Жаңа ғимарат сатып алуға ақша үнемдеуді қалайтын қазақстандықтардың көбі ортақ құрылыс келісім-шартын жасасуды ұйғарады. Бір қызығы, нарықтың бұл сегменті әрқашан тәуекелдің жоғарылауымен ерекшеленді. Ал экономикалық дағдарыстың басталуымен баспанасыз қалу ықтималдығы бұрынғыдан да артты.
Құбылмалы валюта бағамы Астанадағы жаңа құрылыстар нарығын қалай өзгертті?
Соңғы уақытта заңсыз және аяқталмаған құрылыс орталықтарының саны айтарлықтай өсті. Өткен жылы елордада пәтерлерді заңсыз сатудың 37 фактісі және 909 құрылыс бұзушылық фактісі тіркелген. Тәртіп бұзушыларды 3 топқа бөлуге болады:
— рұқсат етілмеген құрылысты бастаған құрылыс компаниялары;
— Әзірлеушілер кестеден айтарлықтай артта қалды;
— акционерлердің ақшасын басқа мақсатта басқаратын, яғни үлестік қатысу туралы заңды елемейтін фирмалар.
Құбылмалы валюта бағамына көшу бүкіл құрылыс саласына кері әсерін тигізді. Әзірлеушілер экономикалық саясатын өзгертуге және шығындарды оңтайландыруға мәжбүр болды. Ірі құрылыс компаниялары өндіріс жоспарларын қысқартты, ал кейбіреулері іске қосылған TK блоктарының бір бөлігін мұздатып, сатуды тоқтатты. Кішкентай әзірлеушілер одан да үлкен қысымға ұшырайды объектілерін мүлде аяқтамау қаупі бар.
Теңгенің құбылмалы айырбас бағамы құрылыс материалдары бағасының өсуіне әкеліп соқты, бұл бастапқы тұрғын үйдің 1 м2 құнының өсуіне әкелді. Мамандар қазіргі жағдайда тұрғын үй құрылысының тиімсіз екенін айтады. Қазіргі уақытта нарықтағы ұсыныстар девальвация басталғанға дейін аяқталған нысандарға қатысты.
Үлестік құрылыс туралы жаңа заң нені өзгертеді?
Алданған үлескерлер санының артуы шенеуніктерді үлестік құрылысты реттейтін жаңа заң қабылдауға бастама көтеруге мәжбүр етті. Әзірленген заң жобасында үлескерлердің қаражатын тартудың 3 жолы ұсынылды.
- Ғимараттың дайындық кезеңінде 40-60%.
- Кепілдендірілген үлестік құрылыс қоры арқылы.
- Банктік қаржыландыру арқылы.
Әзірленген заң жобасы құрылыс компанияларына қойылатын талаптарды көтеріп, күмәнді бір күндік фирмалардың нарыққа жолын кеседі. Бұл үлескерлерді қорғауға және олардың заңды мүдделерін іске асыруды қамтамасыз етуге мүмкіндік береді, бұл қолданыстағы құқықтық тетіктерге сәйкес жүзеге асырылуы қиын. Дегенмен, заң жобасының барлық тармақтарын құрылыс нарығына қатысушылар мен депутаттар оң қабылдаған жоқ. Сондықтан құжат одан әрі әзірленетін болады.
Астанада жаңа ғимараттан пәтер алу қаншалықты тиімді?
Тұрғындарды үлестік құрылысқа және құрылыс салушылардың жарнамалық плакаттарында ғана болатын пәтерлерді сатып алуға итермелейтін басты себеп – олардың арзандығы. 2017 жылы тапсыру жоспарланған жаңа ғимараттарда 1 м2 бағасы 560-900 АҚШ долларын құрайды.
Құбылмалы валюта бағамына көшкеннен кейін салынып жатқан 1 м2 тұрғын үйдің құны 20%-ға өсті. Бірақ жаңа ғимаратта жылжымайтын мүлікті сатып алу екінші ғимаратқа қарағанда тиімдірек. Мысалы, Астананың қайталама нарығындағы 50 м2 пәтер 24 140 000 теңгеге сатылса, биылғы жылы тапсыру мерзімі бар үйдегі дәл осындай көлемдегі тұрғын үйді құрылыс салушыдан 10 243 000 теңгеге сатып алуға болады.
Ең аз тәуекелмен жаңа ғимаратта пәтерді қалай сатып алуға болады?
2015 жылдың соңында елордада құрылысы тоқтатылған 40-қа жуық TK болды. Бұл ретте қаншама үйлер салынып, пайдалануға берілмеді. Оның негізгі себептері – құрылыс құжаттарындағы заңдық сәйкессіздіктер мен қаржының тапшылығы.
Неліктен ұзақ мерзімді құрылыстар пайда болады?
Сарапшылар әзірлеуші тарапынан міндеттемелерді орындау мүмкін еместігіне әсер ететін бірнеше факторларды анықтайды.
- Шағын әзірлеушілер экономикалық жағдайдың өзгеруін ескермейді. Дағдарыс құрылыс материалдарының қымбаттауына әкеліп соқты, бұл құрылыс қарқынын бәсеңдетті.
- Көбінесе пәтерлерді салу және сату қажетті рұқсаттарсыз жүзеге асырылады. Соның салдарынан үйдің құрылысы аяқталып, тұрғын үй алаңы сатылып, нысан пайдалануға берілмейді.
- Ұзақ мерзімді құрылыстар бір күндік фирмалардың қызметі нәтижесінде пайда болады. Мұндай нысандардың құрылысы бастапқы кезеңде тоқтап тұр, ал пәтерлерді сату жалғасуда. Әдетте, мұндай құрылыс салушылар портфолиосында пайдалануға берілген тұрғын үй кешендері өте аз немесе олар мүлдем жоқ.
Акционер үшін ең жақсы келісімшарт қандай?
Үлескерлердің қаражатын тарту есебінен нысанды салу үшін құрылыс компаниясы арнайы лицензия алып, құрылыс салушының да, үлестік капиталдың да міндеттері мен құқықтарын реттейтін тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу туралы шартқа қол қоюы қажет. ұстаушы. Мұндай келісімге ешқандай күмәнсіз қол қоюға болады.
Дегенмен, заңгерлердің айтуынша, әзірлеушілер әлеуетті үлескерлердің көпшілігіне мүлде басқа келісімшарттар ұсынады. Көбінесе бұл құрылыс компаниясының үлестік құрылысқа мемлекеттік лицензиясының болмауына байланысты. Инвестициялық шарт, алдын ала сатып алу-сату шарты жасалған жағдайда үлескер қорғансыз болып, заңмен белгіленген барабар құқықтық қатынастарды қолдану мүмкін болмайды. Алайда азаматтық заңнамада ешқандай норма жоқ әзірлеушілерге мұндай мәмілелерді жасауға тыйым салу. Сондықтан олардың заңсыздығын сот арқылы дәлелдеу өте қымбатқа түседі.
Акционер заңда қолданылмайтын әзірлеушілердің 3 санаты бар екенін ескеруі керек.
- 01.01.2007 жылға дейін тіркелген үлескерлермен шарттық қатынастары бар құрылыс фирмалары.
- 01.01.2007 жылға дейін үлестік қатысу арқылы нысан құрылысының келесі кезеңіне рұқсат алған компаниялар.
- Ортақ құрылысты 100% банктік қаржыландыруы бар құрылыс салушылар.
Есте сақтау маңызды! Акционер қоғаммен шартты бұзуға құқылы.
Үйді кешіктіріп пайдалануға берудің салдары қандай?
Заңгерлер стандартты үлестік келісімге қол қойған тұлға құрылыс компаниясының, инвестордың және жобалаушы фирманың тәуекелдеріне жауап бермейді деп уәж айтады. Бұл жағдайда акционердің құқықтары қорғалады. Егер құрылыс салушы құрылысты аяқтап, шартта көзделген пәтерді бере алмаса, онда қатысушы банк салымдағы ақшаны + жинақталған сыйақыны үлескерге қайтаруға міндетті.
Тұрғын үйді уақтылы бермеген жағдайда жобалық компания үлескерге – кешіктірілген 1 күн үшін шартта көрсетілген соманың 0,1% мөлшерінде тұрақсыздық айыбын төлейді. Егер акционер заңды тұлға болса, айыппұл мөлшері әртүрлі болуы мүмкін. Бұл шартта жазылған.
Заңда қарастырылмаған құрылыс ұйымдарына қатысты олар бойынша дау азаматтық заңнамаға және шарттың талаптарына сәйкес сот тәртібімен шешіледі. шешуші фактор болады шарттың мазмұны және онда не қарастырылмағаны қолданыстағы заңнамаға сәйкес шешіледі.
Сарапшылар не ұсынады?
- Сіз нарықта ұзақ уақыт жұмыс істеп келе жатқан, жақсы беделі, өндірістік қуаты және несие желісі бар сенімді әзірлеушілерге ғана сенуіңіз керек. Компания туралы ақпаратты қоғамдық ұйымдардан немесе әкімдіктен алуға болады.
- Ең сенімді нұсқа — лицензияланған әзірлеушімен, банкпен және инжинирингтік фирмамен стандартты келісім-шарт жасау.
Бірлескен құрылыс арқылы құрылыс салушыдан жаңа ғимаратты сатып алу қаупі әрқашан сақталатынын түсіну маңызды. Дегенмен, компаниямен келіспеушілік туындаса, Қазақстан заңгерлер лигасына хабарласуыңызды сұраймыз.
