Елдегі дағдарыс кезінде сатып алушылар үшін жылжымайтын мүлікпен мәміле жасауға тамаша мүмкіндіктер ашылады. Егер сіз елордада пәтер алу үшін қаражат жинаған болсаңыз, онда бұл кезең үй сатып алудың ең жақсы уақыты. Қазақстан теңгенің құбылмалы айырбас бағамына көшкеннен кейін елордадағы жылжымайтын мүліктердің доллар бағасы өсуді тоқтатты. Астанада пәтер сатып алушы тағы не білуі керек?
Сәйкес опцияларды іздеуді бастаңыз
Интернетте іздеу
Жылжымайтын мүлікті сату және жалға беру порталдары іздеу және сұрыптау үшін ыңғайлы құралдарды ұсынады. Жеке хабарландырулары бар сайттар және агенттіктер күн сайын жаңа ұсыныстармен жаңартылып отырады — опцияларды қолайлы параметрлерге сәйкес сұрыптау керек: құны, ауданы, бөлмелер саны, жалпы түсірілім және т.б. Мысалы, бару Homesters.kz , толтыру пішіндеріндегі ұяшықтар мен сандарды белгілеу арқылы жарнамаларды сүзгілеу оңай.
Пәтер сатушылар үшін порталды пайдалану да оңай: мысалы, сату туралы хабарландыруды автоматты түрде жаңарту ыңғайлы. Жариялау мерзімінің аяқталуы туралы хабарлама электрондық пошта арқылы жіберіледі. Жарнаманың қызықты нұсқасы «баға тарихы» болып табылады — бұл жылжымайтын мүлік құнының динамикасы қалай өзгергенін білуге мүмкіндік береді.
Біз өзімізді жарнамалаймыз
Пәтер сатып алған кезде біз бар ұсыныстарды іздеп қана қоймай, жарнамалай аламыз пәтер іздейді . Мәтінде сізге сәйкес келетін тұрғын үй қандай болуы керек екенін сипаттай аласыз.
Баспа құралдарында іздеу
Астанадағы пәтерлерді сату үшін интернетті қалай пайдаланатынын немесе ұнататынын бәрі бірдей біле бермейді. Көбінесе егде жастағы адамдар газеттерге хабарландыруларды орналастырады немесе үйлердің жанындағы немесе аялдамалардағы бағаналарға іліп қояды.
Қандай жарнамаларды елемеу керек
Есіңізде болсын, фотосуретте олар сатылатын нысанның қадір-қасиетін түсіруге тырысады. Жылжымайтын мүлік сарапшылары хабарландырулардағы мәліметтерге сүйене отырып, қорытынды жасады. Мысалы, жөндеудің косметикалық екені көрсетілсе, онда ол 10 жылдан астам уақыт бұрын жасалған. Олар тұсқағаздың екі жастан аспайтынын айтқан кезде, сіз осы кезеңге бірнеше қауіпсіз қосуға болады. Егер «жөндеу» сөзі жай ғана көрсетілген болса, онда ол көп уақыт бұрын жүргізілген болуы мүмкін. Сипаттамада тікелей алдау сирек кездеседі, бірақ сатушылар көбінесе фактілерді безендіруге бейім. Егер «алдын ала өңдеу» ұсынылса, бұл өрескел әрлеу болуы мүмкін. Өздеріңіз білетіндей, дөрекі түрде сатуға тыйым салынады, сондықтан оны ешкім жарнамада жарияламайды.
Фотосыз ұсыныс сатып алушыны ескертуі керек. Оның атынан Біріккен Риэлторлар Ассоциациясынан Президент Елена Грива, егер агент жарнаманы суретсіз орналастырса, оның мүлікті көруі екіталай екенін білеміз. Сатуға мүдделі делдал міндетті түрде сапалы фотосуреттер түсіріп, пәтер иесімен келісім-шарт жасайды.
Инфрақұрылым
Жылжымайтын мүлікті таңдағанда, сыртқы және ішкі инфрақұрылымның қаншалықты дамығанын ескеріңіз. Жақын жерде балабақшалар, емханалар, ауруханалар, мектептер, автотұрақ болса, бұл үйде тұратындар үшін плюс. Пәтермен бірге автотұрақ ұсынылса, мұндай мәміленің бағасы 5-10 мың АҚШ долларына артады. Ай сайын орташа есеппен 5-10 мың теңге тұратын автотұраққа қызмет көрсету ақысы төленетінін ұмытпаңыз. Көлікті жалға алу шамамен бірдей соманы құрайды. Мүмкін сіз артық төлем жасамауыңыз керек — жеке көліктерге арналған тұрақ жалға алу жеткілікті.
Риэлтордан көмек сұрауым керек пе?
Делдалдарсыз пәтер аламын деп жарнама жасасаңыз да жазады немесе телефон соғады. Опцияларды шолу кезінде сіз NA өкілдеріне де тап боласыз, өйткені иелерінің өзі сату мәселелерімен сирек айналысады. Астанадағы пәтерлерді сатып алушылар арасында жүргізілген сауалнамаға сәйкес, елордадағы жылжымайтын мүлік нарығы құрылымсыз және көбінесе этикаға қайшы келеді. Оңай ақшадан пайда тапқысы келетіндер әрқашан болады. Елорда тұрғындарының бірі өз әсерімен бөліскендей, мәмілені талқылау барысында риэлторлардың ешқайсысы қызмет көрсетуге келісім-шарт жасасуды қаламаған. Дегенмен, делдалдар мәміле сәтті болса, сатып алушылар соманың тағы 1% — 2% төлеуі керек деп табанды. Агенттер сатып алушыға қолайлы нәрсені уәде ете алады, бірақ ол мүлде басқа мүлікке қарауы керек, сипаттамаға сәйкес келмейді. Дегенмен, пәтер иелері баспана кілтін сеніп тапсыратын делдалдар да бар – олар оны сатып алушыларға ыңғайлы уақытта көрсете алады.
Қазақстан риэлторларының біріккен қауымдастығы жылжымайтын мүлікті сатып алу-сату мәмілелеріне заңсыз қатысатын агенттерді көтермелемейді. «Қара» риэлторлар мәні бойынша делдал ретінде әрекет етуге құқығы жоқ алаяқтар болып табылады, олар еш жерде тіркелмеген және делдалдық қызметтерді көрсету туралы келісім-шарттарға қол қою арқылы өз клиенттеріне кепілдік бермейді. Сондықтан тұрғын үй сатып алу бойынша ұсыныстарды іздеу барысында адамдар жоқ пәтерлер туралы хабарландыруларға тап болады. Тұтынушылардың өздері де зиянкестердің белсенділігіне ықпал етеді. Қызмет көрсету кезінде адал емес агенттер ешқайсысын ұсына алмайды бухгалтерлік құжаттар, ал сатып алушылардың өздері чектерді талап етпейді. Адал риэлторлық компания әрқашан чектерді, шот-фактураларды, орындалған жұмыс актілерін бере алады.
Риэлтормен бірлесіп пәтер сатып алу туралы кеңестер
Алдымен агенттік пен риэлторларды тексеріңіз. Әңгімелесуде компания өкілінен ұйымның атын және кеңсенің телефон нөмірін сұраңыз. Егер агент шынымен осы компанияда жұмыс істесе, компания мұны сіз үшін міндетті түрде растайды. Сондай-ақ НА қызметін интернет арқылы тексеруге болады.
Екіншіден, мәміле жасаңыз. Кәсіпорын интернет арқылы жұмыс істесе де, ресми келісім-шарт жасау қажет. Өйткені, клиенттің құқықтары мен компанияның жауапкершілігі келісім-шартта көрсетілген – делдал компанияның қандай қызметтерді көрсетуі керектігі көрсетілген.
Үшіншіден, аттестацияны тексеріңіз. Бұл процедура NA және Риэлторлар үшін міндетті емес. Алайда, егер компания жылжымайтын мүлік нарығында елеулі бәсекелес болса, онда сіз оның сертификаттауы туралы Біріккен Ассоциацияның веб-сайтынан біле аласыз. Қазақстандағы риэлторлар.
Біз құжаттарды мұқият зерттейміз
Елорда тұрғыны Бондаренко Николай пәтер сатып алу кезінде оның отбасы дұрыс рәсімделмеген құжаттармен айналысуға мәжбүр болғанын еске алады. Бұл пәтерді ипотекаға тіркеуге тағы бір жарым ай уақыт кететініне әкелді. Нақтырақ айтқанда, Бондаренко Н. ауданы 90 шаршы метр болатын бес бөлмелі пәтер алған. Ол жекешелендіру арқылы сатып алынған, алайда нысанның техникалық төлқұжатында бес бөлменің орнына төрт бөлмелі пәтер көрсетілген. Сонымен қатар, қайта жоспарлау туралы құжаттар да болмаған. Пайда болған сәйкессіздіктерге байланысты жаңа қожайындар пәтердің техникалық төлқұжатын қайта жасауға, тұрғын үй алаңын қайта бағалауға мәжбүр болды.
Сізге қандай құжаттарды ұсыну қажет?
Таңдалған мүлікті сатып алуға қатысты келесі құжаттармен танысу қажет:
— мүлікті тіркеу туралы куәлік. Есіктері, қабырғалары, терезелері, ас үйлері жылжытылған үйді тиісті рұқсаттарсыз сатып алуды ойламаңыз. Сіз қайта құруды заңдастыру мүмкін емес болуы мүмкін.
— Электрондық үкімет порталында құрылған жылжымайтын мүлікке тіркелген құқықтар туралы құжаттар – оларды халыққа қызмет көрсету орталықтары береді.
— Меншік құқығы туралы құжаттар — оларды сізге жылжымайтын мүлікті сатушы көрсетуі керек.
— қарыздың жоқтығын растайтын коммуналдық төлемдерді төлеу түбіртектері.
— Егер сіз үй сатып алсаңыз, жер туралы актіні оқыңыз.
— салық берешегінің жоқтығы туралы анықтамалар – Салық департаментімен беріледі.
Пәтер сатып алмау керек жағдайлар
Пәтер сатып алмаңыз , Егер:
– Құжаттарда түзетулер көп. Бланкілер мен мөрлерге назар аударыңыз — олар ұрлануы немесе жоғалуы мүмкін.
— Сізге құқық белгілейтін құжаттардың түпнұсқасы берілмесе. Көшірмелер мүлікте ақау бар екендігінің белгісі болуы мүмкін. Түпнұсқалардың неліктен жоқтығын анықтау керек, содан кейін сатып алушыға тек телнұсқаларды беруге мүмкіндік беретін құжаттарды тексеру керек.
– Аз уақыт ішінде пәтер бірнеше иесін ауыстырды. Мұндай жиі қайта сатудың себептерін анықтау қажет — бұл жағдайда құжаттардың заңды тазалығы күмән тудыруы мүмкін.
— Пәтердің иесі немесе қожайындарының бірі қайтыс болды, бірақ мұра ісі ашық емес.
— Пәтер сенімхат бойынша сатылады — қазір немесе ертерек. Берілген сенімхаттың түпнұсқалығы оны тексеру қиын, сондықтан мұндай транзакциялардағы алаяқтық ықтималдығы жоғары.
— Мүлік мұраға қалдырылды, алайда бірінші сатыдағы үлестің мұрагері болып табылатын мұрагер құқықтарға енбеді.
— Пәтердің иесі психиатриялық емханада тіркелген немесе есепте тұрған.
— Пәтер орналасқан үй апатты деп танылды.
Сарапшылар не дейді
Жылжымайтын мүлік сарапшыларының пікірінше, соңғы үш жылда таза тіркелген сату операциялары айтарлықтай төмендеді. Ал бұл халықтың табыс деңгейінің төмендеуіне байланысты. Өз құнын 20-25 пайызға арзандатқысы келмейтін сатушылардың көпшілігі нысандарды сатуды тоқтатуды ұйғарады. Қазіргі уақытта транзакциялардың көпшілігі экономика сегментінде шоғырланған, оның бір шаршы метрінің құны 800-1000 АҚШ долларын құрайды. Құрылыс салушының тұрғын үйіне қатысты көптеген ірі құрылыс компаниялары ш.м. құнын қайта есептеуге көшуде. теңгеде.
Баға тенденциялары
Еркін құбылмалы айырбас бағамы доллар бағасының ұдайы төмендеуіне әкелді. 2016 жылдың соңында бірнеше айдың ішінде доллармен есептегенде пәтерлердің құны 8 пайызға төмендеді. 2015 жылдың бірінші жартыжылдығындағы доллар құнының динамикасы айына 1,2%-ға төмендеуімен сипатталады. Сол жылдың қыркүйек айында бағаның төмендеу қарқыны аптасына 1,7% деңгейіне жетті.
Сарапшылардың пікірінше, құнның өзгеруі пәтердің орналасқан жеріне емес, тұрғын үй класына байланысты. Комфорт класындағы пәтерлер ең көп бағаны жоғалтты – 14%-ға, яғни. шаршы метрге шамамен 1750 доллардан 1530 долларға дейін Нарықтың құлдырауы элиталық санаттағы пәтерлерге ең аз әсер етті – құнының деңгейі небәрі 8%-ға төмендеді. Бизнес және эконом-класс пәтерлеріне келетін болсақ, олардың әрқайсысы 9,5% жоғалтты.
Сатып алушыларды сұрақ қызықтырады, қазір Астанада жылжымайтын мүлік сатып алуға тұрарлық па? Немесе баға одан да төмендегенше күтесіз бе? Сатып алудың мақсатын ескерген жөн. Егер инвестиция ретінде болса, онда мұндай мәміле тиімсіз. Егер дағдарыс жағдайында тұру үшін сіз көптеген қызықты ұсыныстар таба аласыз. Сатып алушылардың доллармен жинақтары болса, онда пәтер сатып алу тиімді болуы мүмкін.
