзірлеушілер тарапынан алаяқтықтың ең көп таралған жағдайлары қашан орын алады ортақ құрылыс . Кейбір құрылыс салушылар «Тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы» Заңның талаптарын әр түрлі шарттар жасасу арқылы айналып өтеді, олардың мәні тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шарттар болып табылады, бұл мүлдем заңсыз болып табылады және Қазақстан Республикасының заңнамалық актілерінде белгіленген жауапкершілікке әкеп соғады. Қазақстан.
Қазіргі уақытта мемлекеттік органдар тарапынан үлестік құрылыс саласына бақылау күшейтіліп, бейшара құрылыс салушылар туралы ақпарат бұқаралық ақпарат құралдарында мезгіл-мезгіл жариялануда. Осыған байланысты сатып алушы ашық көздерден сатушы-әзірлеуші туралы кез келген жағымсыз ақпаратты өз бетінше іздей алады.
Салынып жатқан ғимараттан пәтер сатып алудың негізгі тәуекелі? Ол неге байланысты?
Негізгі қауіп – салынған нысанның болмауы және соның салдарынан пәтеріңізді алмау.
Бұл тәуекел негізінен әзірлеушінің сенімділігіне байланысты. Егер құрылыс салушының үлескерлерден ақша тартуға рұқсаты немесе кепілдік қорының кепілдігі болса, онда пәтерді алмау тәуекелдері азаяды, өйткені. рұқсат пен кепілдік объектілерді салуда тиісті тәжірибесі бар компанияларға ғана беріледі. Ортақ құрылыста пәтер сатып алу кезінде тағы қандай тәуекелдер бар екендігі туралы біз алдыңғы мақалаларда егжей-тегжейлі айтқан болатынбыз.
Жаңа ғимараттан пәтер сатып алғанда қалай алаяқтың құрбаны болмауға болады
Жаңа ғимаратта пәтер сатып алу кезінде тәуекелдерді қалай бағалауға болады?
Пәтер қай үйде сатып алынғаны маңызды емес, барлық жерде тәуекелдер бар және оларды толығымен болдырмау әрқашан мүмкін емес. Жаңа ғимаратта барлық тәуекелдер көбінесе әзірлеушімен байланысты (жобаның сапасы, құрылыстың өзі, құрылыс материалдары – бірінші кезекте). Жаңа ғимаратта сатып алу кезіндегі ең типтік проблемалық жағдайлар объектінің немесе аяқталмаған құрылыстың құрылысын кешіктіру, құрылыс салушының төлем қабілетсіздігі немесе банкроттығы, нашар салынған нысан немесе жобаға сәйкес салынбаған объект болып табылады.
Жоғарыда айтылғандай, егер әзірлеуші жақсы іскерлік беделге ие, көп жылдар бойы құрылыс жүргізген, жобаларды аяқтаған компания болса, онда мұндай тәуекелдер азаяды.
бойынша құжаттамаға назар аудармаңыз сатып алынған мүлік, құқық белгілейтін құжаттардан бастап, мәміленің өзі және оны тіркеумен аяқталады.
Пәтер сатып алу кезінде өзіңізді тәуекелдерден қалай қорғауға болады?
Көптеген тәуекелдерді және болашақта сот процестерін болдырмау үшін пәтер сатып алмас бұрын оның тарихын жан-жақты зерделеу, мүлікті кешенді тексеру (құжаттамалық зерттеу) жүргізу қажет. Бұл мәселені осы қызмет түрін көрсетуде жеткілікті тәжірибесі бар мамандарға тапсырған дұрыс.
