Тапсырма шарты бойынша пәтер сатып алу: мәміленің ерекшеліктері

Бір шаршы метрдің құны Қазақстандағы жаңа құрылыстар жеткілікті жоғары. Жеке үй сатып алуға ақша үнемдеудің танымал тәсілдерінің бірі – салынып жатқан үйде пайдалануға берілгенге дейін тұрғын үй алаңын сатып алу. Мұндай сатып алу үлестік құрылысқа қатысушы (үлескер) пәтерді басқа тұлғаға қайта тіркеген кезде меншік құқығын басқаға беру шарты бойынша жүзеге асырылуы мүмкін.

Нысан аяқталмайынша, пәтерлер тек «жобада», техникалық құжаттамада бар. Мәміленің ерекшелігі – сатып алынатын тұрғын үй алаңының өзі емес, болашақ пәтерді иелену құқығы. Сатып алушыларды тарту үшін үлескерлер көбінесе құрылыс салушылардан төмен бағамен тұрғын үйге меншік құқығын береді. Сатып алу кезінде үнемделген ақша сомасы 15-20% жетеді.

Жаңа ғимараттағы пәтердің тағайындалуы қандай?

Құқықтардың ауысуы «цессия» терминімен белгіленеді (лат. cessio – беру, беру). Басқаға беру шарты бойынша тұрғын үйдің толық құнын төлеген үлескер (цедент) пәтерге өз құқығын жаңа адамға (құқық алушыға) береді. Осындай мәміле нәтижесінде сатып алушы нақты тұрғын үй алаңын емес, құрылысты пайдалануға берілгеннен кейін құрылыс салушыдан болашақта тұрғын үй алу құқығын қамтамасыз ететін құжатты алады.

Сырттай қарағанда, тапсырма шартын жасау «ауа» немесе «құрмет сөзін» сатып алумен бірдей болып көрінеді, бұл, әрине, дұрыс емес. Бастапқы үлескер пәтердің толық құнын төлеп қойған – бұл қаражатқа тұрғын үй нысаны салынуда. Демек, жаңа тұлғаға ауысқан кезде құрылысқа үлестік қатысу туралы шартта айқындалған барлық құқықтар мен міндеттер толық көлемде ауысады.

Тапсырма шартын жасау үшін қандай құжаттар қажет?

• Құрылысқа үлестік қатысу шартының түпнұсқасы немесе сатушының болашақ тұрғын үйге меншік құқығын растайтын басқа құжат.
• Салушының фирмалық бланкісінде серіктестік мөрімен ресімделетін үлестік жарнаны төлеу туралы құжаттар және берешегі жоқтығы туралы анықтама.
• Екі жақтың жеке басын куәландыратын құжаттар.
• Тапсырманы жүзеге асыратын үлескер үшін жылжымалы мүлік кепілін тіркеу тізілімінен үзінді көшірме (пәтер жылжымайтын мүлік болып табылады, оған құқықтар жылжымалы мүлікке жатады). Халыққа қызмет көрсету орталығында үзінді көшірмені беруге үш күн қажет, ол бір тәулікке жарамды.
• Мәмілеге екі тараптың жұбайының (жұбайларының) келісімі немесе тараптардың (тараптардың) некеде тұрмайтындығын нотариалды растау.
• Егер бұл тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу шартында көзделсе, құрылыс салушының тапсырманы орындауға келісімі.

Мәміле жасалғаннан кейін тұрғын үй құқығын сатып алушыда келесі құжаттар болуы керек:

• tүpnuska құрылысқа ұлыстық қатысу шарттарытұрғын үй құқығын басқаға беру орын алған;
• жаңа акционердің деректерін қамтитын әзірлеушімен қосымша келісім;
• бірінші акционердің үлестік жарнаны толық төлегені туралы құжаттардың түпнұсқасы;
• егер тұрғын үйге құқықтар өтеусіз берілмесе (сыйға тарту) төлем сомасы көрсетілген басқаға беру шарты.

Пәтерге меншік құқығын беру кезінде салық төлеуім керек пе?

Қазақстан заңнамасына сәйкес, сатушы жаңа ғимараттағы пәтерге құқықты құрылыс салушымен жасалған үлестік келісімде көрсетілгеннен жоғары бағаға сататын болса, салық төлеуге міндетті.

Бұл жағдайда салық таза табыстан 13% құрайды (шетелдіктер үшін 30%, ресейліктерді қоспағанда), яғни. салық тапсырма шарты бойынша сату сомасы мен құрылыс салушы компаниядан сатып алу сомасы арасындағы айырмадан төленуі тиіс. Мысалы, тұрғын үй құрылыс салушыдан 45 000 долларға сатып алынды, ал 1,5 жылдан кейін 50 000 долларға тапсырма шарты бойынша сатылды.Осылайша, салық 5000 доллардың 13%, яғни 650 долларды құрайды.

2019 жылғы Қазақстандағы жылжымайтын мүлік салығы туралы барлығы

Егер цессионер пәтерге құқықты үлестік келісімде көрсетілген баға бойынша немесе одан азырақ сомаға сатса, салық төлеудің қажеті жоқ.

Тапсырма шартын жасау кезіндегі тәуекелдер

Мұндай келісім мемлекеттік тіркеуді қажет етпейді, бұл бір жағынан оны жасауды жеңілдетеді және тездетеді (3-4 күн), ал екінші жағынан сатып алушы үшін тәуекелдер тудырады. Дегенмен, қырағылық танытып, білікті нотариалдық және заңгерлік көмекке жүгінсеңіз, қауіпті жағдайлардың алдын алуға болады.
Мәмілені жасау кезінде тәуекелдердің екі негізгі тобы бөлінеді – әзірлеушіге қатысты және үлескерге қатысты.

Пәтердің өзі тек қағаз жүзінде болғандықтан, беделін тексеру керек және құрылысшының сенімділігі , жобаны іске асыру мерзімі мен пайдалануға беру мерзіміне назар аудара отырып, компанияның құрылтай құжаттарын, рұқсаттар мен жобалық құжаттаманы мұқият зерделеу. Үлескердің кенеттен қойылатын талаптардан қорғану үшін, тапсырма шартын жасау үшін әзірлеуші ​​компанияның келісімін алған жөн.

Болашақ пәтерді талап ету құқығын сатып алғанда, тұрғын үйді тағайындағысы келетін үлескердің уәжін түсіну маңызды. Ең жиі кездесетін жағдай – адамдар қаржылық қиындықтарға тап болған кезде. Келісімшарт бұзылғаннан кейін құрылыс салушыдан ақшаны «нокаутқа түсірмеу» үшін тұрғын үй құқығын беруге болатын мүдделі сатып алушыны табу оңайырақ.

Алайда, алаяқ үлескерлер бірден бірнеше сатып алушымен айырбастау шартын жасасуға әрекеттенген жағдайлар да бар. Күдікті үлкен бір жаңа ғимаратта өз пәтерлеріне құқық беруді қалайтын үлескерлердің саны салынып жатқан объектіде ықтимал проблемалардың (қолайсыз орта, инфрақұрылымның дамымағандығы, депрессиялық аумақ және т.б.) бар екендігін көрсетеді.

Сондықтан толық төлемді растайтын құжат және құрылыс салушының үлескерге талаптардың жоқтығы туралы анықтамасы басқаға беру шартын жасау кезінде маңызды рөл атқарады.

Мәміле жасамас бұрын, оны алған жөн заңгерлік кеңес , ал шарттың өзі құжаттаманы тексеретін және мәмілені Қазақстан заңнамасының барлық талаптарына сәйкес ресімдейтін нотариуспен жасалуы тиіс.