Қазақстанда баспана қаншалықты қолжетімді? — Kapital.kz
Бүгінгі таңда нарық қазақстандықтарға бастапқы және қайталама нарықта өз шаршы метрлерін алудың көптеген нұсқаларын ұсынады. Мемлекеттік бағдарламалар бойынша тек экономды ғана емес, жоғары санаттағы тұрғын үйді де сатып алуға болады. «Нұрлы жер» бағдарламасы арқылы мемлекеттің ипотекалық несиенің пайыздық мөлшерлемесін субсидиялауының арқасында елімізде ипотека бірте-бірте жандана бастады – дейді мамандар.
Халықтың әртүрлі санаттары үшін, мысалы, жастар үшін бөлек бағдарламалар ұсынылады. Ортақ құрылысқа қатысу мүмкіндігі бар – қазірдің өзінде нақты жобалар бар, атап айтқанда, Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі , сондай-ақ «Нұрлы жер» бағдарламасы арқылы жеңілдетілген бағамен. Айта кету керек, осы аптада Тұрғын үй құрылысына кепілдік беру қорынан салынып жатқан үйдегі үлесті қосу арқылы бастапқы тұрғын үй тұжырымдамасын кеңейту туралы ұсыныс түсті және бұл «Нұрлы жер» бағдарламасының мүмкіндіктерін кеңейтеді.
Kapital.kz іскерлік апталығы Қазақстандағы баспананың қолжетімділігі тақырыбын талқылау және төрт сұраққа жауап беру үшін сарапшыларды шақырды: құны мен қаржылық құралдары жағынан шаршы метр қаншалықты қолжетімді, мемлекеттік тұрғын үй бағдарламалары қандай рөл атқарады. Ең бастысы, қазақстандықтар үшін баспана қолжетімді бола ма.
Қазақстандағы баспананың қолжетімділігін құны бойынша қалай бағалайсыз?
Қазақстанда баспананың қаншалықты қолжетімді екендігі туралы айта отырып, жылжымайтын мүлік сатып алушыларына арналған Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі Мария Рен әртүрлі әлеуметтік-экономикалық көрсеткіштердің динамикасын салыстыруды ұсынады, өйткені қолжетімділікті бағалаудың бірыңғай стандарттары жоқ.
«Жағдай оңай емес. Бір жағынан халықтың табыс деңгейінің көрсеткіштері өсіп келеді. Мысалы, бір қызметкердің орташа айлық атаулы жалақысы теңгемен 2015 жылы 4,1%-ға, 2016 жылы 13,4%-ға өсті. Екінші жағынан, бастапқы және қайталама нарықта жылжымайтын мүлік бағасы айтарлықтай жоғары болып қалуда, бұл қазақстандықтардың баспана мәселесін шешу мүмкіндігін шектейді», – дейді сарапшы. Сонымен бірге, оның айтуынша, 2017 жылдың соңына дейін де, 2018 жылы да бағаның айтарлықтай төмендеуін күтудің қажеті жоқ. бастапқы нарықта және «мүлдем тұрақты болып қалады».
Алматыдағы «Этажи» риэлторлық компаниясының директоры Евгений Вечков Қазақстан Республикасы Ұлттық экономика министрлігі Статистика комитетінің деректеріне сілтеме жасай отырып, қазақстандықтардың көпшілігінің табыс деңгейінің сәйкес келмейтінін атап өтеді. тұрғын үй бағасының деңгейі. «2017 жылы Қазақстанның ең ірі қаласы Алматыда шаршы метрдің бағасы орта есеппен 340 000 теңгені құрайды. Үш адамнан тұратын қазақстандық отбасының жеке пәтеріне ақша жинауы үшін орташа есеппен 10,6 жыл қажет. Дамыған елдердің көпшілігінде отбасы эконом-класстағы пәтерге 3,5-4,5 жылда жинай алады», – дейді сарапшы.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің жоспарлау және стратегиялық талдау департаментінің директоры Рүстем Қыдықовтың айтуынша, жылжымайтын мүлік нарығы қалпына келеді, баспана құны азайып, қазақстандықтарға көбірек қолжетімді болады. Өз көзқарасын дәлелдей отырып, ол транзакциялар саны туралы деректерді келтіреді: ranking.kz аналитикалық порталының мәліметі бойынша, 2017 жылдың қыркүйегінде пәтерлер мен үйлерді сатып алу-сату мәмілелерінің саны өткен жылдың қыркүйек айында 21,8 мыңды құрады. – 2013 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 16,9 мыңға аз. 2014-2015 жылдары нарық толығымен күту режимінде болды.
Бүгінгі таңда тұрғын үй алудың негізгі және ең қолжетімді құралы – ТҚКБ жүзеге асырып жатқан тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесі және қазақстандықтар оны тиімді пайдалануда. 2017 жылдың тамыз айының қорытындысы бойынша банктің депозиттік портфелі 473,4 млрд теңгеге дейін, яғни айына 0,8%-ға және жылына 30,4%-ға өсті.
«HSS жүйесі бойынша салымдар банктің сыйақысынан басқа мемлекеттен 20% көлемінде жыл сайынғы сыйақы алуға мүмкіндік береді. Ол 200 АЕК-тен (453 800 теңге) аспайтын сомаға алынады. Банк салымшысының мемлекеттен алатын ең жоғары сомасы жылына 90 760 теңге», – деп түсіндірді Рүстем Қыдықов.
HSS жүйесі тұрғын үй несиесін ең төменгі пайыздық мөлшерлемемен — жылдық 3,5%-дан 5%-ға дейін алуға мүмкіндік береді. Ең бастысы, үш шартты орындау: банк салымшысы болу және жинақ шотында келісілген соманың кемінде 50%-ын құрайтын жинақтың болуы; тұрғын үй құрылыс жинақтарын жинақтау мерзімі кемінде 3 жыл болуы керек; ай сайынғы жарналардың жүйелілігі мен толықтығына байланысты есептік көрсеткіштің ең төменгі мәніне жету.
«Тұрғын үй құрылыс жинақтары жүйесінің барлық осы артықшылықтармен қатар басқа да артықшылықтары бар. ЖССБК-ның көптеген бағдарламалары бар, құрылыс салушылармен ынтымақтасады, соның арқасында жаңа ғимараттардан коммерциялық бағадан төмен бағаға пәтер сатып алуға болады», – деп атап өтті Рүстем Қыдықов.
Мемлекеттік жылжымайтын мүлік бағдарламалары қандай мүмкіндіктер береді?
Қазақстандағы ипотека бірте-бірте өмірге келеді. Сарапшылар мұны «Нұрлы жер» бағдарламасымен байланыстырады: республикалық бюджеттен субсидияланатын ипотекалық несие мөлшерлемелері екінші деңгейлі банктердің халықты тұрғын үй сатып алу үшін несиелеуіне ынталандырады.
«Жыл басында іске қосылған «Нұрлы жер» жаңа тұрғын үй құрылысы бағдарламасы түпкілікті қарыз алушыға бағытталған өте жақсы дамыған қаржылық блокты алды – пайыздық мөлшерлемені субсидиялау бағдарламасы, соның арқасында қазақстандықтар тұрғын үй сатып алу үшін ипотека ала алады. Жаңа ғимараттағы пәтер жылдық 10%. Оның үстіне жыл сайын ставкаларды субсидиялауға 10 млрд теңге бөлінеді», – деп атап өтті Мария Рен. Бұл бағдарлама, оның айтуынша, соңғы жылдары «Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі үстемдік еткен» екінші деңгейлі банктерді ипотекалық несиелеу нарығына қайтарды. Сарапшы ЕДБ деп үміттенеді қаржыландыру көлемін біртіндеп арттыратын болады. Бүгінгі таңда субсидиялау бағдарламасы бойынша төрт банк (Банк ЦентрКредит, Сбербанк, АТФБанк және ВТБ Банк) жұмыс істеп жатыр, осы жылдың соңына дейін бағдарламаға тағы бірнеше банк қосылады.
Тұрғын үйдің қолжетімділігін арттырудағы мемлекеттің рөлі туралы айта отырып, Мария Рен сонымен қатар Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі тұрғын үй құрылыс жинақтарының тиімді жүйесі, сондай-ақ белсенді жұмыс арқасында ипотекалық несиелендіруді ұлғайтып отырған бірінші жыл емес екенін атап өтті. әзірлеушілермен.
«Нұрлы жер» бағдарламасы 15 жыл ішінде 1,5 миллион қазақстандық отбасын қолжетімді баспанамен қамтамасыз етуді көздеп отыр. «Бұл кең ауқымды әлеуметтік тұрғын үй құрылысы халықтың әлеуметтік осал топтарын шаршы метрмен қамтамасыз етіп қана қоймайды, сонымен қатар нарықтағы тұрғын үйдің жалпы құнын төмендетеді», – дейді ол. мемлекеттік бағдарламаның бір тапсырмасы Рүстем Қыдықов.
«Нұрлы жер» аясындағы тұрғын үйлерді сату схемасы төмендегідей. Тұрғын үй құрылысын әкімдіктер бағдарлама шарттарына сәйкес 1 шаршы метрге 140 мың теңгеге дейінгі бағамен қаржыландырады. м Қазақстан облыстарында, Астана мен Алматыда – 180 мың теңгеге дейін. Жер телімдері мен барлық инфрақұрылым әкімдікке тиесілі болғандықтан, мұндай бағдарлама бойынша баспана бағасы қашанда нарық бағасынан төмен. Жыл соңына дейін 12 000-ға жуық пәтерді ТҚКБ арқылы тапсыру күтілуде (банк бағдарлама операторларының бірі болып табылады), олардың барлығы банк салымшылары арасында сатылады. Бұдан бөлек, «Нұрлы жер» бағдарламасы аясында жеке құрылыс салушыларды ынталандыру, жеке тұрғын үй құрылысын дамыту сияқты тағы бірнеше бағыт бар.
Жеке құрылыс салушылардың тұрғын үй құрылысын ынталандыру бағыты шеңберінде «Даму» қоры арқылы мемлекеттік субсидия есебінен жеке құрылыс салушылар несиесінің жылдық сыйақы мөлшерлемесінің 7 пайызы өтеледі. Бұл ретте жеке құрылыс салушы 1 шаршы метрі үшін 220 мың теңгеге дейінгі бағамен ХҚКО салымшыларына салынған пәтерлердің кемінде 50%-ын береді. м Қазақстан облыстарында, Астана мен Алматыда – 1 шаршы метрге 260 мың теңгеге дейін. м.Бірқатар қалаларда келісімдерге қол қойылды. Мәселен, Ақтөбеде осы бағыт аясында алғашқы үй пайдалануға берілді. «Осылайша, инвесторлар мемлекеттік бағдарлама бойынша эконом-класстағы тұрғын үйді ғана емес, жоғары санаттағы тұрғын үйді де таңдау мүмкіндігіне ие», – деп түсіндірді СҚОҚ өкілі.
Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі облыс орталықтарында, шағын қалалар мен моноқалаларда жеке тұрғын үй құрылысының пилоттық жобаларын жүзеге асыруда. Құны 1 шаршы метр үшін 120 мың теңгеден аспайды. м (шығынсыз инженерлік желілер). Мемлекеттік бағдарламаның бұл бағытына жер телімін алу үшін әкімдіктерде кезекте тұрған азаматтар ғана қатысады. «Сонымен қатар, кезекте тұрғандар жер телімін ғана емес, осы жер телімінде салынған дайын тұрғын үйді де қолжетімді бағамен алуға мүмкіндігі бар. Ол бұл үйді өз қаражатына да, ЖСБК несиесі есебінен де жылына 5% сыйақы мөлшерлемесімен және сатып алынған баспана құнының 30% бастапқы жарнамен сатып ала алады», – деп түсіндірді Рүстем Қыдықов.
Трендтер. Қазір Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығында не болып жатыр?
Мария Рен «Нұрлы жер» бағдарламасының арқасында екінші деңгейлі банктердің ипотекалық несиелендіруді қайта жандандыруын биылғы жылдың басты жаңа үрдісі деп санайды. «Орта мерзімді перспективада бұл үрдіс тұтастай алғанда жылжымайтын мүлік нарығын жандандырады, дегенмен, біздің ойымызша, оның, мысалы, баға деңгейіне айтарлықтай әсер етуі екіталай», – дейді спикер.
Тағы бір тенденция ретінде спикер бастапқы және қайталама жылжымайтын мүлік нарығының дамуының көп бағытты динамикасын атайды – бұл әлі де жалғасатын үрдіс. «Жыл басынан бері бастапқы нарықтағы бағалар іс жүзінде өзгерген жоқ — дәлізде 0,5-1,5% шамалы ауытқулар төмендеу немесе жоғарылаудың айқын тенденциясынсыз байқалуы мүмкін. Бұл ретте қайталама нарықтағы бағалар тұрақты төмендеу үрдісіне ие», – деп түсіндіреді сұхбаттасушы.
Салыстыру үшін, ол келесі мәліметтерді келтіреді: Астанадағы жаңа құрылыстардағы «шаршы» орташа бағасы I-III тоқсанда 295-303 мың теңге, Алматыда 350-360 мың теңге аралығында болды. Осы кезеңде қайталама нарықтағы бағалар төмендеу тенденциясын көрсетті: Астанада бір «шаршы» 340-345 мың теңгеден 310-315 мың теңгеге дейін және Алматыда 360-370 мың теңгеден 340-350 мың теңгеге дейін.
Бұл ретте қайталама нарықтан бастапқы нарыққа сатып алушылардың легі жалғасуда. Homsters.kz сарапшыларының айтуынша, бүгінде нарықтағы транзакциялардың басым бөлігі сатып алу болып табылады жаңа ғимараттардағы пәтерлер . «Бұны ескі тұрғын үй қоры сапасының одан әрі нашарлауымен байланыстыруға болады, бұл осы сегменттегі сұранысқа тікелей әсер етеді. Сонымен қатар, көптеген сатушылар дағдарысқа дейін қазіргіден айтарлықтай жоғары бағаға сатып алған мүліктерінің бағасын төмендетуге дайын емес. Олар өз нысандарының бағасын шетел валютасында ұсынып қана қоймай, олардың бағасын төмендетуге де дайын емес. Осындай жағдайда жаңа ғимараттарды, соның ішінде «Нұрлы жер» бағдарламасы бойынша тиімді қаржы құралдарының арқасында сатып алушылар көбірек таңдайды», – деп түсіндіреді Мария Рен.
Сондай-ақ шағын пәтерлерге сұраныстың өсу үрдісі әлі де өзекті. 2017 жылдың қаңтар-қыркүйек айларында Homsters.kz арқылы әзірлеушілердің сату бөлімдеріне сатып алушылар жіберген өтінімдер саны 76%-ға дейін өсті – өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 2%-ға жуық. Бұл деректер бір және екі бөлмелі пәтерлер үшін. Homsters.kz арқылы құрылыс салушыларының сату бөлімдеріне жіберілген өтініштер жиынтығы негізінде есептелген пәтердің орташа көлемі соңғы бір жылда іс жүзінде өзгерген жоқ және шамамен 58 шаршы метрді құрайды. м.
«Этажи» компаниясының атынан шыққан Евгений Вечков «Қазақстандықтар тұрғын үйді белсенді түрде сатуға және сатып алуға кірісті» деген тезисті растайтын осындай статистиканы келтіреді. 2017 жылдың тамыз айында елде 24 190 транзакция тіркелді. Бұл шілде айындағы көрсеткіштерден 24,1%-ға артық. 2017 жылғы қаңтар-тамызда тұрғын үйді сатып алу-сату операцияларының саны өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 28,4%-ға өсті.
Рүстем Қыдықов қызықты тенденцияны атап өтеді: жылжымайтын мүлік бағасы өзінің 25 жылдық тарихында алғаш рет доллар бағамына тәуелді болмай, тұтынушылық сұранысқа тәуелді болды. «Сонымен бірге, адамдар Қалталы ақшаға баспана сатып алуға дайын. Бір ғана Алматының өзінде 141 464 адам өз шаршы метріне 54 млрд теңге депозит жинап отыр. «Бұл адамдар жылжымайтын мүлік сатып алу үшін арнайы ай сайын ҚҚСБ-дағы шоттарына ақша жинайды. Ал егер оларға жылжымайтын мүлікке қолайлы баға ұсынылса, онда олар оны сатып алуға дайын. Бұл ретте банк оларға көмектеседі», – дейді ол.
ХЦБК өкілі ұзақ уақыт бойы салынған мүлікті сата алмаған құрылыс салушылар айтарлықтай жеңілдік жасауға, 1 шаршы метрдің құнын төмендетуге дайын екенін айтады. м үлкен көлемдегі тұрғын үйді кепілдендірілген сатып алуға айырбас. «Сондықтан олар Тұрғын үй құрылыс жинақ банкіне көбірек жүгінеді, өйткені банкте тұрғын үй сатып алуға дайын салымшылардың үлкен базасы бар», – дейді дереккөз.
Болашақтың жылжымайтын мүлік нарығы: тұрғын үйді не қолжетімді етеді?
2017 жылдың соңына дейін және 2018 жылдың ішінде Homsters.kz барлық ағымдағы үрдістердің сақталуын және одан әрі дамуын күтеді: ипотекалық несиелендіру көлемін ұлғайту; сұраныстың өсуі және бастапқы нарықта баға тұрақтылығын сақтау; қайталама нарықта бағаны одан әрі біртіндеп төмендету.
«Экономикадағы жағдай тұрақтануда, дегенмен бұл тұрақтандыру халықтың табыс деңгейіне, одан да көп кешіктіріп баспана алу мүмкіндігіне әсер етеді. 2018 жылы тұрғын үйді сатып алудың қолжетімділігі бүгінгідей негізінен қаржы құралдары – тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі және екінші деңгейлі банктердегі тұрғын үй заемдары бойынша пайыздық мөлшерлемелерді субсидиялау бөлігінде «Нұрлы жер» бағдарламасы арқылы қамтамасыз етіледі», – дейді Мария Рен.
Қайталама нарықтың салыстырмалы тұрақтылығын атап өту 2017 жылы тұрғын үй алу және «Нұрлы жер» бағдарламасы бойынша коммерциялық банктердің ипотекалық несие мөлшерлемесін мемлекеттік субсидиялау есебінен халықтың ипотекаға тиімді сұранысын қайтару, Евгений Вечков 2018 жылы қайталама жылжымайтын мүлік нарығында мәмілелер саны артуы мүмкін деп болжайды. «Бағаның үлкен ауытқуы болжанбайды», – дейді спикер.
Рүстем Қыдықов қазірдің өзінде халықтың жекелеген санаттары үшін баспана қолжетімді бола бастағанын айтады. Мәселен, Алматы жастары үшін СҚОҚБ қалалық әкімдікпен бірлесіп, «Алматы жастары» жаңа тұрғын үй бағдарламасын іске қосты. Ол 36 жасқа толмаған азаматтарға ең тиімді шарттармен үй сатып алу үшін несие алуға мүмкіндік береді. «Биыл бағдарлама пилоттық режимде басталды. Егер ол қаласа халық арасында сұранысқа ие, әкімдік ақша бөліп, оны жүзеге асыруды келесі жылы да жалғастыруды жоспарлап отыр. Бұл эстафетаны басқа облыстар алып кетуі мүмкін», – деп түсіндіреді спикер.
Сонымен қатар, ZHSSBC қазақстандық әскерилерге арналған өнім әзірледі. Ол 2018 жылы іске қосылады деп жоспарлануда. Қазір Парламентте «Әскери қызметшілерді тұрғын үймен қамтамасыз ету туралы» заң бар, оған сәйкес жыл сайын 60 мыңға жуық әскери қызметші тұрғын үй төлемдерін алуға құқылы болады. Егер бұрын тұрғын үй жәрдемақысын тек жалдау төлемдеріне ғана пайдалануға рұқсат етілсе, енді заңда бұл қаражатты пайдаланудың сегіз бағыты қарастырылады: тұрғын үй заемын өтеу, тұрғын үй жинақтары, тұрғын үй жағдайын жақсарту және т.б.
Тағы бір айта кетерлігі, биыл Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі жобаны бірінші болып қолға алған болатын ортақ құрылыс. «Бұл қазақстандықтарға тұрғын үйді құрылыс кезеңінде де қауіпсіз сатып алуға мүмкіндік береді. Бұл ретте жылжымайтын мүліктің құны тұрақты және, әдетте, нарықтық құннан төмен. Келесі жылы мұндай жобалар көп болады деп күтілуде», – дейді Рүстем Қыдықов.
«Осы факторлардың барлығы жылжымайтын мүлік нарығын жандандырып, тұрғын үйді одан да қолжетімді етеді», – деп түйіндейді Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің өкілі.
