Жаңа ғимараттардың бағасы енді: Қазақстандағы бастапқы жылжымайтын мүлік нарығына шолу - Kursiv.kz

Қазақстанда жаһандық экономикалық дағдарыс басталғалы бері байқалып келе жатқан құрылыс саласындағы тоқырау соңғы үш жылда тұрақты өсіммен алмастырылды, оған құрылыс саласын мемлекеттік қолдау және ипотекалық несиелеу ықпал етті. Бұл ретте мемлекеттік «Өңірлерді дамытудың 2020 жылға дейінгі бағдарламасын» жүйелі жүзеге асыру соңғы рөл атқарған жоқ. Сарапшылардың пікірінше, бүгінде нарықтағы транзакциялардың 60% -ы жаңа ғимараттардан пәтер сатып алу болып табылады. Бұл ретте бастапқы нарықтағы сұраныс құрылымы неғұрлым қолжетімді тұрғын үйге қарай өзгеруде.

Қаншасы салынды?

ҚР ҰЭМ ҒК мәліметтері бойынша 2016 жылы 10,51 млн шаршы метр тұрғын үй салынды, бұл 2015 жылмен салыстырғанда 17,6%-ға артық. 2017 жылдың бірінші жартыжылдығында Қазақстанда жалпы ауданы 5,54 млн шаршы метрді құрайтын тұрғын үй қоры пайдалануға берілді. Өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда бұл көрсеткіш 11 пайызға артқан. Айта кету керек, құрылыстағы осындай өсу қарқыны әлемдік ипотекалық дағдарысқа дейін он жыл бұрын ғана байқалған.

2016 жылы құрылыс жұмыстарының көлемі 3,26 трлн теңгені құрап, өткен жылмен салыстырғанда 13,9 пайызға өскен. 2015 жылы көрсеткіш 7,3%-ға өсті. Сонымен қатар, 2014 жылдан бастап пайдалануға берілген тұрғын үйлер көлемінің өсу қарқыны ақшалай есептегенде шығыстардың өсу қарқынынан асып түсті, осыдан құрылыс салушылар соңғы жылдары арзанырақ тұрғын үйге қайта даярлықтан өткен деген қорытынды жасауға болады.

Ел астанасында әрбір төртінші шаршы метр пайдалануға беріледі. Қалада Астана 2017 жылдың бірінші жартыжылдығында 1,51 млн шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді, бұл жалпы көлемнің 27,3%. Қала екінші орында. Алматы , онда биылғы жылдың алты айында 928,79 мың шаршы метр тұрғын үй салынды, бұл республикалық көлемнің 16,8%-ына сәйкес келеді. Маңғыстау облысы құрылыстың жедел қарқынымен де ерекшеленді – қарастырылып отырған кезеңде онда 542,56 шаршы метр тұрғын үй салынды. Солтүстік Қазақстан, Павлодар және Қостанай облыстарында құрылыс құлдырау жағдайында тұр, пайдалануға берілген тұрғын үй көлемі республикалық деңгейден 1–2%-дан аспайды.

Құрылыс құны

Құрылыс құны , сондай-ақ экономиканың басқа салаларындағы баға өсуде. Елде 2016 жылы тұрғын үйлердің жалпы алаңының бір шаршы метрін салудың орташа нақты құны 1,6%-ға өсті. Құнның ең көп өсуі Павлодар (35,6%), Ақмола (31,5%) және Жамбыл (20,6%) облыстарында байқалды. Жалпы, 2016 жылы Қазақстанның тоғыз облысында құрылыс құны қымбаттады. Атырау облысында, Шығыс Қазақстан облысында және Алматыда, керісінше, тұрғын үй құны сәйкесінше 15,7%-ға, 11%-ға және 8,6%-ға төмендеген.

2017 жылдың бірінші жартыжылдығында республика бойынша тұрғын үйлердің шаршы метрін салудың орташа құны халық салған үйлерді қосқанда 114,5 мың теңгені құрады, халық салған тұрғын үйлерді есепке алмағанда – 121,3 мың теңге.

Күрделі тұрғын үй құны бойынша ең қымбат болып шықты, мұнда орташа құны шаршы метрге шаққандағы құрылыс 150,5 мың теңгені құрады. Алматыда бір шаршы метр мердігерлерге орташа есеппен 147,9 мың теңге, Алматы облысында 115,9 мың теңге жұмсалған. Құны бойынша ең арзан баспана Қызылорда облысында – мұнда бір шаршы метрді салу құны орташа есеппен небәрі 63,8 мың теңгені құрады. Жамбыл және Павлодар облыстарында да баспана құны шаршы метрі 70 мың теңгеден аспайды.

Бұл қазіргі уақытта әзірлеушілер түпкілікті өнімнің бағасына әсер ететін факторларды (экономикалық, саяси, сұраныс пен ұсыныс, заңнамадағы өзгерістер және т.б.) ескере отырып, төмен пайданы қабылдай отырып, бәсекелестік ортада өмір сүруге тырысатынын білдіреді. және ұзақ мерзімді перспективада нарықтағы позицияларды сақтау үшін ставка жасау. Тоқырау тұрғын үй бағасы, ең алдымен, соңғы төрт жылда ел басынан өткерген теріс макроэкономикалық әсерлермен (мұнай бағасының төмендеуі және ұлттық валюта бағамы, инфляцияның өсуі, үй шаруашылығының кірісі мен ипотеканың төмендеуі) байланысты.

Сұраныс қандай?

Еске сала кетейік, 2012 жылдың 1 маусымынан бастап Қазақстан Республикасының Үкіметі «Қолжетімді баспана-2020» бағдарламасын бекітті, оның негізгі міндеті бұрынғы бағдарламалардың кемшіліктерін жою, атап айтқанда, халықтың басым бөлігін тұрғын үйге қолжетімділікті толық қамтамасыз етпеу сияқты. елдің экономикалық белсенді халқына, сондай-ақ мемлекет алдында міндеттемесі бар азаматтарға – халықтың әлеуметтік осал топтарына, жас отбасыларға және т.б. Өңірлер 2020 жылға дейін» Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2014 жылғы 28 маусымдағы No 728 қаулысымен бекітілген.

Тұрғын үй нарығындағы ағымдағы жағдайды талдау көрсеткендей, жалпы экономикалық жағдайдың нашарлауына және құрылыс құнының өсуіне қарамастан, жаңа ғимараттарға сұраныс тұрақты өсуді көрсетуде. Комитетінің мәліметі бойынша Қазақстан Республикасының статистикасы бойынша Алматыда бірінші жартыжылдықта 16 767 тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілесі орындалды, бұл 2016 жылдың деңгейінен 23 пайызға және 2015 жылдың деңгейінен 104 пайызға жоғары. Бұл ретте алты айда сатылған пәтерлердің саны 14 269 бірлікті құрады (2016 жылдың бірінші жартыжылдығымен салыстырғанда +21%).

krisha.kz сарапшылары мұны бірнеше себеппен түсіндіреді: құлдырап бара жатқан нарықта, яғни арзандатылған бағамен немесе қолайлы шарттармен (мысалы, бөліп төлеумен) баспана сатып алу туралы шешім; жинақталған валюталық жинақ қаражаты есебінен тұрғын үй сатып алу (Алматы қаласында ағымдағы жылдың мамырында олардың үлесі 76% құрады); ұсыныстың өсуі. Шынында да, жоғарыда атап өткеніміздей, нарық бүгінде жаңа ұсыныстармен тұрақты түрде толығып келеді.

Осылайша, құрылыс салушылардың сату бөлімдеріне сатып алушылардың өтініштері ағымдағы жылдың бірінші жартыжылдығында 2016 жылдың екінші жартыжылдығымен салыстырғанда 30%-ға өсті. Сағат Сонымен қатар, әзірлеушілер сұранысқа бейімделуде, ол көбірек жаққа ауысты қолжетімді баспана .

«Соңғы екі жылда бастапқы нарықтағы сұраныс құрылымы неғұрлым қолжетімді үнемді және жайлылық класындағы тұрғын үйге қарай тұрақты түрде өзгерді. Осылайша, тұрғын үй кешендерінің танымалдылығының IV онлайн рейтингін дайындау шеңберінде жаңа ғимараттардағы пәтерлерге сұранысты талдауымыз 2017 жылдың бірінші жартыжылдығында олардың Homsters.kz арқылы жіберген сатып алушылардың өтініштерінің үлесі 2017 жылдың бірінші жартыжылдығындағымен салыстырғанда екенін көрсетті. 2016 жылдың екінші жартыжылдығында сыныптар бойынша келесідей өзгерді: I сыныптағы объектілер (элита) бойынша 4,4%-дан 2,6%-ға төмендеді; ІІ сыныптағы объектілер бойынша (бизнес) 46,7%-дан 31,4%-ға төмендеді; III (жайлылық) класындағы объектілер бойынша 39-дан 53,4%-ға дейін өсті; IV класты (экономиялық) жылжымайтын мүліктер үшін 9,9%-дан 12,6%-ға дейін өсті», – деді жылжымайтын мүлік сатып алушыларына арналған Homsters.kz онлайн сервисінің басқарушы серіктесі Мария Рен. «Сынып бойынша ұсыныс құрылымы көп өзгермегенін атап өту маңызды».

Бола тұра Homsters.kz арқылы құрылыс салушыларының сату бөлімдеріне жіберілген өтінімдер саны бойынша бағаланатын сәнді тұрғын үйге сұраныс аздап төмендеді. Дегенмен, сарапшының айтуынша, бұл бағаға әсер еткен жоқ десе де болады: «Жыл басынан бері бұл сегментте теңге бағамының динамикасымен сәйкес келетін шаршы метр құнында шамалы ауытқулар болды. Бұл кейбір әзірлеушілер элиталық квадраттардың құнын есептеуді долларға байланыстыруымен байланысты. Бұл байланысты сақтау себептерінің бірі элиталық нысандар құрылысының өзіндік құны құрылымында импорттық құрылыс материалдарының жоғары үлесі болып табылады».

Сарапшылар эконом және комфорт класындағы тұрғын үйге сұраныстың артуы несие секторының құлдырауымен байланыстырады. Көптеген екінші деңгейлі банктер девальвация жағдайында ипотеканы қысқартты. Дегенмен, бүгінде ипотека нарығы Қазақстанда несие беру баяу болса да, әлі де өсуде. 2017 жылдың маусым айында ипотекалық несиелендіру көлемі 1,01 трлн теңгеге жетті. Бір жыл ішінде ипотекалық портфель 15,5%-ға өсті.

HCSBK елдің ипотекалық нарығының көшбасшысы болып табылады. «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ Жарнама және қоғаммен байланыс департаментінің мәліметі бойынша, 2017 жылы барлық қазақстандық ипотеканың 75%-ын ХЦБК берген. Банк қазақстандықтарға тұрғын үй алу үшін тиімді жинақтауға көмектесетін және қолжетімді несиелер беретін мемлекеттік әлеуметтік қаржы институты болып табылады. Қазіргі таңда банкте 965 100 депозит ашылды. Қызметінің барлық кезеңінде институттың көмегімен 146 975 адам баспана алуға мүмкіндік алды.

Бастапқы тұрғын үйге келетін болсақ, ипотекалық несиелеу жаңа тұрғын үйге сұраныс пен бағаға әсер ететін негізгі фактор емес. Әзірлеушілер жеке бөліп төлеу бағдарламаларын пайдалануды және дамытуды қалайды (мемлекеттік ипотекалық және субсидиялау бағдарламаларын есептемегенде). Банктердің ипотекалық несиелендіру шарттарын қатайтуынан халықтың жаңа немесе қайталама тұрғын үйді таңдау кезіндегі қалауы тек өзгеруі мүмкін.

Жаңа ғимараттардың бағасы

2017 жылғы маусымда Қазақстанда өрескел, әдемі әрлеуі бар пәтерлердің жалпы алаңының бір шаршы метрінің бағасы орта есеппен 249 мың теңгені құрады (ҚР ҰЭМ CS мәліметтері бойынша). 2016 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда жаңа тұрғын үй бағасы 3 пайызға төмендеді. 2017 жылдың бірінші жартыжылдығында 2016 жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда жаңа баспана 2,7%-ға арзандады. Сонымен қатар, құрылыс құнының өсуіне қарамастан, 18 қаланың 10-ында баға өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда маусым айында төмендеген.

Ең қымбат Алматыдағы жаңа тұрғын үй , мұнда пайдалануға берілген тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы орта есеппен 332,6 мың теңгені құрады. Атырауда жаңа ғимараттардың шаршы метрі орта есеппен 326,3 мың теңгеге ұсынылады. Елордада маусым айында жаңа баспананың шаршы метрі 318,8 мың теңгені құрады. Жаңа тұрғын үйді сатып алу Жезқазған мен Талдықорғанда арзанырақ, олардың шаршы метрі орташа есеппен 90 мың теңге тұрады (Өңірлерді дамытудың 2020 жылға дейінгі бағдарламасы аясында сатылатын жаңа тұрғын үй бағасы).

Соңғы бір жарым-екі жылда қайталама тұрғын үйдің құны тұрақты түрде төмендегенімен, соңғы бір жылда бастапқы нарықтағы баға айтарлықтай өзгерген жоқ, деп хабарлайды Homsters.kz. «Жаңа ғимараттың бір шаршы метрінің құны жалпы нарықта да, жекелеген қалалар мен сыныптар бойынша да дәлізде 0,5–1,5% ауытқиды, айқын төмендеу немесе жоғарылау үрдісі жоқ. «шаршысының» орташа бағасы Астанадағы жаңа ғимараттар жыл басынан бері 317-324 мың теңге, Алматыда 450-466 мың теңге аралығында болды.Сонымен қатар өсудің негізгі шыңдары жаңа ғимараттарға сұраныс дәстүрлі түрде артқан көктемде болды, », – деді Мария Рен.

Жаңа құрылыстар бағасының тұрақтылығы мұндай тұрғын үйге сұраныстың тұрақтылығымен байланысты. Сарапшылардың бағалауы бойынша, бүгінде нарықтағы транзакциялардың 60% -ы жаңа ғимараттардан пәтер сатып алу болып табылады. Бұл жерде ескі тұрғын үй қорының сапасының үнемі нашарлауы да, мемлекеттің жыл өткен сайын қанат жайып келе жатқан құрылыс саласын қолдаудағы белсенділігі де маңызды.

«Бір қызығы, қайталама нарықта да сатып алушылар жаңа үйлерге көбірек көңіл бөледі. Жақында біз Homsters.kz сайтындағы сатып алушылардың екінші кезектегі тұрғын үйге қатысты өтініштерін талдадық және қазақстандықтардың 52 пайызы үйлерден пәтер сатып алуды қалайтыны анықталды. 2000 жылдан кейін салынған. Ескі тұрғын үйлерге сұраныс айтарлықтай төмен: қайталама тұрғын үйді сатып алуға өтініштердің 27%-ы 1980-90-шы жылдары салынған нысандарға, 21%-ы 1980 жылға дейін салынған үйлердегі пәтерлерге тиесілі», – деді сарапшы.

Мария Реннің айтуынша, жаңа ғимараттардың бағасы осы жылдың соңына дейін өзгеріссіз қалады, өйткені бастапқы тұрғын үйге сұраныс тұрақты және мамандандырылған мемлекеттік бағдарламалар арқылы қолдау көрсетіледі. Мәселен, маусым айынан бастап ол қарқын алды «Нұрлы жер» бағдарламасы , оның аясында сіз жаңа ғимараттан пәтер алу үшін жылдық 10% несие ала аласыз.

Күзде нарықтың маусымдық жандануы аясында тіпті кейбір оң динамика (бағаның өсуі) болуы мүмкін. Мысалы, үнемді және жайлылық класындағы (тиісінше IV және III класс) қолжетімді тұрғын үй кешендеріне сұраныстың артуы осы сегменттердегі бағаның өсуіне ықпал етуі мүмкін.

Кім салып жатыр?

2016 жылы тұрғын үйлердің жалпы көлемінің 41,9%-ы халық, 5,8%-ы мемлекет, 2,5%-ын шетелдік меншік иелері пайдалануға берді. Осы кезеңдегі құрылыс-монтаж жұмыстарының ең үлкен үлесін ірі кәсіпорындар (45,2%) атқарды. 2017 жылдың бірінші жартыжылдығында тұрғын үй құрылысындағы құрылыс компанияларының үлесі 49,8%-ға дейін өсті.

2016 жылы Қазақстанда 7176 құрылыс ұйымы тіркелген, оның 6549-ы шағын, 405-і орта және 222-і ірі. Құрылыс секторындағы ШОБ субъектілері негізінен күрделі (жалпы жұмыстың 58,4%) және ағымдағы (59,1%) жөндеумен айналысады. Жаңа тұрғын үй құрылысын негізінен ірі кәсіпорындар (43%) жүргізеді.

2016 жылы Қазақстандағы сенімді құрылыс салушылар тізіміне Homsters.kz мәліметі бойынша елдегі ең ірі бес құрылыс компаниясы – корпорация кірді. Негіз – А «, ұстау BI Group , корпорациясы ORDA Invest , құрылыс компаниялары «АльянсСтройИнвест» және « Элитстрой «.

Негіз-A қала құрылысы саласында отыз жылға жуық еңбек етіп келеді және Қазақстандағы құрылыс индустриясының көшбасшыларының бірі болып табылады. 2016 жылы компания мемлекетке 8 206,46 миллион теңге салық төледі, бұл мамандандырылған көрме нысандарын салу бойынша мердігерден кейінгі құрылыс саласында рекордтық сома. «Базис-А» құрылыс компаниясы басқа ТМД елдерінде және Канадада жобаларды жүзеге асырды.

BI Group — жиырма жылдан астам уақыт бойы компания тұрғын үй және коммерциялық жылжымайтын мүлік, өндірістік, азаматтық, көлік және әлеуметтік инфрақұрылым нысандарының құрылысын жүзеге асырып келеді. Холдингтің үздік жобаларының қатарында Park Avenue тұрғын үй кешені, Milan Quarter тұрғын үй кешені және BI City тұрғын үй кешені бар. Әзірлеуші ​​өз саласындағы жетістіктері үшін отандық және халықаралық ұйымдардан көптеген марапаттарға ие болды.
ORDA Invest инвестиция және құрылыспен айналысады, Қазақстанда (Астана) және Қырғызстанда жұмыс істейді, Ресейде нысандарды іске асыру тәжірибесі бар. Үздік жобалардың қатарында «Жетіген» тұрғын үй кешені, «Янтарный» тұрғын үй кешені, «Нұр Аспан» тұрғын үй кешені бар. Компания тұрғын үй және коммерциялық құрылысқа маманданған.
AllianceStroyInvest («Global Expert Development Group» ЖШС) капитал нарығындағы ең белсенді және табысты әзірлеушілердің ондығына кіреді. Оның жобалары ЖМ «Лесная поляна», TK «Grace», TK «ASI». Әзірлеуші ​​жобалық компаниялармен және құрылыс материалдарын шығаратын шетелдік өндірушілермен ынтымақтасады.

Элитстрой тұрғын үй құрылысымен қатар, стратегиялық маңызы бар мемлекеттік нысандардың құрылысына қатысады. Қазіргі уақытта «Элитстрой» компаниялар тобы кеңселік үй-жайларды, элиталық тұрғын үй кешендерін, бизнес және комфорт класындағы нысандарды салуға маманданған. Үздік жобалардың қатарында Іле Алатауының баурайындағы «Хан-Тәңірі» тұрғын үй кешені, «Асыл Арман» және «Алма-тау» тұрғын үй кешенінің эконом-класс жобалары бар. Компания көптеген құрылыс материалдарын дербес шығарады.

Мемлекет халықты баспанамен қамтамасыз етуде де үлкен салмақты өз мойнына алады. «2016 жылы мемлекеттік бағдарламалар – Өңірлерді дамытудың 2020 жылға дейінгі бағдарламасы және «Нұрлы жол» (несиелік тұрғын үй бағыты бойынша) аясында 7 мыңға жуық пәтер пайдалануға берілді. 2016 жылы банк тұрғын үй жағдайын жақсартуға барлығы 24 691 несие берді», – деді. Зәуре Масғұтова, ЖСҚБО Жарнама және қоғаммен байланыс департаментінің директоры.

Тұрғын үй құрылыс жинақ банкінің мәліметі бойынша 2017 жылдың бірінші жартыжылдығында 3 мыңнан астам несиелік тұрғын үй немесе 195 мың шаршы метрден астам тұрғын үй пайдалануға берілген. Екінші жартыжылдықта республика бойынша жалпы ауданы 721 000 шаршы метр болатын 12 364 пәтерлік 160 үй пайдалануға беріледі деп күтілуде. Тұрғын үй «Нұрлы жер» бағдарламасы аясында сатылады. 2017 жылдың 1 шілдесіне 17 978 несие берілді.

Бүгінде олар Шымкент пен Атырауда құрылыс салуда. Қаңтар-маусым айларында онда 40,5 мың шаршы метр тұрғын үй пайдалануға берілді – бұл сәйкесінше 672 және 677 пәтер. Ақтауда құрылыс көлемі айтарлықтай өсті – 34,2 мың шаршы метрге дейін (540 пәтер). Одан кейінгі орында 30,2 мың шаршы метрмен Орал және 28,2 мың шаршы метрмен Павлодар (әрқайсысы 504 пәтер).

Екінші жартыжылдықта олар одан да көп жұмысты аяқтауды жоспарлап отыр Жалпы ауданы 150 000 шаршы метрді құрайтын 12 тұрғын үй нысаны. «Бәйтерек девелопмент» қаржысы есебінен салынған баспана негізінен «Қазақстанның тұрғын үй құрылыс жинақ банкі» АҚ салымшыларына сатылады. Жылжымайтын мүліктің бір бөлігі әкімдіктерде кезекте тұрғандарға жалға беріледі.

«Халықтың тұрғын үйге қолжетімділігін арттыруға мемлекеттік қолдауды ескере отырып, Қазақстанда қолжетімді тұрғын үй құрылысының өсуі күтілуде. Тек «Нұрлы жер» бағдарламасы аясында қаржыландырудың барлық көздерінен тұрғын үйлерді пайдалануға беру көлемінің жыл сайын артуы күтілуде», – деді Зәуре Масғұтова.

Қазір тұрғын үй нарығы құлдырау кезеңінен шығу үстінде, яғни жылжымайтын мүлік бағасы төмендеп, ең төменгі деңгейге жетті және нарық өсу фазасына өтуге дайындалуда, дейді сарапшылар. Олардың пікірінше, 2018 жылы ел экономикасының тұрақты өсімі, халықтың төлем қабілеттілігі жақсарады, сапалы және заманауи тұрғын үйге сұраныс артады, осыған байланысты жылжымайтын мүлік нарығында бағаның шамалы өсуі болжануда. Атап айтқанда, 2018 жылдың мамыр айының соңына қарай Астанада қайталама тұрғын үй нарығында 4–5%-ға (шаршысына 355 мың теңге) және бастапқы тұрғын үй нарығында 6–7%-ға (бір шаршы үшін 321 мың теңге) өсім күтілуде. Құндылық тұрғысынан жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар тұрғын үйдің шаршы метрі үшін шамамен 15-19 мың теңгеге өсуі керек.