Кепілге қойылған мүлікті сату тәртібі

Пәні жылжымайтын мүлік болып табылатын келісім-шарттардың әртүрлі түрлері бар. Бұл несие беруші белгілі бір уақыттан кейін пайызбен қайтаруға міндеттенетін қаражатты алған жағдайда кепіл шарты болуы мүмкін. Заң Қазақстан Республикасының кепіл шартының нысанын белгілейді – мәміле әрқашан жазбаша түрде жасалып, құзыретті органдарда тіркелуі тиіс.

Қарыз алушы өз міндеттемелерін толық орындаған жағдайда ғана жылжымайтын мүлік кепілінің тоқтатылуына сенуге болады.

Кепілдегі мүлікке билік ету ерекшеліктері

Егер мүлікке кепіл ауыртпалығы салынса, онда меншік иесі еркін билік ету құқығынан айырылады. Бұл енді кепіл ұстаушының келісімімен ғана жүзеге асады. Мысалы, егер сіз пәтерді жалға беру туралы шешім қабылдасаңыз, несие берушінің алдын ала жазбаша келісімінсіз мұны істеу мүмкін болмайды. Жылжымайтын мүлікті кепілге алу шарты бойынша объектіге билік етуді мұндай шектеу меншік иесіне елеулі қолайсыздықтар тудыруы мүмкін, әсіресе ол объектіні қандай да бір жолмен иеліктен шығаруды көздейтін болса.

Қамтамасыз етудің екі түрі бар – ипотека және кепіл түрі ретінде ипотека. Міндеттемелердің осы екі бөлек түрлерінің негізгі айырмашылығы – объектінің кімге тиесілі екендігінде. Демек, егер ол борышкердің иелігінде қалатын болса, онда бұл ипотека деп аталады. Меншік құқығы ауысса ипотекаға, онда біз ипотека туралы айтып отырмыз. Бірақ кепіл болған жағдайда да затты борышкердің меншігінде ұстауға рұқсат етіледі – бұл үшін де кепіл ұстаушының жазбаша келісімі қажет.

Кепіл шартын жасау кезінде тараптардың мүдделері ескеріледі, сонымен қатар мыналар маңызды:

• тараптардың мәліметтерін көрсету;
• мәміленің маңызды шарттары;
• шартты бұзу тәртібі және басқа да тармақтар.

Кепілге пәтер беру шартына, сондай-ақ кез келген басқа мүлікке ерекше шарттар қолданылады. Келісімшартта нысанның орналасқан жерінің нақты мекенжайын, оның техникалық сипаттамаларын, ауданын, кадастрлық нөмірін және басқа да маңызды сәттерді көрсетуді ұмытпаңыз. Жылжымайтын мүлікті кепілге беру шартын жасау кезінде оны мемлекеттік әділет органдарында тіркеу қажет – бұл Қазақстан Республикасының азаматтық заңнамасында көрсетілген шарттар.

Кепіл шарты бойынша мүлікті өндіріп алу

Көбінесе шарт бойынша міндеттемелер дұрыс орындалмайды немесе мүлде орындалмайды. Бұл жағдайда не істеу керек? Егер сіз бұрын кепіл шартын жасасаңыз, онда кепілге салынған мүлікті сату тәртібі салалық заңнама нормаларымен айқындалады. Өндiрiп алудың екi тәсiлiне жол берiледi: кепiлге қойылған мүлiктi соттан тыс сату, сондай-ақ сот шешiмi бойынша сату. Ал егер сот шешімі жалпыға бірдей сипатқа ие болса және ол түпкілікті заңды күшіне енген сәттен бастап міндетті болса, онда кепілге салынған мүлікті өндіріп алудың соттан тыс тәртібіне заңда көзделген жағдайларда ғана жол беріледі.

Кепілге қойылған мүлікті сату әрқашан аукцион шеңберінде ғана жүзеге асырылуы мүмкін. Сонымен қатар, оларды сенімді адам жүзеге асырады – бұл адамның кім болатыны көрсетілген келісімнің мәтіні. Алайда мұндай тұлғаның болмауы мәміленің жарамсыздығына әкеп соқпайды. Бұл ретте несие беруші өзінің сенімгерлік басқарушысын тағайындауға құқылы, бірақ кепілге салынған мүлікті сату кезінде заңда көзделген өзге де шарттар ескерілетін болады. Кепіл мүлкін соттан тыс сату рәсімін жүзеге асыру мүмкін болмайтын мысалдарды қарастырайық:

• жылжымайтын мүлік ипотекасы үшін заң үшінші тұлғаның келісімін талап етті (бұл кәмелетке толмағандардың мүдделері қозғалған жағдайда қорғаншылық органдарының өкілдері болуы мүмкін) және мұндай келісім алынбаған;
• объект ортақ меншікте болса және ортақ меншік иелерінің бірі кредитордың талаптарын қанағаттандыруға келісім бермесе;
• ерекше сәулеттік немесе тарихи құндылығы бар нысанды кепілге қоюға келгенде.

Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 321-бабы кепіл шартынан туындайтын құқықтық қатынастарды реттейді. Ол, сонымен қатар, заңда көзделген жағдайларда кепіл ұстаушының борышкерден міндеттемелерді дереу орындауды талап ету құқығын белгілейді. Көбінесе банктер ипотека нысанасын сату мәселелеріне борышкерге соңғы ескертулер берілгеннен кейін жүгінеді.

Сотқа шағымдану – банктің немесе кез келген басқа кредитордың құқығы, оның міндеті емес. Міндеттеменің кешігуі сіз бірден сотта жауапкер боласыз дегенді білдірмейді. Әдетте, несие беруші талап қою мерзімі ішінде сотқа жүгінеді. Бірақ кері санақ ережелері бар, оларды тоқтата тұруға негіз бар, сондықтан оны тек заңгер анықтай алады. Несие беруші мерзімінен бұрын талап ету құқығын алған жағдайды қарастырыңыз мәміленің тоқтатылуы:

• борышкерге берілген объект заң мен шарттың талаптарына қайшы оның меншігінен кеткен жағдайда;
• кепіл беруші кепіл шартының нысанасын ауыстыру туралы нормаларды бұзса;
• егер кепіл беруші Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 314-бабында көзделген құқықты бұрын пайдаланбаса және кепіл ұстаушы жауапты бола алмайтын себептер бойынша болған жағдайда, мүлік жоғалған немесе жоғалған жағдайда. жағдайлар.

Сондай-ақ, сауда-саттыққа қатысу кезінде белгілі бір шарттар орындалуы керек.

Кепіл беруші аукционды ұйымдастыруға жауапты тұлғадан өз міндеттемелерін тиісінше орындамағаны туралы хабарлама алуға тиіс. Хабарлама әртүрлі нысандарда жасалуы мүмкін. Мұндай хабарлама дайындалғаннан кейін 30 күннен кешіктірмей кепілге салынған мүлікке аукционды тағайындау туралы хабарлама жасалады. Осы кезден бастап кепілге салынған мүлікке қатысты олардың жарамсыз деп танылу қаупімен кез келген мәмілелерді жасауға тыйым салынады. Аукционды өткізу күні жарияланған күннен бастап оларды тікелей өткізуге дейін 10 күннен кем болмауы керек.

Сот органы мұндай талаптарды қарай отырып, тараптардың бәсекеге қабілеттілік принципін сақтау қажеттілігінен шығады. қатысуымен дәлелді себептер бойынша жылжымайтын мүлікті аукционда сату мерзімі бір жылға дейін ұзартылуы мүмкін, бірақ кешіктіру кепіл ұстаушының қаржылық жағдайын айтарлықтай нашарлататын жағдайларда емес.