Kusto Home: қай үй тоғыз балдық жер сілкінісіне төтеп бере алады
Kusto Group даму бөлімінің бас директоры Мұрат Өтемісов көпқабатты үйлерді салудың заманауи технологиялары туралы әңгімелейді.
Kusto Group компаниясының даму жобаларын басқаратын Мұрат Өтемісов 2023 жылдың басында Түркияда болған жойқын жер сілкінісінен кейінгі жер сілкінісіне төзімді құрылыс туралы сараптамалық пікірімен бөлісті. Содан бері Алматы екі рет күшті жер асты дүмпулерін бастан кешірді, Тайвань мен Нью-Йорк сілкінді. Қазақстанның жер сілкінісі қаупі бар аймағының көптеген тұрғындары қиналып, баспанасын ғана емес, тұрғылықты жерін де өзгертуді ойлап жүр. Бірақ қандай ғимараттар жер сілкінісіне төзімді?
Мұрат, жыл басы алматылықтар үшін қиын болды. Олар жер сілкінісінің салдары жылжымайтын мүлік нарығына жақсы жаққа әсер етпегенін айтады: бір жағынан нарық құлдырап кетсе, екінші жағынан қалаулар өзгерді. Тұрғындар аз қабатты жобалармен қатар жеке бір қабатты үйлерді де жиі қарастыра бастады. Қазір жағдай қандай?
– Расында да, жер сілкінісінен кейін Алматыда жеке секторға қызығушылық артты. Дәлірек айтсақ, қаралғандар көбейіп, төменгі қабаттардағы тұрғын үйді жалға беру және сатып алу туралы хабарландыруларға жауаптар көбейген. Жеке үйлермен жасалған мәмілелер саны да өсті, бірақ цифрлар түбегейлі өзгерістерден гөрі сұраныстың сәл өскенін көрсетеді. Мысалы, 2024 жылдың қаңтар-сәуірінде Алматыда 2023 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда жеке үйлермен жасалған транзакциялар 2,3%-ға көп болды. Сонымен қатар, жер сілкінісінен кейінгі айда қызығушылықтың өсуі әрдайым тіркеледі, содан кейін сурет бастапқы көрсеткіштерге оралады. Яғни, бұл уақытша құбылыс. Есіңізде болсын, пандемиядан кейін адамдар да жеке үйлер іздей бастады, олар карантинге жабылған көпқабатты үйлерден кеткісі келді. Алайда, жарты жылдан кейін бәрі қалпына келді. Жеке сектор да мәселенің шешімі емес, сондықтан да осында.
Жеке үйлердің құрылысы мемлекет тарапынан толық бақылауға алынбайды. Егер көпқабатты тұрғын үй кешенін алатын болсақ, онда саналы құрылыс салушы компания құрылыс кезінде мемлекеттік бақылаудың бірнеше сатысынан өтеді: жобалау, мемлекеттік сараптама, техникалық қадағалау, содан кейін мемлекеттік органдардың бақылауында пайдалануға беру. Әрине, мемлекеттік бақылау жүйесі жетілмеген болуы мүмкін екенін түсінеміз. Бірақ ірі өркениетті компания үшін ережелерді сақтау міндетті болып табылады. Ал жеке үй үшін құрылысқа рұқсат алу жеткілікті, бірақ оның қалай және неден салып жатқанын ешкім қадағаламайды. Осылайша, жеке үй құрылысының сапасы иесінің ар-ожданында. Нәтижесінде жеті нүктеден тұратын көпқабатты үй аман қалуы мүмкін, бірақ жеке үй айтарлықтай зардап шегуі мүмкін.
Нәтижесінде, жер сілкінісі кезінде үйінді астында қалмас үшін қандай баспана алуға кеңес бересіз?
– Алматыдағы тұрғын үй қорының басым бөлігі ескірген және тәуелсіздік алғанға дейін салынған. Үй бес балдық жер сілкінісіне төтеп берді, бірақ алты-жеті балл болғанда не болады? Сондықтан мен жаңа тұрғын үй іздеуді ұсынар едім, әсіресе қазіргі кезде бетонның, арматураның және басқа да материалдар мен қолданылатын технологиялардың сапасына айтарлықтай қатаң талаптар қойылған. Бұл жағдайда жауапты компанияларға хабарласып, жобалық құжаттаманы тексеруден тартынбау керек.
Түркиядағы жер сілкінісі кезінде үйлердің қалай қирап қалғанын бәріміз көрдік. Ал жапондық зәулім ғимараттарда қатты соққылар кезінде сөрелерден көбіне вазалар құлап кетеді. Неге бұлай?
– Бір ғимараттың «қирауының», екіншісінің аман қалуының көптеген себептері бар. Жер сілкінісі кезінде ғимараттың мінез-құлқын анықтайтын бірнеше параметрлер бар: үй астындағы топырақтың жағдайы, алдын ала зерттеулер, құрылыс құрылымының қажетті есептеулері және құрылыс кезінде сапаны бақылау. Түркиядағы әрбір жеке жағдайда себеп әртүрлі болуы мүмкін. Барлық параметрлерді бақылау керек екені анық.
Сонымен қатар, іргетас ғимараттың сейсмикалық төзімділігінде негізгі рөлдердің бірін атқаратыны белгілі. Мысал ретінде біздің Koktobe City тұрғын үй кешенін келтірейін. Біз іргетас құюды бастамас бұрын, біз скучно қадаларды жүргіземіз. Әр блоктың астында 80-ден 150-ге дейін қадалар бар. Нәтижесінде үйдің үстіңгі бөлігі жер астынан кішірек: бес қабаты 16 метр, ал қадалардың ұзындығы топыраққа байланысты 17,5 метрге дейін жетеді. Тұрғын үй кешенінің 4-ші кезегі бойынша бізде 7000-ға жуық қада бар! Бұл күшті жақтауды береді және үй жермен бірге дірілдегенімен, құлай алмайды. Сондықтан біздің тұрғын үй кешеніміз сейсмикалық тұрғыдан ең қауіпсізі екеніне сенімдіміз.
Барлық компаниялар қадалы іргетастарды пайдаланады ма? Бұл технология нарықта қаншалықты кең таралған?
– Барлық компаниялар және барлық жобалар қадалы іргетастарды қолданбайды. Біріншіден, бұл өте қымбат технология. Тек сейсмикалық құбылыстардың кесірінен құрылыс жұмыстарының құны 10%-дан асады, бұл жоба үшін маңызды көрсеткіштер. Сонымен қатар, қадалар құрылыс мерзімін 30% арттырады: құрылыс басталғаннан кейін 4-5 айдан кейін біз іргетасқа жетеміз. Әрине, бұл құрылыс бюджетіне де әсер етеді.
Көптеген жобалардың экономикасы мұндай шығындарды көтере алмайды. Бизнес-класс жобалары мұндай технологияларды төлей алады
Көптеген жобалардың экономикасы мұндай шығындарды көтере алмайды. Бизнес және премиум-класс жобалары мұндай технологияларды төлей алады. Алматылықтар болса, қаланың жоғарғы бөлігінде, соның ішінде Әл-Фарабидің үстінде немесе қаланың шығыс бөлігінде орналасқан жер телімдерін жоғары бағалайды. Әдетте, бұл аудандарда аз қабатты тұрғын үйлер салынады, олардың экономикасы қадаларды пайдалануға мүмкіндік береді. Белгілі бір жағдайларда қадаларды қолдануды талап ететін тағы бір себеп бар – топырақтың құрылымдық ерекшеліктері. Қаланың дәл жоғарғы бөлігінде және орталыққа жақын жерде құрылыс басталғанға дейін топырақты нығайту қажет. Осылайша, тау бөктерінде тұруға деген ұмтылыс құрылыс салушыға жоғары баға мен жоғары шығындарды тудырады. Қадалар экономика мүмкіндік беретін және әзірлеуші бұл мәселенің маңыздылығын түсінетін жерде қолданылады. Жалпы, біз қадаларды қолданатын бірнеше жобаны білеміз.
Барлық дерлік құрылыс салушылар өздерінің тұрғын үй кешендері 9 баллға төтеп береді деп уәде береді, кейбіреулері мұны көрсету үшін сейсмикалық сынақтар жүргізеді. Неге мұны істемейсің?
– Біз Koktobe City жобасын бағалауға арнайы шақырылған жапондық кеңесшінің пікіріне сүйенеміз. Сәулетші Кадзуо Ватанабе Жапонияда сынақ үйлеріне діріл-динамикалық сынақтар жүргізілетінін, содан кейін олар тексеріліп, бұзылатынын және анықталған қателерді ескере отырып, жаңа ғимарат салынғанын айтты.
Бұған Қазақстандағы кез келген құрылыс компаниясының шамасы келе қоюы екіталай. Бірақ Жапонияда жер сілкінісіне төзімді құрылыс технологиялары дайын. Оларды пайдалануды жоспарламайсыз ба?
– Біз ғимараттарымыздың сейсмикалық төзімділігіне көп көңіл бөлеміз. Егер Koktobe City қадаларды пайдаланатын болса, онда жаңа жоба – 9 қабатты Diamond тұрғын үй кешені үшін жапондық және еуропалық технологияларды зерттеп жатырмыз. Жер сілкінісі кезінде дірілді сөндіретін және ғимараттардың қирау қаупін азайтатын құрылғылардың бірнеше түрі бар. Мысалы, сейсмикалық оқшаулағыштар, олар үш түрлі болады: эластомерлік, серіппелі және сырғымалы (үйкеліспен қозғалатын түрдегі жылжымалы мойынтіректер). Әр түрдің жұмыс технологиясы әртүрлі, бірақ нәтиже шамамен келесідей: егер жер асты дүмпулері бес балл болса, онда сейсмикалық оқшаулағыштардағы үй екі немесе үш баллға дірілдейді. Үй тұрғындары үшін бұл қосымша жайлылық: олар дірілді жарты есе көп сезінеді және сонымен бірге сейсмофобиядан құтылады. Бұл шешімнің кемшіліктерінің бірі – қолданудың өте жоғары құны. Басқа да нюанстар бар, бұл мәселелер қазір біздің ұжымда, дизайнерлермен бірге зерттелуде.
Жоба үшін қарастырылып жатқан тағы бір нұсқа – демпферлер – ғимарат құрылымына орнатылған дірілді басатын құрылғылар. Олар монолитті құрылысқа жарамды және арзанырақ. Сонымен қатар, амортизаторларды барлық 9 қабатта орнатудың қажеті жоқ – оларды алғашқы алтыға орнату жеткілікті. Соққы амортизаторлары құрылымдағы жүктемені жеңілдете отырып, әр қабатта энергияны дәйекті түрде сіңіреді.
Күні кеше біз ҚазҚСҒЗИ-мен келіссөздер жүргізіп, бұл технология бұрын Қазақстанда қолданылмағанын білдік. Соған қарамастан, әріптестеріміз тарапынан қызығушылық бар, біз өз кезегімізде пионер болуға үйреніп қалдық және Қазақстанға ең жақсысын әкелуге дайынбыз. Оның үстіне жер сілкінісіне төзімді құрылыс мәселесімен әлі тренд болмаған кезде айналыстық. Біз жер сілкінісіне төзімді құрылыс идеясын ұстануды, кез келген жағдайда: пандемия кезінде, жер сілкінісі немесе табиғи апат кезінде жайлы сезінуге мүмкіндік беретін тұрғын үй салуды жалғастырамыз.
Сіз клиенттерсіз қалудан қорқасыз ба – ақыр соңында, басқа әзірлеушілердің шығындары төмен және шаршы метрге төмен бағалар бар ма?
– Жылжымайтын мүліктің бағасы сұраныс пен ұсыныс арқылы реттеледі. Алматыда тұрғын үйге де, инвестицияға да үлкен сұраныс бар. Салыстырыңыз: 2021 жылы 2,7 млн ш.м. м, 2022 жылы – миллионға аз, 2023 жылы – 2,5 миллион, ал 2024 жылы екі миллион шаршы метрден кем енгізу жоспарлануда. метр тұрғын үй. Бұл ретте урбанизация жүріп жатыр, ауыл тұрғындары қалаға көшіп жатыр, оған қоса табиғи өсім қарқыны жоғары, соғыстың басталуымен шетелдік компаниялар Қазақстанға қоныс аударуда. Әсіресе солтүстік облыстардан Ресейге оқуға кеткен жастар қазір Алматыға барады. Мұның бәрі сапалы баспанаға мұқтаж және оны төлеуге дайын адамдар.
Сонымен қатар, құрылысқа рұқсаттар аз және азырақ беріліп жатыр, бұл нарықтағы ұсынысты азайтады және бұл құнына әсер етеді – ол көтеріле бастайды.
Айтайын дегенім: мемлекет құрылыс бизнесіне барынша қолайлы жағдай жасай бастаса, біз құрылыс салушылар ретінде жаңа технологиялармен, әлемдік тәжірибемен келіп, жер сілкінісіне төзімді, қауіпсіз әрі әдемі тұрғын үй салуға дайынбыз.
Біз барлық жаңа тұтынушыларымызға әрбір алматылықта болуы керек чемодандарды беруді шештік. Біз өз тарапымыздан үйлерімізді тастап кетпейтінімізге сенімдіміз, бірақ асығыс жаңа тұрғындарымыз тез арада кетуге шешім қабылдаса, оларда бірінші рет қажет нәрсенің бәрі болады. Біздің компания Жапонияда қолданылатын мұндай рюкзактардың құрамын егжей-тегжейлі зерттеп, жапондық сөмкелерге ұқсас өзімізді құрастырды. Онда сізге қажет нәрсенің бәрі бар: азық-түлік, дәрі-дәрмек, фонарь, көрпе және тіпті шатыр. Әрбір алматылық отбасында осындай чемодан болуы керек, біз де игі іске азғантай үлесімізді қосуды жөн көрдік.
Дереккөз: forbes.kz
